李柏：理性调控房价的基本方法研究

摘要：本文通过对中国楼市2007年“疯涨”与2008年“狂跌”现象的分析，进一步调查研究了房价的本质因素，提出“地价、供求、政策”是影响房价的三大基础；通过对商品房成本构成的深入分析，提出“土地成本”是商品房成本的关键因子，进而认为“土地问题”是理性调控房价的最根本问题；并提出了分别对地价和房价进行理性调控的基本方法：“双限法”和“双控法”；还研究提出了BDG定价法，以平衡“购房者、开发商、政府”的利益；最后提出“建立起符合中国实际的房地产管理法规制度和调控机制”，是解决房价问题的根本保障。中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1671-8089（2009）01-0004-06一、缘起：“疯涨”与“狂跌”的房价两副脸在当前经济发展中，最敏感的商品可能是商品房；而房地产市场中，最敏感的当然是房价。可以说，人们关注房地产市场，其实更多的是关注房价。超级女生想唱就唱，中国楼市说变就变。2007年的中国楼市像“火一样燃烧着”，2008年的中国楼市像“寒冰一样冷淡”。不到短短一年的时间，政府的政策也随之变脸：2007年是一道又一道的中央严控政策，2008年却是各级地方政府“救市”的举措不断。深圳房价下跌出现的断供现象，为我国的金融安全敲响了警钟。是通过保持高房价来保证金融安全，还是通过更严厉的从紧经济政策来防止断供潮波及全国是摆在政府面前的重大问题。看过许多城市的年中报告后，我们依然找不到房地产何去何从的明确判断。进入2008年下半年以来，房地产市场似乎更加陷入僵局：大部分城市的房价还在下降，消费者还是持币观望，成交还是相当低迷，房企资金空前紧张。这种现象，不得不令人想起上个世纪九十年代初期的海南楼市。今天，矗立在海口的烂尾楼，仍在默默地讲述着那个年代发生的故事，只是行人脚步匆匆，听不见消失在风中的耳语。当年海南那种恐怖的市场情景是否会出现在今后中国的很多城市呢？谁也说不准。有人指出：商品房市场的无度竞争、牟取暴利，侵犯了人民群众的利益，影响了社会主义市场经济健康发展，加剧了“分配不公”的社会矛盾。住房和城乡建设部长姜伟新认为，“中国房地产的问题是一个比较复杂的问题，前两年商品住房价格高速上涨不是正常的。”国民经济研究所所长、著名经济学家樊纲说过，“长期来看，房地产价格会随着经济的增长而增长，但是像过去每年30%至50%的增长肯定是出了问题。”从表象上看，这些是开发商与消费者之间的矛盾。但从本质上看，中央政府、地方政府、金融行业的利益也隐身其中，希望消费者或是开发商单方面让步以打破僵局几乎不可能；僵局的持续，极可能演绎成为一次规模巨大的危机。由此来看，“住房问题不单纯是经济问题，更是政治问题”，这不再是一个政治标语，而是简单明白的事实。二、房屋成本的构成因子分析按照经济学的观点，价格就是利益分配。而利益分配的大前提是要扣除基本成本的，那么商品房的成本构成因子有哪些呢？粗略地分析一下，我们知道商品房的成本主要由以下部分构成：土地转让金、房屋拆迁费用、勘测、设计、监理前期费用、项目报建费用、建筑工程费用、配套设施、设备工程费用、项目管理费用、开发税费。若再细分一下，土地费用方面又可分：土地本金和出让金、土地交易契税、拍卖佣金和间接费用等；勘测、设计、监理费用又可细分为十来项；项目报建费用则更加多，可细分为20多项；建筑工程费用又可略分为：建筑费用、安装费用、室内水电安装费用、消防工程费用等；配套设施、设备工程费用又可细分为：道路、绿化景观、围墙、小区供电、室外路灯、电梯安装等各项费用；其他还可再细列。然后，让我们再来看看影响和制约楼盘价格的因素主要有哪些：成本因素，在商品房的价值构成中，成本占有重要的地位，不同楼盘的土地价格、建筑容积率、建筑结构和式样、建筑材料、施工质量、楼盘规划、宣传推广、销售投入等都不同程度地决定了楼盘的成本，最主要的成本是土地成本。一般而言，成本是楼盘定价的下限，是影响和制约楼盘定价的最重要因素，当然也是首要因素。