浅析工业物业管理

**工业小区内的物业管理概论</p>

工业小区的定义

工业小区主要指用于生产、制造各种产品的建筑组合群体，一般由政府或企业统一建立、基础设施齐全、自用或用来租赁。能满足一般工业生产的需要。

工业小区的特点

建筑牲明显，适合工业化生产，采光、通风良好，便于分隔，配套设施完善。

消防的工作量大，容易出现问题，比如：厂区内储存的易燃爆物品和有害危险品，容易出现火警和险情；生产企业随意违章搭建，共用部位与防火通道易受堵塞；因电器安装，机器的用电不当而引发火灾；消防设备种类不全和应急措施不落实等。

安全隐患较多，例如笨重的机器与存放过量的货物，超过楼面结构提能承受的荷载，就会造成险情；机器运行时震动荷载太大，也会造成险情；在厂房进行期间隔改造和安装设备时如损坏厂房结构等亦会造成险情。

环保的工作量特别大，污水难处理。厂房内机器的油污容易弄脏走廊等地方，加上人多手杂，要保持厂房内外整洁难度较大；生产过程中排放的在害气体、有害尘埃、声害等方面要花费较大的人力和财力。

由于厂房内机器劾的开动容易引起房屋建筑的震动，必须加强小区内建筑物的保养和维修，以维护业主的长期利益。

工业小区物业管理的内容

对于现代化的工业生产，“安全”永远是最基本的要求：

由于超载放置机器、材料等而引起楼层损坏所造成的一切损失，由责任者承担，并应立即修复至正常状态；

因用电、用水不当而造成其他企业损失的，其损失由责任者承担；

各企业的工业废弃物不得向外排放或随意丢弃，应由各企业自行处理；

为确保电梯安全使用，电梯应由合格的电梯工操作，并严格按照劳动部门的有关规定使用。有关电梯的维修及管理使用费用，由各使用企业共同承担；

厂房不得用作生活居住、严禁在厂房内堆放易燃、易爆、有腐蚀性的危害品、生产污水不得排入雨水阴沟或管道；不得向外排放有害气体，对超过规定分贝的噪声要采取噪音措施。

因生产需要，生主企业对厂房作分隔、改造和内部安装机器设备时，不得损坏厂房结构，不得超过楼面允许的荷载，施工前必须与物业管理机构联系并提供施工图纸，经有关部门批准后方可施工。因施工和安装设备、管道、线路等需要在其他要层架设和打洞的，要书面征询涉及部位用户的意见；

各企业必须遵守消防监督管理的若干规定，确保消防安全。由于生产操作不当和用电操作不按规定而引发火灾所造成的损失，由责任者企业赔偿；

经协调同意临时停放在公共场地的货物、设备、材料、车辆等，由各企业自行看管，如委托治安部门看管的，治安部门可收取看管费；

建立各企业员工、车辆、货物出入厂区大门必须自觉遵守的门卫制度；

为确保安全保卫工作实施，根据实际需要，管理机构可组建一支精良的安保队伍，实施24小时值班和巡逻制度。

注重环保是现代工业小区的一个重要管理的内容：

为确保文明生产和美化环境，各生产企业不得占用绿化园地；

通用厂房外的公共空地，除管理机构确定停放自行车、汽车外，各企业不得堆放货物、杂物等。管理机构可按各企业共同要求制定公共场地管理制度，对乱停、乱放者可以处罚；

为确保公用场所清洁卫生，管理部门应督促各企业执行市容光焕发卫生管理的有关规定。

应保持厂房大楼的走道和楼梯畅通，不得以任何形式占用公用部位。如发现损坏应及时通知管理机构修复，如系人为损坏，由责任者对此负赔偿责任；

确保厂房区域内厂房大楼和附近建筑群体相协调，满足给排水的要求和消防安全。

工业小区物业管理的重点

在实际管理工作中，小区内保安工作要以消防管理和防盗防窃管理为重点，工业用的原料和成品往往带有易燃易爆性材料，管理不善极易造成火灾危险。因此，为确保工人生产的安全，做好消防管理是至关重要的，必须根据园区工业的特点，制定消防管理条例，落实消防管理措施，购置消防管理设备，组织消防管理队伍。在防窃防盗管理方面，应建立严格的门卫制度，做好人员和货物的进出管理，并配之于值班巡逻制度，以加强防窃防盗的安全保卫工作。

