物业资质等级的划分和确认

为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同所有制形成的物业管理企业的管理，促进物业管理公司有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业管理企业进行资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质质量的管理的规定从事物业管理服务。</p>

从2000年1月1日起，全国物业管理公司都按照建设部《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房（1999）261号的规定申请企业资质等级评定。目前，部分省市根据当地实际情况制度了物业管理公司资质审批规定，根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定，物业管理企业按资质条件分一、二、三级和五级。

一级物业管理企业需具备的条件的：物业管理规模80万平方米以上，或管理涉外物业30万平方米以上；管理物业类3种以上，或涉外物业2种以上；必须有3个以上优秀或大厦，所管物业达标率95%以上；企业经理或常务经理须从事专业物业管理工作3年以上；有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上，其中工程类中级职称管理人员不少于5人；经营年限3年以上；注册资本在100万人民币以上。

二级物业管理企业须具备的条件是：管理规模40万平方米，或管理涉外物业15万平方米；管理物业类型2种以上，或管理涉外物业一种以上；须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标率85%以上；有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上，其中工程类中级职称管理人员不少于2人；经营年限须2年以上；注册资本在50万人民币以上。

三级物业管理企业须具备的条件的：物业管理规模5万平方米以上，或管理涉外2万平方米；所管物业达标率在60%以上；有中级专业技术职称人员3人以上；注册资本在10万人民币以上。

暂不定级的物业管理企业；管理物业规模在5万平方米以下或涉外物业2万平方米以下的。

市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业管理企业性质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。

根据上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行，物业管理企业一般在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。外商独资、中外合资及中外合作的物业管理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。内资物业管理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交以下文件和资料：企业法人营业执照；公司经理出任聘任书；中级以上职称人员的证书或证明材料；资质等级申报表；公司的管理章程‘管理合同；其他所需材料。

三、组织机构设置的原则

物业管理公司的管理服务职能主要通过管理机构来实施，物业管理公司的组织结构设置的组建物业管理公司的一项重要工作，也是物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求。为了保证物业管理公司的管理服务工作，必须组建一个高效畅通的管理机构。一般物业管理公司的组建应遵循以下原则。

首先，组建物业管理公司要符合统一领导与分级管理相结合的原则，这一原则是管理层次与权限划分的重要原则。物业管理企业作为独立的经济实体，决策机构进行经营决策，决定着用人机制，关系到企业的生存和发展，这就要求设立一个精干、高效的领导层。同时，从管理、服务、经营的需要出发，灵活设立各级管理服务的具体机构。

针对不同的物业，物业管理公司的机构设置应做相应的调整。如果物业管理公司管理的高层多功能智能楼宇，公司不仅要设立工程维修部，而且还要内部设置专业维修班，聘用多名中高级维修管理人员。如果是一般的住宅小区，工程维修部的建制可相对小一些。如果是既有多功能高层建筑，也有一般住宅，则可实行分级管理，，一般维修由各管理处承担，中央空调、闭路监视等比较大的附属设施故障由工程部负责。同样，经营管理的其他部门也可如上设立。

其次，组建物业管理公司要遵循专业化的原则，组建精干、高效和统一的物业管理公司。专业化的现代生产方式的产物，它能使企业人员的配置精干高效，但精干高效不是简单的压缩管理人员，而是提高人的素质，特别是在一专多能的前提下减少员。专业化原则意味着合理的分工与密切协作的统一，分工是协作的基础，合理的分工有利于明确职责，提高管理的专业化程度；协作的分工的必然，只是密切的协调配合，才能充分发挥分工的优越性，各司其职，互相配合，达到提高工作效率的目的。必须指出，分工不能过细，不能片面强调制约，以避免出现机构增多、人浮于事及互相扯皮。同时，分工也不能过粗，以避免工作重叠，职责不明，无人负责的现象。

最后，根据物业管理公司的特点，要建立良好的社区信息传递机制。物业管理公司的管理是开放式的社区管理，必须在同社区的沟通过程中动态的掌握情况，注重横向和纵向间的协调，摆正自己在整个管理系统中的位置，妥善处理同各个不同的职能部门、业主及社会方方面面的关系。

物业管理公司的机构设置一般有直线型、直线职能型和事业部型等几类。直线型的组织机构设置是最早的企业管理形式，是一种“块块管理”的机构形式，主要特点是不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政和专业管理职能，实行从上到下的垂直领导和单项逐级负责制。它的优点是命令统一，权责分明，指挥及时；缺点是各级管理集中于一人，难以适用业务复杂的管理，同时领导要事必躬亲，通晓各种专业知识，这往往与现代大生产相矛盾。这种管理方式适用于物业管理种类少、区域小、管理与业务比较简单的小型物业管理企业，或适用于辖区的作业管理。

直线职能的组织结构是一种“条块结合”的组织形式，它按业务、区域划分行政部门和按专业管理分工设置职能部门，即有逐级行政指挥系统，又有横向专业化管理系统在行政指挥方面实行统一领导与分级管理，在专业化管理方面，职能部门是直线行政主管的参谋，对下级直线部门起业务指导和监督作用。企业的决策权集中于最高领导层，它的优点是加强了专业管理职能，较适应物业管理与经营的专业涉及面广、技术复杂、服务多样化和管理综合化的特点；同时它把行政上的统一与管理上的分工有机地结合起来，适应现代企业管理的特点。缺点是机构与人不多，职责不明，横向沟通困难，效率较低。这种形式在业务不太复杂，物业种类较少的大中型物业管理企业中广泛适应。

事业部型的组织结构设置是一种被普遍采用的现代化组织结构形式，对于具有综合性职能的物业管理公司有借鉴之处。事业部制把企业的经营管理活动，按地区、业务和职能的不同，建立事业部，实行分权管理体制，公司主要负责制定决策与管理，各事业部在公司领导下，负责日常经营管理活动；事业部实行独立核算与自负盈亏，对公司负有完成利润计划的责任，同时在经营管理上拥有自主权。它的优点是公司高层领导摆脱了日常管理工作，强化了决策机制，同时又调动了事业部的积极性；独立核算的事业部加强内部竞争，理清了权责，有利于多元化经营与综合性服务。缺点是事业部间的协调难度增加，机构重叠，人员过多。对于企业规模大，物业种类繁多，经营业务复杂多样的大型综合性物业管理公司，可才用此形式的机构设置。