竞争因素，最主要的竞争是同区域或同类型项目的竞争。产品差异因素，主要是指建筑风格、户型、景观园林、建材等。购房者心态因素，在越来越成熟的市场，开发商的品牌影响力越来越起作用，如果购房者对开发商的产品和企业本身有良好的印象或偏爱，开发商在楼盘定价时就有较大的品牌分值。政策因素，在房地产业的运行中，政府和政策的作用非常大，法律、法规和政策以及政府的监控，都不同程度地给开发商在楼盘价格决策上起了一定的影响作用。环境因素，如噪声、空气与环境污染等。网上有一项调查非常有意思，认为在房价构成中，“开发商利润”占最大，这一结果非常出人意料。因为，一般来说，房价构成中，最大的应该是“建安成本”或“土地成本”。也有观点认为，房价是由供需关系决定的。从消费者盈余资金的投资动向来看，物价上涨、利率偏低，是老百姓不愿将现金沉淀银行的主要原因，股市起落又让投资者心惊肉颤，在一段时期内，房产仍将是民间主要投资保值的主要渠道。我们认为，房屋本身的成本仍然是房价构成的主要因素，因此也可以说房屋本身的成本导向是房价变动的内应力。而在房产开发成本中，一般地认为，“成本是三个三分之一的构造”，也就是说，土地成本约占1/3，建安成本约占1/3，税费和利润又约占1/3。对开发商来说，最刚性的成本是建安成本，这个1/3基本上难以跨越。最好突破的当然在于税费和利润的这个1/3，最难操作的则在于土地成本。但是土地成本也是最具有挑战性的，对于开发商来说，如果不能从一开始就把土地成本操控好，后期再如何努力，也难以做低成本。所以，我们认为，商品房成本的关键因子是：土地成本。三、影响房价的三大基础：地价、供求、政策我们研究认为：影响房价的三大根本因素是，“土地价格”、“市场供求关系”和“政策作用”。如果把房价比喻为一棵树，简单地说，土地价格是“房价之根”、市场供求关系是“房价之杆”、“政策作用”是“房价之枝”。三者之中，其作用力当然也有大小和前后之分。当“房价”这棵树，“根”发生重大变化时，房价肯定要有所行动；而“杆”发生重大变化时，房价亦会摇一摇；“枝”发生重大变化时，房价则在相应的局部会飘一飘。可是，当“根”、“杆”、“枝”都在作用时，或者说当三者同时用力时，房价之树肯定会“震撼”起来。如果按我们上述的比喻，联想一些现象和事实，也就不难理解。记得平时，人们一谈及房价，就一味地谈调控，谈政策，甚至有关政策出台了一大堆，房价仍然我行我素；甚至政策越调控、房价越涨高。中央政府，希望房地产市场保持平稳发展，在创造GDP的同时带动相关产业的发展，创造就业与税收，解决国民的住房需求。最头痛的问题是房地产业在短期内的巨幅波动，带来金融安全问题和社会问题。因此，政府从2004年起就一直致力于对房地产行业进行调控，希望行业保持稳定健康发展。但调控措施却收效甚微：既无力阻止房价的暴涨，也未能防范因房价可能大幅下跌而出现的金融风险。为什么？这不是很明显吗？地价，似乎在无数轮调控中都没有涉及到，即使有所涉及，也只是限制土地类型供应、控制土地总量供应、增加政策性房屋用地等之类的措施。从来就没有真正动过“地价”这块根。而这块“根”的绝对控制权在各级地方政府手中，中央政府对房市调控的本意是让房价回到合理的区位，但有关部门和地方政府又担心房价下跌导致土地出让金减少。于是，我们看到更多的报道，是各地的“地王”出现，而且这些“地王”还成了许多地方政府的“政绩”招牌。业界人士吴学安认为：政府在对房产商征税，开发商极有可能将这笔支出转嫁到消费者身上，从而导致房价不降反升。靠征税调控房价难以收到预期的政策功效，关键是税控政策没能击中房价持续暴涨的“七寸”，而此“七寸”正是地方政府借火爆房市发土地财和营造其GDP政绩梦幻的利益驱动。在一个相对的市场里，供大于求时，房价可能会降；供不应求时，房价可能会升。这是市场经济的一般规律。据报道，广州从2007年开始，即着手做好土地合理供应、多建设廉租房、针对中低收入者的经济适用房等调控房价的一系列措施，这在全国是先行的。