物业知识问答 堪称全面的物业知识

在我们的日常生活中，相信每个人都与物业密不可分。但你真的了解物业么？小区出问题了怎么解决？物业的权利和义务有哪些？一起来看看吧。

1、什么是物业管理？

答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、什么是前期物业管理？

答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。

3、推行物业管理的目的是什么？

答：推行物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程度。

4、公共服务的主要内容？

答：公共服务的主要内容有：（1）房屋共用部分的维护与管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；（5）物业管理装饰装修管理体制服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作；（6）房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务；（7）物业档案资料的管理工作；（8）代收代缴收费服务。

5、《物业管理条例》中对业主如何定义？

答：业主是指房屋的产权人。

6、物业管理活动的基础是什么？

答：物业管理活动的基础是物业服务合同。

7、物业管理用房的产权归物业管理企业吗？

答：物业管理用房属公共设施，产权应属全体业主。

8、物业管理有哪些好处？

答：物业管理的好处有：（1）物业管理可以延长物业使用年限并确保其功能的发挥；（2）物业管理能为业主创造与保持一个安全、舒适、文明和谐的生活与工作环境和氛围；（3）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。

9、物业服务企业的权利和义务是什么？

答：物业服务企业的权利有：（1）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求业委会协助管理；（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收入补充小区管理经费。
物业服务企业的义务有：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受业委会和住宅小区居民的监督；（3）重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；（4）接受房地产主管部门、有关主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

10、物业服务企业的职责是什么？

答：是指物业服务中公共管理和服务工作，是物业服务企业面向小区业主提供的基本的管理和服务。主要有以下11项：

（1）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养（共用部位指小区道路、楼梯、绿地、走廊通道等；共用设施设备如路灯、电梯、室外上下水管道、蓄水池、化粪池、消防栓、信报箱、景观池、公共停车位、物业公共管理服务等用房、监控设施、水泵、配电设施、网络线等）；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域的保洁；（4）公共秩序的维护；（5）安全防范的措施；（6）车辆的停放管理；（7）物业使用中对禁止性行为的管理措施，例如对违章搭盖等；（8）物业档案资料的保管；（9）物业服务的收费及财务的公开；（10）及时处理业主对物业服务企业在物业服务中的投诉；（11）在物业合同中约定的其他事项。

11、业主的权利和义务是什么？　　

答：业主的权利有：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备及住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

业主的义务有：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

12、物业管理企业有哪些资质等级？

答：物业管理企业的资质等级有：一级、二级、三级和临时资质。

13、物业服务合同的双方当事人是谁？

答：前期物业管理中，前期物业服务协议是由业主和建设单位签订；前期物业服务合同是物业管理企业和建设单位签订。物业服务合同是由业主委员会代表业主与选中的物业管理企业直接签订。

14、什么是业主委员会？

答：业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。

15、对业主委员会委员的基本要求有哪些？

答：热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力。

16、业主代表大会（业主大会）的职责是什么？

答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

17、业主委员会的职责有哪些？

答：业主委员会的职责有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。

18、哪些人不得担任业主委员？

答：不得担任业主委员的有：（1）已经不是业主的；（2）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；（3）被业主大会罢免7年内的；（4）有组织煽动群众闹事，干涉物业管理企业正常物业管理活动的；（5）有违章装修、侵占公共场地、私搭私建的；（6）违反业主公约行为的。

19、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系？

答：业主大会、业主委员会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分产权的一种形式，它的职能主要是民事的。

居民委员会是居民自我管理、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。

两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。

20、一个物业管理区域可成立几个业主大会？

答：一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

21、业主大会成立的条件？

答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的；或入住率不足50%，但首户入住已满两年的物业管理区域。

22、业主大会的重大决定，必须经多少物业管理区域内业主投票通过？

答：三分之二以上。

23、业主大会、业主委员会的工作经费《福建省物业管理条例》是如何规定？

答：《福建省物业管理条例》规定：业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业管理企业提供工作经费。

24、召开业主大会会议，应当于会议召开几日前通知全体业主？

答：召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

25、《业主公约》是属什么性质？它对哪些人具有约束力？

答： “业主公约”是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。因此，业主公约对全体业主都具有约束力。

