物业维保人数由工时确定的设计方法

物业维保人数由工时确定的设计方法

为了搞好物业管理项目日常维修保养管理工作，需首先根据其现有公用设施设备数量，各类公用设施设备日常检查、保养工作内容，依照平时所获取的相关设施设备维保时间的经验数据，按照设施设备故障规律及维修量，以及管理项目日常业主报修、工程监管等事宜，秉持客观公正立场，制定出该物业管理项目维修保养工时定额和人员数量。以下从日常工作内容着手，根据经验数据确定设备维护保养周期和每次维护时间，并累计每月物业管理项目设施设备维护保养和维修所需要的总时间，以此为基础数据并结合其他因素所产生的时间，制定出物业管理项目所需维修保养人员数量。

一、编制物业管理项目各类公共设施设备日常检查、保养工时定额表

管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表一）序号设备名称/工作内容数量检查/保养周期时间/台人数折合月、单人时间管理项目每月设施设备检查、保养总计时间（按一人计）

说明：

1、表中时间包含操作时间、辅助时间、准备终结时间。

2、表中折合为月、单人时间为计算管理项目需配维保人员数量的基础参数。

二、编制物业管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表

管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表二）序号范围维修内容时间/次.人次/年“次/年”</p>

区分标准月、单人时间管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（按一人计）

说明：

1、管理项目维修量较大的设施设备是：给水系统的明敷设水管爆裂、接头漏水、阀门漏水和失效，排水系统明敷设管网堵塞、接头漏水、管网断裂；监控系统、消防报警系统、门禁系统、道闸系统中的控制板；排污泵等设备旋转轴承、道闸弹簧和门禁闭门器、动作频繁的继电器等疲劳易损件的更换；地下车库局部渗、漏水的堵漏工程，车道、人行道的修补工程；地埋垃圾站添加液压油；公共道路的隔离带、公共区域小品等受损件维修。

2、“次/年”区分标准：5万平及以下建筑面积n次，10万平建筑面积2n次，5万平至10万平建筑面积之间的次数按：{[n次（5万平及以下建筑面积）]＋线性法插入数据(如7.5万平为：x=n/2)}，依此类推。

3、由于造成设施设备出现问题和需要大中修的原因比较复杂：与产品本身质量、施工安装原因、维护保养情况有关，参数“次/年”先试行后修正。

三、制定管理项目维护保养、维修人员数量

首先需要建立几个基本运算参数：⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间（表一），⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（表二）。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算：每月需要加240（小时）。⑷建筑面积超过10万平米管理项目维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情，每月需要加80（小时）。

将上述分项⑴---⑷累加，得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间，按“每人每星期上班时间为40小时”规定，每人一个月上班时间170小时。至此，制定管理项目维护保养、维修人员数量的所有数据已建全，用⑴---⑷项累加数除170可以得到该管理处所需要维修人员的人数，当答案为小数时用4舍5入办法得到所需要人头整数。

四、某物业管理项目实例

1、建立管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表

管理项目各类设施设备日常检查、保养工时定额表（表三）序号设备名称/工作内容数量检查/保养周期时间/台人数整合月、单人时间1专变房/巡视18小时30分钟/机房145h2电梯/巡视3024小时10分钟/台梯1150h3消防/实验3半月20分钟/台泵24h4喷淋/实验3半月20分钟/台泵24h5给水/查漏18每周10分钟/水表112h6排水/查堵36每月10分钟/泥井16h7机房/巡视224小时15分钟/机房115h8建筑物场地/巡视14每周30分钟/单元128h9硬盘显示器/保养48半年15分钟/台12h10监控探头/保养180半年10分钟/探头25h11消防主机柜/保养1半年3小时/台21h12温、烟探头/保养960一年15分钟/探头240h13道闸/保养2半年3小时/台22h14门禁主机/保养18半年20分钟/台11h15门禁楼层板/保养900一年10分钟/个113h16低压配电柜/保养2半年24小时/套216h17末端配电柜/保养72半年15分钟/个23h18给水控制柜/保养3半年1小时/柜21h19排水控制柜/保养24半年15分钟/柜11h20集水井、泵/清理24半年1小时/井28h21送排风机柜/保养35半年15分钟/柜11h22防火卷帘门/保养10半年2小时/门26h23给水阀杆/加油60一年15分钟/阀门12h24垃圾站/保养排水1每月3小时/站26h25钢管、杆/补漆6000m二年10分钟/m141h26室外防护栏/补漆2000m<supstyle="padding:0px;margin:0px;">2二年15分钟/m<supstyle="padding:0px;margin:0px;">2120h27垃圾站/补漆12m<supstyle="padding:0px;margin:0px;">2半年30分钟/m<supstyle="padding:0px;margin:0px;">222h28公共照明灯/更换60每月10分钟/个220h29门禁铰链/保养126半年20分钟/台214h30景观设备/保养3一年8小时/处21h管理处每月设施设备检查、保养总计时间（按一人计）470h

2、建立管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表

管理项目公共设备维修、业主报修、工程监管工时定额表（表四）序号范围维修内容时间/次.人次/年“次/年”

区分标准月、单人时间1公共设备给水明管6小时18每5万平及以下6次9h2公共设备排水明管6小时18每5万平及以下6次9h3公共设备监控系统4小时36每5万平及以下12次12h4公共设备消防报警系统4小时18每5万平及以下6次6h5公共设备门禁系统4小时36每5万平及以下12次12h6公共设备道闸系统4小时18每5万平及以下6次6h7公共设备水泵轴承更换8小时18每5万平及以下6次12h8公共设备局部渗、漏水8小时6每5万平及以下2次4h9公共设备车道、人行道8小时18每5万平及以下6次12h10公共设备地埋垃圾站6小时6每5万平及以下2次3h11公共设备公共道路4小时18每5万平及以下6次6h12公共设备公共区域4小时18每5万平及以下6次6h13公共设备易损件的更换4小时72每5万平及以下24次24h14业主报修照明灯具2小时72每5万平及以下24次12h15业主报修给水管6小时72每5万平及以下24次36h16业主报修排水管6小时72每5万平及以下24次36h17业主报修门、窗6小时36每5万平及以下12次12h18业主报修杂项6小时36每5万平及以下12次12h19工程监理业主装修监管8小时144每5万平及以下48次96h26工程监理公共设备接管8小时6每5万平及以下2次4h27工程监理大修工程监管8小时6每5万平及以下2次4h管理处每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间（按一人计）333h

3、制定管理项目维护保养、维修人员数量

⑴管理项目每月设施设备检查、保养总计时间470（小时）。⑵管理项目每月公共设备维修、业主报修、工程监管总计时间333（小时）。⑶建筑面积超过10万平米管理处按1人值夜班计算：每月需要加240（小时）。⑷维修主管需要用一半工作时间来处理维护、维修以外的事情，每月需要加80（小时）。

将上述分项⑴---⑷累加得到各管理处日常维修工作按一人计算的总时间1123（小时），按“每人每星期上班时间为40小时”规定，每人一个月上班时间170小时。用⑴---⑷项累加数1123除170可以得到该管理处所需要维修人员的人头整数6(人)。

五、结语

需要说明的是，表格一中“检查/保养周期”、“时间/台”，表格二中“时间/次.人”、“次/年”这些经验数据的确定，因为数据与产品本身质量、施工安装原因、维护保养人员水平有关，需要根据实际摸索与总结，才能使这些数据接近于实际和有可操作性，物业管理项目维保人数的确定，在没有找到更加科学、合理方法之前，本文所述方法不妨一试。