广州市市长张广宁在2008年“两会”期间曾公开表示，“对（广州市）政府调控房价的争论现在可以停止了。”广州廉租房保障范围全国最高，2010年全部解决广州户籍低收入家庭住房问题。可见，广州就是紧紧把握了“供求关系”这一规律，从根本上改变市场供求关系，使需求廉租房以及中低收入者得到了充分的满足，从而改变了供不应求特别是中低价房供不应求的状况，所以才能最终在整体上平抑了房价。但愿这一成功的经验可为更多城市借鉴参考。市场供求关系，这是最客观的，也是最好说话的。只有特殊情况下针对特殊需求群体提供特殊产品，在某一特定时段内改变供求关系，可以达到特殊的政策目标。绝大多数情况下是不需要政府来管，当然也用不着我们来多议论。从上面的分析来看，要解决房价的问题，就是要解决影响房价的三大基础问题。这三个问题中，“市场供求关系”是市场本身规律最集中的一个因素，当然人为作用只在于引导和公布真情，一般由市场自动调节。“政策”问题，是一个上下配合、对症下药和有效执行的问题，相信只要上下同心、机制科学就可以做好。“地价”问题，可能是最复杂的问题，也是最根本的问题，这个问题处理好了，才可能真正把房价问题处理好。四、楼盘市场定价的流行法则房地产的价格确定，简单地可分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、金是金银是银卖个实价。让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使开发商有利可赚，消费者乐于接受。我们认为这一情形可能是最为理想的，是各方都能够满意的结果。有效的定价方法应该是按房屋价值并参考市场需求来定价。但是，楼盘定价的目标各有不同，有些企业是为了获取最高利润，有些企业是为了获取比较高的投资收益率，有些企业是为了应对竞争只求让客户觉得合理的价格，有些企业则是为了维持或扩大市场占有率，有些企业是为了维护企业生存而获取运营资金。不同的企业目标，肯定会决定出不同的定价来。那么，房地产项目定价有哪些方法呢？理论上说，有以下三种：一是成本导向定价法，即首先考虑收回企业在房地产开发中投入的全部成本，然后加上一定的利润。主要是“成本+利润”定价法。二是需求导向定价法，即以消费需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度而决定销售的价格。最主要的是“理解价值定价法”，因为这种方法很好地与产品定位思路相结合，能准确掌握消费者对商品房价值的认知程度，故比较受企业接受。例如：某城市一家比较有实力的公司，采用过“我建房您定价”的策略，做法是让客户来参观，将成本公开，把房子开发成本、利润率、税费都列出来，同时把周围几个项目的价格也列出来，要求客户帮开发商定价。这一超常规的做法，看似有一定风险，但却引起了极大的反响，收到了很好的成效，定价很好、销售很旺。因为客户认为自己对所购买的房子心知肚明，物有所值。三是竞争导向定价法，即以竞争者的价格为基础，制定相对偏低、偏高或相同的价格。这是最简单而又实用的定价方法。可是，根据我们的调查和研究，市场上最流行的定价方法是“竞争导向定价法”，说得更加确切一点是“比较定价法”。例：长沙市区瑞心苑竞争比较定价法由各单项比较综合得出“瑞心苑”的价格可比御侨居（均价：4,850）高出100元，即销售定价为：4,850元/㎡。（注：例中两楼盘名称均为虚拟）这一方法非常简单，但也最易出问题。一般来说，大行情看好时，开发商总认为自己开发的项目比周边其他项目要优越、品质要好，当然自己的房价要参考并高于周边其他项目，这样造成价格不断抬高，出现类似于2007年下半年一样的价格疯涨现象；但当大行情惨淡时，开发商又会说，周边其他项目都不好卖，我们只有比它们的价格低一些、低得更多一些，肯定自然要比它们卖得好些、卖得快些，这样我的资金回笼得快、风险更低，可是这样定价造成价格一家比一家低、消费者以为行情还会跌，于是，再等等看、观望氛围益浓，出现了类似于2008年3月以来到2008年8月一样的成交量和价格双双下跌的局面。