26、物业管理服务收费指什么？

答：物业管理服务收费是指物业管理单位接受业主或使用人（以下简称委托人）委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务和提供其他与委托人生活、公众服务相关的服务所收取的费用。

27、物业服务费主要构成是什么？

答：物业服务成本（简称物业费）构成一般有以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业服务企业的工作费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。

物业共用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费用支出或物业服务成本。

28、物业管理收费应当遵循什么原则？

答：物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。

29、物业管理企业可以聘用任何人从事物业管理活动吗？

答：不可以。《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

30、普通住宅物业服务等级指导性收费标准分为几级？

答：普通住宅物业服务等级指导性收费标准分为一级、二级、三级。

31、普通住宅物业服务等级标准的内容有哪些？

答：普通住宅物业服务等级标准的内容分5大类，分别为：（1）基本服务标准；（2）清洁卫生标准；（3）秩序维护标准；（4）房屋公共部分管理标准；（5）公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准。

32、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由谁交纳？

答：建设单位。

33、房子出租了物业服务费由谁来交？

答：《物业管理条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

34、物业管理收费标准是否越低越好？

答：物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业管理公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心管理费收费标准外，更需要了解所交的管理费包含的服务内容，服务的深度和广度不同，服务收费标准就不同。管理公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其管理费标准就越高；而管理费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。

具体来说，不同类型、不同档次的住宅，管理服务收费不同，但其费用构成和所包含的服务项目基本相同。因而业主可根据政府的有关规定，核对管理公司制定的管理费用标准及所提供的服务内容。若管理公司或开发商有越权定价、擅自提高收费标准、擅自设立收费项目、不明码标价、收费不服务或收费多服务少等行为时，业主有权向市场物价局、物业管理主管部门等投诉，有权要求其改正。

35、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办？

答：及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物管企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金。如业主仍不交纳，物管企业可向人民法院提起诉讼。

36、物业纠纷的解决方式主要有哪几种？

答：物业纠纷的解决方式主要有：（1）协商与调解：通常在有分歧或纠纷时，由双方协商解决，协商不成的，由双方愿意接受的第三方调解，这是解决纠纷的快途径；（2）仲裁：若协商与调解不能解决纠纷的情况下，就要申请仲裁或提起诉讼；（3）诉讼：是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院根据有关法律和事实作出判决。

37、业主家中财产被盗，物业管理企业是否承担责任？

答：视情况而定。业主家中失窃，物管企业是否需要承担责任，应适用过错责任原则，即：物管企业在有过错的情况时应承担过错责任。如何界定物管企业是否存在过错，关键看物管企业是否严格履行合同义务。

38、业主和建设单位产主纠纷，可以以此作为拒交物业服务费的理由吗？

答：不可以。因建设单位和物管企业分别属于两个独立的法人，商品房的买卖和物业管理属于不同的法律关系。

39、业主装修房屋时，需要告知物业管理企业吗？

答：《物业管理条例》规定业主装饰房屋时应当事先告知物业管理企业，物管企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

40、装修人对住宅进行装饰装修前，需要告知邻里吗？

答：需要告知邻里。

41、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的低保修期限为几年？有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为几年？

答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的低保修期限为2年；有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年。

42、为避免产生噪音对生活环境的影响，禁止夜间几时到次日几时进行装饰装修活动？

答：夜间21时至次日6时。

43、什么是住宅专项维修资金？

答：是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修和更新、改造的资金。各开发建设单位应将代收的住宅专项维修资金，全额移交到县房地产管理所在银行设立的住宅专项维修资金总帐专户，实行统一归集、统一核算、统一管理。

44、决定住宅专项维修资金使用、续筹方案并监督实施是谁的职责？

答：业主大会。

45、单幢住宅共用部位，共用设备大修、更新、改造的费用由谁承担？

答：整幢住宅的业主共同承担。

46、居住区范围内的共用设施大修、更新、改造的费用由谁承担？

答：居住小区内的全体业主共同承担。

47、住宅的共用部位、共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由谁承担？

答：由责任人承担。

48、业主转让住宅时，其专项维修资金帐户中剩余部分如何处理？

答：不予退还，随房屋产权同时过户。