物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务，对关系到全体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。

根据新省条例规定：“物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需的文件材料。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

一般情况，业主大会议事规则对下列内容进行规定：　　（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；　　（2）业主委员会的职责；　　（3）业主委员会议事规则；　　（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；　　（5）业主投票权数的确定方法；　　（6）业主代表的产生方式；　　（7）业主大会会议的表决程序；　　（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；　　（9）业主委员会换届程序、补选办法等；　　（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；　　（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

下列事项由业主共同决定：　　（1）制定和修改业主大会议事规则；　　（2）制定和修改《管理规约》；　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（4）选聘和解聘物业服务企业；　　（5）筹集和使用专项维修资金；　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　业主大会决定第（5）项(建议删除此条,理由:新条例已针对维修资金使用难的状况,规定了六种特定情形下应急处置)和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会由业主大会依法选举产生，由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

业主委员会的职责有：　　（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（2）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业服务企业，签订或解除物业服务合同；　　（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（4）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当专项维修资金不足时，进行续筹；　　（5）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；　　（6）审定物业服务企业提出的年度计划和物业服务重大措施；　　（7）执行业主大会的有关决定；　　（8）向业主报告业委员工作经费使用情况；　　（9）督促业务和使用人遵守业主赋予的其他职责；　　（10）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会委员出现下列情况的，应当终止其任职资格：　　（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；　　（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；　　（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；　　（4）有犯罪行为的；　　（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；　　（6）拒不履行业主义务的；　　（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主大会、业主委员会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。　　居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。 两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。

根据国务院《物业管理条例》第二章第十七条的规定，管理规约由全体业主共同制定，经业主大会决议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约应当就下列内容进行约定：　　（1）物业的使用、维护、管理；　　（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；　　（3）物业共用部分的经营与收益分配；　　（4）业主共同利益的维护；　　（5）业主共同管理权的行使；　　（6）业主应尽的义务；　　（7）违反管理规约应当承担的责任。

业主违反《管理规约》的，应该承担相应的违约责任。比如个别业主不按照《管理规约》的规定使用共用部位共用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益的侵害，应该赔偿损失。对业主违反《管理规约》的行为，相关业主、业主委员会、物业服务企业可以督促其改正；协商调解不成的，可由业主委员会或物业服务企业提起诉讼。

物业服务企业按照《管理规约》的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对业主违反《管理规约》和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

指专项用于房屋共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。　　业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。