当然，去年和今年房价的狂涨与暴跌，不能说是上述流行的定价方法造成。“比较定价法”只是起到一个表面的推波助澜作用。房价从一个极端走到另一个极端，肯定还有其更深层的原因。五、理性调控房价的基本方法2007年总理政府工作报告中关于房地产业有四条要求，其中有一条是指明了房地产业发展的方向——政府负责“重点发展面向广大群众的普通商品住房”。还有一条是：“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。我们认为，理性调控房价，主要是理性地对普通商品住房进行调控，因为这一块在整个房地产的比例中最大、也最为关键。故而，我们研究提出来的“理性调控房价的基本方法”，是专指对普通商品住房的理性调控房价之基本方法。至于商业地产、别墅楼盘、酒店物业、经济适用住房、政策廉租房均不在本基本方法调控对象之内。另外，理性调控房价，是通过一定的方法和措施，使商品房的价格与价值基本相符，既不能让房价太高，也不能让房价太低，并且保证房价要增长也不能使增长幅度太高，要下跌也不能使下跌幅度太高，真正达到“合理的价格水平”。下面是最近网上关于“房价大调查”的一个选题：从这一统计结果来看，社会公众对房价背后的问题显得更加关注，他们认为解决房价问题的根本途径有五个，最重要的是“严厉打击房地产官商勾结等腐败行为”（占58.88%），其次是要“规范房地产市场秩序”（占18.22%），再次是“发展廉租房和经济适用房”（占15%），第四是“消费者理性购房”（占5.42%），第五是“规范银行业务”（占2.45%）。我们认为，这些措施当然有利于解决房价问题，也是房地产市场健康发展所应该采取的手段。但是，这些还不是解决房价问题的根本方法。商品房销售价格的制定，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。我们认为，商品房销售价格制定的基本依据是开发经营成本和市场供求状况。根据前面的论述，可以肯定：地价问题是必须进行理性调控的，否则房价就难以理性调控。因此，我们提出从两个方面进行理性调控房价：一是，用“双限法”理性调控地价。即对所有招拍挂的土地，要实行“限定第三方评估、限定起拍和最高价”。二是，用“双控法”理性调控房价。即对商品房要实行“监控成本公示、监控利润范围”。（一）“双限法”理性调控地价为什么要对土地价格进行第三方评估呢？为什么要限定土地拍卖的起拍价和成交的最高价呢？房地产市场，其实分为两块市场，一为土地市场，二为房产市场。虽然我们所讲的市场经济当然也包括房地产市场经济，但是中国的房地产市场是非常特殊的市场。因为，商品房市场是市场化的（政策性住房市场却是半市场化的），而土地市场是半市场化的。政府是土地所有权的代表者和权益执行者，准确地说各级地方政府对土地的市场交易起着绝对的主导作用和决定作用。理性地调控土地以及调控土地交易价格，是理性调控房地产市场的基础和大前提。我们认为，对土地价格进行合理的市场评估是进行土地拍卖的前提，这是一门技术性和专业性很强的工作，土地管理部门不应该自己来评估，而必须引入第三方机构。这样的第三方机构当然是专业技术比较强，具有相应资质的评估机构，并且是与土地利益不直接相关的。只有引入这样的专业评估机构来操作，才基本上可以确保所拍卖土地评估结果的适合性、客观性、公正性。将第三方评估机构对所拍卖土地的评估结果作为拍卖的参考价格，或者作为直接拍卖的中间价格，在这个价格基础上，以低于一定幅度的价格作为起拍价，以高于其一定幅度的价格作为最高价。当然，这一低价幅度和高价幅度是需要专门研究确定的，我们认为低价幅度可根据用地性质、政府对土地总体规划要求、土地开发成本等情况综合测定；而高价幅度则应该以不超过100%为最上限，可以设定在50%-100%的范围，具体地块再从中取值。我们不是经常讲，“价格最高不一定最合适”、“最合适的才是最好的”，土地定价和成交不也是如此吗？