物业服务计划书(八)

③自行车、摩托车必须存放在指定位置。

4、保安监控及巡视

(1)合理布控,人防与技防紧密结合

充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统,建立以监控中心为主导,技防为主,人防为辅的防范体系,反复演练,合理布控,力求结构严密,无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。

(2)专业保安与应急支持相配合

①监控中心获得信息,按程序指挥和调动有关力量,及时妥当地解决各种突发事件;

②组织一只快速反应支持队伍,24小时处于待命状态,以确保在最短时间内赶赴事发现场;建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃,与治安中心相联,治安中心一旦发现紧急事件,既可通过紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等;所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通;

③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式,以形成强大的保安系统。

(3)强化训练与高效监控

对保安队伍实行准军事化管理和训练,不断提高保安人员的思想觉悟,规范服务行为,强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线,保证保安巡视的有效范围和工作效率。

★保安监控及巡视控制图

5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程,将事件影响控制在最小范围)。

(1)发生火警时,一般处理程序

(2)安全消防标识

①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。

②场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。

③提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。

④电梯标识:电梯内禁烟标识、乘电梯注意事项告示等。

⑤电子图文展示屏:设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。

(3)突发事件防范措施(略)、对盗窃事件的一般处理程序(略)

七、养护工作

1、物业维修养护计划和实施

A、基本思路

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是盛和花园使用功能不断完善的基础工作。

B、房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围:盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见下图)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神,建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。

管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一年度计划。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。

★年度维修保养计划运作程序结构程序图

2、特