代收代付水费存在的问题分析

代收代付水费存在的问题分析

文/王前进

代收代付的问题是物业管理活动中一个“老、大、难”问题。说它“老”就是长时间困扰物业管理企业；说它“大”就是它事实上成了物业管理活动中矛盾的焦点；说它“难”就是收费难、操作难，解决起来更难。代收代付水、电、气中，尤以水的问题最多、最难，所以本文着重谈关于水费代收代付的一些情况。

重庆地区凡2004年以前居住的物业小区或住宅楼，计量水量基本上都是总分表制，即一个总表辖若干个进户分表。供水公司只按总表所显示的计量数字收费。从理论上计算，各分表之和应等于总表的计量，但实际上并不如此，跑、漏、偷等因素，使分表之和往往小于总表，所以出现差水量及分摊问题。随着时间的推移，这种差量会越来越大。

一、代收代付是物业管理企业的义务吗？

根据重庆市物价局、地房局（1999）398号文件第十一条规定，代收代缴水、电、气费是物业管理公司的一个服务项目，水差的分摊也是于法有据的。所以，目前众多的物业管理公司在签订服务合同时，都订了一条代收代付的义务。水差量也是约定“据实分摊”。另外，从区、市物价行政部门给各物业管理企业关于收费的批文，也明确了“代收代付”是为业主提供的一个服务项目。从上述的法规来看，物业管理企业的“代收代付”是应尽之责。

二、代收代付，让物业管理企业进退两难

笔者抄录了近几个月重庆部分报纸报道的有关水差量引发的矛盾和冲突：

1、渝北区龙昌街93号，因漏水导致每吨水收费高达19.2元，业主拒缴后，渝北供水公司作停水处理；

2、渝中区竹园小区每吨水分摊8元―14元。这个小区业主大都是拆迁低保户，其中有一低保户一个月就缴了192元的水费，实在是苦不堪言；

3、沙坪坝区工人村50号，每吨水分摊10.6元；

4、渝北区翠湖路171号水差2280元，最后因无人买单遭致停水。

5、渝北区凯歌路20号4个月的水差高达15000.00元，业主叫苦连天；

……

上述事件的业主一律指责物业管理公司乱摊派、乱收费、管理不善。而物业管理公司则是三头为难――分摊高了，业主不交钱；不按时向水厂缴费，又会遭停水，一停水，业主更是怒气冲天；自己垫钱吧，又垫不起。怎么办？物业管理公司最先想到的是撤退。如沙坪坝区凤天路业主分摊到15元一吨的水费，业主拒交后升伟物业管理企业不愿再垫付9月份高达2500吨的漏水费，最后决定终止服务；又如渝北区龙溪镇金绸路23号分摊到12元一吨的水费，精诚物业管理公司因每月要贴一万元水费，被迫选择退出服务；江北区江建村179号，华佳物业公司也因垫付差额太大而退出。但是物业管理企业的退出往往加深矛盾，致使投诉不断，惊动官员和媒体。业主和有关部门都要求物业管理企业“只有解决了问题才能走”，这时的物业管理企业真是进退两难，想撤也撤不了。

三、水费分摊太高，诱发业主违规行为

1、为数不少的业主吃“滴滴水”，他们利用滴水一昼夜可接水0.3吨―0.6吨。水表因水量小不转动，而总表在众多的细流下转动，使水差加大。

2、改动水表。因水表一般都安装在室内，有的住户将水表调换方向倒起走一段时间，要抄表时又还原。如渝北区海德山庄查出一个4口之家，每月只用一吨水，而一个生意红火的理发店每月也才用一吨水。

3、水表老化不更换，显示的数字模糊不清，用多算少，若抄表员较真，就会导致纠纷。

4、个别业主不让抄表员进屋抄表，将数字贴在室外，少写少算，累计多了再自行换表。

从上面发生的问题，不难看出，水管锈蚀出现的漏水、水表老化、人为的偷水导致总分表之差的加大，进而引起物业管理企业与业主的纠纷。

四、代收代付，费力不讨好

目前，代收代付水、电、气费成了物业管理企业的主要工作，占全部工作量的60%以上，由此挤占了物业管理企业的大量时间和精力，使之对业主的服务减少和下降。但是，物业管理公司不仅做了工作，还得赔钱、受气。以本公司为例，我们管理近30万平方米的房屋，有收费员15人，且大部分时间都在为供水公司免费抄表、核算、公示、收费、缴费，但一到月底都为水费差额担惊受怕。

2003年9月1日，国务院施行了《物业管理条例》，根据第45条的规定，供水单位“应当向最终用户收取有关费用”，这让物业管理企业看到了希望，但是，虽然有了法规的支持，物业管理企业要走的路却很漫长。

请看以下的实际情况：

1、2003年9月2日，涪陵29家物业管理企业采取统一行动，宣布不再代收水、电、气费。但是三家能源单位态度明确――不缴钱就拉闸，致使数万居民遭遇水荒、电荒和气荒。9月14日房管局召集各家物业管理企业，要求其停止“罢工”，继续代收代付。此次行动宣告失败。

2、2003年10月22日，渝北区两路地区46家物业管理企业联合声明，不再代收代付水费。渝北区中法供水公司称这次有700块水表遭遇停水，时间最长的为一周，上万居民水荒。后在主管部门的劝说下恢复代收代付。

3、对《物业管理条例》的理解各执一词。2004年9月2日，重庆晨报以“物管业主打起水仗”为题，报道双方分摊水费扯皮的事件。

南岸七小区遭遇停水后，业主将橱窗砸坏。其原因是不承认分摊水费。业主说，家里的表走多少就交多少费，为什么要多收费？我们本来就是一户一表。但业主理解的一户一表与水厂所谓的“一户一表”却不是一回事。《物业管理条例》45条的最终用户是谁？物业管理企业说是业主，而供水商却说是申请单位（开发商）的总表。究竟谁是谁非，政府部门没有权威的解释。具体实施中则是谁的势力大谁说了算。物业管理企业自然处于下风。

4、物业管理企业呼声不断却难成气候。2003年7月11日，《重庆晨报》刊登“物业管理企业无义务代收水电费”的讨论情况。业内人士大声疾呼落实法规，为企业减负，政府也出面协调。渝北区政府、人大多次召开各方协调会，形成了《区府2003―84专题会议纪要》，其核心内容就是一户一表是解决问题的惟一办法。资金由供、用双方各自承担一半。时至今日，这个纪要根本没有得到供水单位的认可，因此收效甚微。

5、2004年9月16日，渝北区房管局召开部分物业管理公司座谈会。主管物业的副局长说，水差量仍然是业主反映强烈和物业管理企业最头痛的问，虽然政府做了很大的努力但无法解决。他希望物业管理企业与能源单位对簿公堂，通过法律解决问题。

从以上的实际情况可以看出，即使一户一表是解决代收代付的好方法，但实施起来却十分困难，原因当然是多方面的，可能也是短期内无法解决的，所以，物业管理企业要面对现实，一方面理顺与相关部门的关系，一方面做好业主的工作，加强用水管理，采取措施防止各种违规行为，学会用法律保护自己的合法权益。

作者单位：重庆希望物业管理有限公司