在操作过程中，土地拍卖前对有关事项进行公示，告知参加竞拍者有关情况，特别指明的是，只要公布起拍价，而不能公布最高价。最高价只有土地方和拍卖委托方来掌握，在现场拍卖叫价程序完成后，由拍卖委托方宣布最终成功竞拍者，而这一成功竞拍者的标准是其最后所叫的价与限定的最高价最接近或相等。也就是说，按照上述所讲的“限定第三方评估、限定起拍价和最高价”的方法，对土地价格在评估和成交过程中，进行了科学合理的把控，既不会使其价格过低，也不会让其无限抬高。最终获得土地的，当然是最适合的那个价格，这样让土地落入的买家，既能付得起地价，又能有钱再去开发房子。而不至于土地好几倍地高于起拍价，虽然成交，但却缺乏开发资金。近几年来，各地的“地王”无钱开发或“退地”事件，不就充分说明了这一问题吗？（二）“双控法”理性调控房价所谓“双控法”理性调控房价，就是对商品房要实行“监控成本公示、监控利润范围”。为什么要对商品房进行成本公示并监控呢？为什么要对商品房的利润（范围）进行监控呢？《中华人民共和国价格法》是政府部门对商品房进行价格调控的法律依据。这部法律规定，宗旨是“为了规范价格行为，发挥价格合理配置资源的作用，稳定市场价格总水平，保护消费者和经营者的合法权益，促进社会主义市场经济健康发展”。它还指出“国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的控制。”《价格法》还特别规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”房地产业作为我国的一大支柱产业，也是关系民生的重要产业，因而，商品房当然也是《价格法》所规定的“重要商品”。据悉，江苏省早在1998年就将普通商品住房列入了政府指导价格商品的目录。所以，各级地方政府可以用地方法规的形式给予规定，开发商对所开发项目的商品房进行成本公示。对成本的主要构成进行公示，比如地价、主要建材、施工成本、安装成本、主要配套设施等等，对这些公示的内容，不仅标明其价格，还要标明其相关指标，如品牌、型号、规格、产地等。开发商将这些主要成本对购房者进行公告和公示，并接受购房者的咨询、监督。如果开发商在交房时，提供给购房者的房屋，不是其公示的那些成本构成，或与成本构成清单中有较大的差距，导致成本低了、质量差了等等问题，必须追究其责任，或进行整改、或退还差价、或给予其他处罚。同时，在这一地方法规里，还要规定房地产行业的合理利润范围。合理利润范围是根据商品房的成本、行业平均利润等因素计算出来的；开发商在确定商品房的销售价格时，必须遵守合理利润范围，而不至于价格过低、也不能过高。还要特别规定利润最高不得超过多少，超过这一最高值即为暴利，对于牟取暴利的开发商必须进行查处（国家的有关法律对其他商品，可是明明白白地规定：凡是超过成本价三倍或者以上的销售定价，都将以牟取暴利被严肃查处。但是，在商品房法律法规中目前似乎还没有类似的规定。）我们认为，普通商品住房的合理利润范围宜定为5%—50%；高档商品住房（含别墅）的合理利润范围宜定为10%—100%；商用物业（包括写字楼、酒店、商业经营物业、专业市场等）的合理利润范围宜定为20%—200%。某些地方政府的价格主管部门正在制定商品房的利润率，比如南京就曾规定，经济适用房利润率不得超过5%；普通商品房利润率不得超过20%；其他商品房不得超过30%。超过的属牟取暴利。对于在售的商品房，管理部门、媒体、公众机构和消费者都对开发商所公示的成本有了知情权、监督权，权力部门当然还有查处权。在相对透明的成本公示和大家都知道的合理利润范围内，开发商既难以对价格弄虚作假，又难以隐瞒主要信息。真正负责任、着眼长远发展的开发商，就会理性的做对产品、做实价格、做好服务。所以，我们建议各级地方政府制定一部《关于商品房成本公示及合理利润率监管办法》，通过“双控法”，跳出房价来调控房价，才是解决房价问题的真正有效手段。