物业管理应急预案(五)

第五章设备故障应急处理预案一、供电突发性事故的应急措施（一）外线故障1、本大厦设计要求：主供停电、备供自动投入。当外线故障导致本大厦主供电源停电时，值班人员要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。2、备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。3、检查变压器出线柜，是否正常。4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。（二）内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地)，非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：1、将故障柜的真空开关退出(若引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一人向消防中心报告)。2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3、将低压母联合闸，保证大厦设施用电。4、向工程部主管和动力班报告故障经过和处理情况。5、召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。（三）市电全停1、当主供、备用两路市电全停，启动发电机。2、退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。3、监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。4、作好记录，及时向上级领导报告。5、市电失压，发电机正常情况下将在15秒钟自动启动。若有异常改用手动启动。（四）通知用户1、供电系统紧急故障发生后应马上由工程主管预计修复时间。2、4小时内可修复的故障，应由物业办指挥中心通知受影响旅客、用户。3、4小时以上才可修复的故障应由管理处或客户单位办通知受影响用户。（五）自备发电机发电措施1.将发电机打在“手动”档上；2.在有“市电供电”和“发电供电”的双回路供电中，断开“市电供电”回路，并挂牌；3.断开主变的低压进线开关，并退出母线，使开关与母线有明显的断开点；4.在退出母线后的低压进线开关上挂牌；5.起动发电机，并多巡视，确保发电机的正常运行和可靠的供电质量。二、中央空调系统应急处理方案（一）冷水机组1、巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。2、发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维修。3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。（二）水泵l、巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用水泵。2、发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修复并记录在当值日记上。3、水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员维修，并在事后作维修报告。（三）冷却水塔1、水塔电机故障1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转开备用电机。2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复，并记录在当值日记上。3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。并在事后作维修报告。2、水塔穿底漏水1)巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。2)发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修补水塔，并在事后作维修报告。3、水塔溢漏1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的马上修复。2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修并在事后作维修报告。（四）管网系统1、主竖管道1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。2）现场用沙包拦住电缆引穿口、走廊口，以防水浸入二楼电房、用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走火梯。3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。4）将空调机房内管道底部排水口打开排水，但要留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。2、水平管网1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。2）现场用沙包拦住用户单元门口和走廊口以防水漫入用户单元，将水导入地漏。3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。4）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。3、空调机房内的伸缩节1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。4、空调机房内的管道1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。2）用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。3）用沙包拦住机房门口以防水浸入内。4）开启机房内对应管道底的排水口排水。5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。（五）知会受影响用户事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由管理处书面通知客户单位办事处，办事处转给受影响用户。三、发生水浸事故的处理预案1．发生水浸事故处理流程①员工在工作中接到水浸投诉或发现水浸现象，应立即将有关情况报告安管部、工程部当班负责人。②安管员应迅速到达现场查看情况，积极组织人力，采用就近区域的防水设备(消防沙带)保护受浸楼层各电梯槽口，防止电梯受损。③物业管理服务公司组织各部门员工采取有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸蔓延，尽可能减少水浸所致损失。④发生跑水事故处理具体方法：Ø工程部将电梯开高离开水浸范围；Ø关闭水浸区域的电闸，以防人员触电；Ø在水浸区域摆放沙袋，防止水浸蔓延到其他部位；Ø用一切手段塞住水浸漏洞；Ø疏通排水地漏，排水渠；Ø开启排水泵；Ø用吸水机吸水；Ø其他一切有效的措施。⑤设法查明浸水的来源并采取有效的措施加以截断：Ø如水浸来自楼内机房设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水擎或供水泵；Ø如水浸来自楼外，应在楼低于水位出入口安装拦水闸板；Ø如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有反溢的地下水通往楼宇的入口封闭，并用排水泵将楼内积水排到楼外。⑥水浸中断后应立即通知清洁人员吸清积水，清理现场环境，通知工程部修复受损的设施，尽快恢复公寓的整洁和正常使用。⑦事件处理过程中应维持好楼内秩序，做好客户的安抚工作，尽力为客户克服因水浸所带来的实际困难，注意维护物业管理服务公司形象，对不清楚的情况不要乱讲。⑧如有办公室受浸，应尽快通知相关人员返回处理单元内财物。⑨任何公共设施的正常使用受到影响时，应在各主要出口设置告示牌告知客户，如有任何区域存在危险应在该处范围外设置警示标志牌。⑩记录一切详细情况，安管部撰写特别事件报告，呈送物业管理管理处经理。2．发生跑水事故处理程序当物业项目发生漏水的情况时，需按照以下程序处理：①如能找到跑水的源头，应马上关闭相应的水源阀门。②立即通知客户，告知跑水或漏水的情况、位置等，同时迅速通知工程人员和安管员到场进行抢修。③在工程人员到达之前，做到以下几点：Ø用管子或其他办法将水引至不重要的区域(后楼梯等)，切忌将水引至电梯井或有电缆铺设的区域；Ø使用吸水机吸水或用废毛巾沾干等方法；Ø用指示牌或围栏将水淹区域围起来，防止其他人员通过，以免发生危险；Ø用蜗牛风机吹干受影响的区域，以便恢复其正常的使用功能。④当保洁人员在清理现场时，安管员应负责疏导经过的客人，尽量不让无关人员进入该区域。⑤安管员应准备手电筒，以防因跑水或漏水造成的停电情况。跑水或漏水情况严重的区域，应通知工程人员把电源切断，避免因跑水或漏水导致停电、火灾，从而引起人员伤亡和财产损失。⑥协助物业管理处的管理人员对现场进行拍照，以便准备上交“意外事件”报告，并交送保险公司备案。**四、电梯故障应急处理方案</p>

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。

(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出处理。

6、事后书面报告物管部经理。（二）水浸事故

1、电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物管部，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4、即刻将情况报告主管管理员和电梯承包商。

（三）巡查中发现电梯异常

1、电梯维修员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3、电梯维修员将故障电梯关闭。

4、即刻将情况报告物管部经理和电梯承包商。