时常保持园区内货物运输的管理是新工为园区管理的重要内容。保持园区内货物运输畅通的关键，一是要经常检查园区道路完好畅通；二是设立和管理园区的货物装卸区和货物堆放区，使材料、货物的装卸、堆放不影响园区道路的功能，也便于货物的取放。

物业管理企业有责任确保水电供应和下水道的疏通，保证生产顺利进行。工业生产离不开水电，也免不了排污，所以平时就要注意对房屋建筑内的附属供水供电设备系统的精心养护和及时维修，并定期检查其性能是否完好。此外，疏通下小道窨井也是园区附属设备养护、维修的重要环节，需定期检查和疏通阴沟窨井中的垃圾和污泥。

仓库的物业管理

1、仓库的物业管理概述

●定义

仓库是指为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制面建造的适合存储的建筑物。

●仓库的类型

——从安全角度上考虑，可以分为：

①一般仓库；

②危险品仓库。

——从建筑结构上考虑，可以分为：

①封闭式仓库；

②敞开式仓库。

——从堆放的货物性质上考虑可以分为：

①原料仓库；

②半成品仓库；

③成品仓库。

●仓库物业管理的内容

——消防管理是仓库管理的首要内容

①消防器械齐备，消防水源和龙头要专用；

②备有先进的报警设备和工具；

③严禁漏油运输车辆进入仓库；

④定期组织消防教育和消防演习；

⑤建立严格的消防制度，明确消防责任人，要及时消防火灾事故等隐患；

⑥仓库、站场范围内要有明显的禁烟、禁火标专和警示牌，对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。

——仓库的环境日常管理，包括：

①防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的关注重点；

②仓库周围要定期打扫、保持整洁；

③加强绿化管理，做好四季常绿，美化库区；

④建立仓库清洁打扫制度，仓位和通道要保持干净，有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作；

⑤仓库高处的大玻璃要定期擦洗，使仓库保持明亮清洁；

——仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环，包括：

①在仓库范围内安装预警设备，实行24小时监控；

②无关人员不得出入仓库；

③严格执行两人以上进入仓库的制度。

④建立严格的值班守卫制度，在仓库范围内实行24小时巡逻安全检查制度，对人员、货物进出都要认真检查登记。

——建立严格的管理制度，例如：

①机器设备的安装、管理、使用规定；

②产品、货物出入库、材料出放库规定；

③成品发货出库制度；

④机动车辆及铲车使用管理规定；

⑤各种岗位的职责及操作规程；

——加强对仓库公用设施的管理，例如：

①消防设施；

②汽车停车场、自行车棚；

③垃圾箱、垃圾桶；

④供电设施：配电房、配电箱、供电总表、分表、路表等；

⑤供水设施：水泵房、水泵、水阀、水表、自动供水的电控部分等。

2、仓库物业管理的“收费服务规范”

1、目的

本文件规定物业部收费服务特性和验收标准，用于规范和评价收费服务。

2、范围

适用于各物业管理部为本辖区客户所提供的收费服务。

3、服务提要

物业管理部对提供的收费服务实施全过程的控制，通过控制收费过程的服务质量，使物业管理部所提供的收费服务达到收费规范的要求，且受客户的好评。

该规范规定的服务性作为物业管理部开展收费服务的质量要求，这些要求通过制定并实施服务提供规范来实现，通过制定和实施收费服务质量控制规范使收费服务质量得到有效的控制和评价。

服务项目

服务内容

保安服务

厂区内24小时保安值班、巡逻；

消防管理；

车辆出入、停放管理和交通秩序维护；

外来人员与货物进出登记；

邮件、报刊杂志收发；

突发事件应急处理预案。

保洁服务

厂区大厅、门窗、走道、楼梯、扶手及公共厕所等公用部位的保洁；

厂区公共部位墙面、天顶、空置房、屋面清扫；

厂区内道路路面清扫；

厂区内生活垃圾日产日清，垃圾房打扫冲洗；定期消杀；

厂区内明沟清理。

绿化服务

厂区绿地的浇水、培土、施肥、除杂草、打药水、修剪苗木、补苗；

绿化地内的保洁。

设备维修和保养

房屋建筑及附属设施的维修保养；

泵房间与生活水泵的操作维护保养和保洁；给、排水管道阀门维保；

消防泵、喷淋泵、消火栓、火灾报警系统、消防灭火器材的保养；

厂内生活水箱清洗；

供配电设备、设施维护和保养;

雨水井、污水井和窨井管道的疏通。

工业废弃物处理

工业废弃物回收、处理

延伸服务

根据厂方的要求，开展其它服务项目