2007年5月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅为5％……这一政策和措施起到了非常好的效果。（三）“BDG定价法”平衡三者利益此外，为了更合理地制定具体商品房的价格，我们还研究了一种适合于普通商品住宅的“BDG定价法”，以供政府、开发商、消费者和公众机构参考。BDG定价法，是综合考虑“购房者（Buyers）、开发商（Developer）、政府（Government）”三者的相对利益关系，而拟定出的一种定价公式。这是一套旨在有效协助落实国民住房基本保障政策体系，重在动用政府行政手段，调整开发商、消费者、政府三方权益，实现公共资源依法合理分配，协调不同阶层的利益关系。可能它是目前相对比较公平、合理、可行、好用的定价方法。“BDG商品房销售定价法”表达公式：Z=[n*q(M-x*m)+x*m*q]*k*y公式说明：Z:——某套商品房最终交易总价；n:——超标准住房价格调节系数（1.1；1.3；1.6；2.0；可分四档，或更多档次。具体则要依据超标准面积的程度，如超过标准10%，系数为1.1；超过标准50%，系数为1.5；超过标准100%，系数为2.0；依此类推。）M：——实际欲销售（购买）的套房面积；m：——本地区政府制定的人均基本住房保证面积；q：——本地区基本住房保证面积内的政府限定的房屋平均售价（依据物价、工资等而确定每年一个基准价，随社会和城市发展，每年这一基准价可由政府合理调整）；x：——纳入本地政府基本住房保障范围的人数（持有本地身份证的常住人口）；k：——涉及到楼盘地段、建筑样式、质量、用材、景观、楼层、装修档次等因素事先上报批准的综合调整系数（建议取值在1.0-1.5之间为宜）；y：——外埠人员购房调节系数（要以由当地政府召开听证会进行确定，定值大于1.0，旨在对炒房者和国外游资对当地房价的爆炒）。“BDG定价法”举例：以长沙市中心城区某高层住宅XX郡为例，若某客户（家庭三口人）欲购其中16楼东南向120平方米的住宅，根据其地段、建筑样式、质量、用材、景观、楼层、朝向、装修档次等因素，若此套房的“综合调整系数”k为1.2，该客户为本地户口，即y为1.0，若2008年长沙基本住房保证面积内的政府限定的房屋平均售价（基准价）q为2,600元/m2，长沙近五年内的基本住房保证面积m为20m2，超标准住房价格调节系数n若为2.0，那么：Z=[n*q(M-x*m)+x*m*q]*k*y=[2.0*2600（120-3*20）+3*20*2600]*1.2*1.0=[312000+156000]*1.2=561,600也就是说，这个客户实际上是这样买到这套房子的，他只花了156,000元买了基本住宅保证面积（60m2）的房子，这一部分单价相当于2,600元/m2；另外还花了312,000元买了超出基本住宅保证面积（60m2）的房子，而这一部分的单价相当于5,200元/m2。当然，这套房子如果是卖给第二次和多次购房者，m也就为0，那么，其总房价为748,800元，相当于单价为6,240元/m2。如此，对于多次购房者和投机性炒房者来说，会起到很好的抑制作用，并且这是一个比较自动的经济调节手段。对于购房者来说，这种价格确定的商品房，可以满足他自己的需求。中低收入者即可买“基本住宅保证面积”的户型；收入不错的，还可再买些超基本住宅面积的大点户型；对于非常有钱者和投资性购房者来说，当然只有花更多的钱来买全部超出“基本住宅保证面积”的房子。对于开发商来说，这种方法也许操作比较麻烦一点；但是对于其利润来说，并没有损害。反过来，这一方法对开发商在产品定位和目标客户定位方面有一定的指导作用。如果开发商想把项目做成绝对高端、高价位的产品，吸引高端客户，那么它可能必须在规划和产品方面下足工夫，这样才能拒绝那些买基本住宅保证面积的客户，从而保证高档物业的纯粹性，卖得比较高的价位，从而获得比较高的利润，当然，这样做的风险也比较大；否则，保守和稳妥的开发，则可以有50%甚至更多的需要“基本住宅保证面积”的客户，这样自然不怕没有客户选购，项目的风险也会大大降低，当然利润率可能低些。