据了解，就我市各基层法院近年来受理的民事诉讼案件数量而言，物业服务类纠纷案件虽然绝对数量不多，但也呈逐年上升的趋势，应该引起全社会的高度关注。这类案件的案由主要有两类，一是物业公司诉业主拖欠物业费案件，二是业主房屋质量问题长期得不到解决而迁怒于物业公司，三是业主诉物业公司人身或财产损害赔偿案件。这类案件的审理结果对于广大业主多有借鉴和警示意义。此外，值得引起全社会高度关注的是，诉诸法院的物业服务纠纷案件仅仅是物业服务纠纷的冰山一角——住宅物业经营亏损面达80%而诉讼案件相对较少就是一个明证。 笔者在连载中花了大量的篇幅就常见的物业服务纠纷一一进行了剖析，希望能对广大读者和对物业公司以及其他物业服务法律关系参与人产生一定的启迪作用。在此，笔者就物业服务常见纠纷进行一个简单的列举，用上三言两语对这类纠纷进行扼要的剖析，就当是本连载“物业服务篇”的结语罢。 一、业主以物业服务不到位为由而拒缴物业费案件 物业公司与小区业主之间的关系是民事上的物业服务合同关系，物业公司应按照合同约定提供符合合同约定标准的物业服务，业主也应按合同约定履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。 （一）多数欠缴物业费案件源于业主对“物业管理”概念的模糊认识。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动（见国务院《物业管理条例》第二条）。显然，物业管理是物业服务企业面向全体业主提供的共性化的服务，而非面向单个业主所进行的个性化服务。因此，单个业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业费。 （二）业主拒缴物业费，应承担举证义务。“谁主张谁举证”是民事诉讼的基本证据规则。业主如果拒缴物业费，应该向法庭提供物业公司违法物业服务合同约定因而承担违约责任的证据，切忌振振有词却举证不能，否则十有八九会承担败诉的后果。 二、房屋质量有问题维修不及时，业主拒缴物业费案件 业主房屋质量有问题，最常见的就是屋面、墙壁渗水，墙体裂缝及楼板裂缝，墙皮脱落，隔音隔热效果差，等等。这类质量问题如果是在保修期范围内，维修责任主体当然是商品房买卖合同的对方当事人即开发商，这其中，物业公司承担的责任就是上传下达，是“通知”的责任——物业公司接到业主报修之后应及时通知开发商进行维修，并向业主进行及时的反馈。如果过了保修期，维修责任主体则是业主自己或同栋全体业主，这其中物业公司并不承担什么责任（合同有约定的除外）。如果由于开发商维修不及时或维修不到位问题仍然存在，业主往往迁怒于物业公司而拒缴物业费，其实质是物业公司代人受过。这类诉讼的结果，业主往往败诉。 三、业主家中被盗产生财物损失状告物业公司案件 对此类案件应该正确认识，妥善处理。 （一）此类案件业主产生损失的直接原因是入室盗窃，犯罪分子应承担业主财产损失赔偿责任。如果物业公司未按照合同约定，履行安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致业主财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。 （二）物业公司提供的“安全保卫”是一种防范性责任，而非广义上的绝对保证安全的责任。物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供的防范性安全服务工作。实践中，物业服务合同均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。为了不引起业主理解上的歧义，物业公司通常把保安人员称呼为秩序维护员。 （三）物业公司安保工作（秩序维护）不到位而承担损害赔偿责任的情形。一般来说，物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。 （四）此类诉讼需注意违约责任与侵权责任竞合的情形。实践中，此类案件往往存在违约责任与侵权责任竞合的情形，也就是说物业公司的违约行为同时还侵害了业主的人身或财神权益，这就是合同法上所称的违约责任与侵权责任竞合。这种情况下，《合同法》第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。” 四、业主车辆被盗向物业公司索赔案件 业主车辆（包括汽车、摩托车、电瓶车、自行车灯各类车辆）停放在小区内或物业公司管理的其他停车场所，发生被盗、车辆被认为刻划等纠纷时，车主往往要求物业公司赔偿损失。此类案件的处理结果，多数是车主败诉。 （一）如无特别约定，物业公司收取的停车费往往是车位使用费，而不是车辆保管费，双方之间不存在车辆保管合同关系。因此，物业公司不存在保管车辆的义务。具体来说，保管合同是实践性合同，即车主将车辆的实际控制权交与物业公司。如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场停放汽车的实际控制权就并没有转移，交付没有完成，自然该车的保管合同关系就不成立。 （二）如证明无过错，物业公司可免除赔偿责任。首先，如上所述，物业公司的安保责任是一种较为宽泛的防范责任，不同于对人身与财产的直接的看管责任；其次，物业公司只是在物业合同约定范围之内承担相应的安全防范义务；第三，此类纠纷对物业公司来说是一种过错责任，只要物业公司证明自己不存在过错行为，那么就可以免除其承担赔偿责任。 （蔡剑）