对政府来说，这样的客户已经享受了基本住宅保证面积，政府不需要再为其提供经济适用住宅指标或其他补贴。这样，难道不是更加合理、公平地体现了普通商品房的价格吗？六、理性调控房价的制度建议治理房价问题绝不是一种单纯的短期经济行为或临时的经济调控政策，而是关系国民经济健康持久发展和解决民生问题的一个最基本方面。如果理论研究者、政策制定者只就眼前问题就房价说房价，就房价治理房价，房价涨得太高了就要严格控制、房价太低了就马上来“救市”，这些无异于隔靴搔痒、扬汤止沸。有位专家提出“治理房价的根本出路在于彻底改革房地产业的管理体制。”我们比较认同这一观点。我们都知道：经济管理体制的设计，不论是资本主义的市场经济，还是社会主义的市场经济，都有一个共同点，即关系民生基本需求、关系经济长久发展的产品、产业都需置于国家干预或者有效的宏观调控之中。房地产业的产品——房子，其基本社会经济功能包括四种性质：第一，普通民众的基本生活品——生活住房；第二，富人阶层的奢侈享受品——高档住房、别墅；第三，在市场经济价值体系中，社会经济运行的物质基础——工商业用房；第四，团体和个人作为投资的需要——房产储备性投资。产品的社会功能不同，在设计经济体制时，其运营目标及其相应的管理体制和运作规则、政策也应该有所不同。我们认为，对房地产业及其运营目标确立的基本认识，是解决房地产业科学和谐发展的基本问题，是创建房地产业管理体制和管理政策的基础。原来，采用完全由市场主导，由开发商独自定价，政府放弃有效干预的完全市场主导型体制，尤其是作为房地产业最重要、关联人数最大的一块——普通民众的基本住房，采用这种体制，对于房价的绝对和大面积上涨而言，就是不可避免的。住房问题和粮油问题、医疗问题、教育问题、养老问题一样，也要有一个国家掌控的“基本”线（底线）。底线以内的事，应该由政府去落实。超出“底线”的部分，才可以交给市场去调节、让商人们去经营。因此，我们建议：从制度上进行规定，以法定的方式进行价格干预，尤其对在面向普通大众开发的普通商品房进行必要的价格干预。在操作中，要分几种情况进行规定和干预：第一，廉租住房开发采用纯粹国家所有制形式，完全采用政府定价方法。第二，基本生活保障住房开发采用国家所有、企业经营的所有制具体形式，由政府指导定价。第三，高档住房、别墅开发由民营、国有、股份制企业参与竞争，但对土地使用、开发标准等也应作限制，完全由市场定价。第四，工商业用房开发采用规划指导的竞争机制，与高档住房的所有制具体形式一样，也完全由市场定价。“政府对房地产市场进行调控，不是一天到晚地去考虑如何控制价格。”著名经济学家樊纲说，“政策对房价的调控，应该居于次要的位置，更重要的是依靠市场当中的一些内在的稳定器，即通过一些制度的建立，使人们能够自我调节、自我平衡，价格就不会太离谱。”所以，我们认为只有真正建立起符合中国实际的房地产管理法规制度和调控机制，并且这样的制度和机制确定具有内在的“稳定器”作用，中国的房价问题才可能真正得以根本解决。参考文献：[1]应家权.治理房价与改革房地产管理体制.中国改革报,2008，3.[2]南京试水地方政府调控房价引发争论[N].新华社,2007,6.[3]袁希.楼市危如累卵政府调控莫错过时机[EB/OL].新浪网,2008-7-24．[4]两会房产话题热论:从两会看政府调控思路[EB/OL].央视国际www.cctv.com,2007,3．[5]吴学安.靠加税调控房市无异于为高房价添柴.[6]彭镇秋.商品房销售价格行为规则（议案）.2007-3-5.[7]广州市住房保障调研报告[J].理论前沿,2008,3.[8]住房和城乡建设部长谈房价[J].中国青年报,2008,3．[9]高利润地产项目实效销售执行手册[M].暨南大学出版社,2005．[10]房价构成大调查[EB/OL].搜房网http://poll.soufun.com.<;/p>