意大利物业管理见闻

意大利位于欧州南部，由于经济发达，居民住房私有化程度高。这些造型别致的私有房，与其他国家的别墅不同，并不都是单门独户型，而是紧密相连在一起的。在罗马、米兰、米兰等许多大城市，80%的公寓也是由一个个单一的住户组成的整座楼房。意大利的小区环境整洁，花草色彩缤纷，树木青翠欲滴。近日，笔者到意大利探亲，对当地独具特色的物业管理做了一些了解。

住户掌握物业管理决策权

意大利物业管理的普遍作法是：居民楼落成后，搬进新楼的住户要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。组织人将大家的意见归纳整理后，以书面形式交给会计师协会。会计师协会根据大多数住户的意愿，委派一名管理人员，去管理楼房的各种事务。如果业主们同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。

意大利的物业管理员，大多是受过专门教育或者培训、并经过考核取得资质证书的会计师，也有取得证书的律师、工程师、教授。这些人都有自己的正式职业，管理房屋是他们的“第二职业”。管理员的职责主要有两项：一是管理经济，负责综合维修房屋。二是协调邻里之间的矛盾。管理员每年对整座楼房的维修费，楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管、自来水管、暖气管及聘请人员的报酬等作出预算，同时召开户主会，将这些费用分摊下去。

与其他国家不同，意大利的物业管理员只是办事人员，物业管理的决策权还掌握在“共管委员会”、也就是住户自己手中。一般情况下，物业管理员每年定期召开两次全会，每次会议都推举一名住户代表作为主席与物业管理员共同主持会议。会上，先由物业管理员汇报，然后商讨以后的日常物业管理工作，每户业主都有提议权。会议的每项决策依据业主房屋面积大小按比例进行民主投票，实行多数通过制，列入工作日程。会议结束后，管理员向各户呈交一份报告备案。如果遇到重大变故，比如改装电动遥控栅栏门、下水道开挖维修等，还会临时召开“共管委员会”特别会议。

在具体工作中，物业管理员需要聘请秘书和保洁员。秘书负责日常工作，保洁员负责公共区域的卫生。如果业主提出要求，物业管理员还可聘请门房。门房需要定时、定点在居民楼里上班。他除了整理分发邮件、报纸，通常还扮演“万金油”的角色，比如和业主交流信息，代收物业费，帮助业主修理房屋内的一些小故障，甚至协助管理员解决业主之间的小摩擦、小矛盾等。

物业管理费核算具体而科学

费用问题是物业管理工作的重要环节。从物业工作年度报告里可以看出，意大利物业管理费的分配核算非常具体、科学。这个国家的物业管理费，不是管理员先简单地核定单位面积费用，然后乘以各家面积得出费用结果，而是分为水电煤气、取暖、电梯、门房报酬等多个项目，每项以不同的标准计算，得出结果后再相加。比如，在计算各家取暖费时，除了面积因素，还要考虑房间数、暖气片数量等；在计算电梯使用费时，根据各家人数、楼层高度的不同收取相应的费用。各户每两个月交一次数额固定的物业管理费，到年度决算时，再根据实际费用情况相应地多退少补。

我在米兰探亲时，看到表弟家住的居民楼墙上贴着一张大纸，上面是各户费用分摊表，许多居民围在那里看着。我问表弟：“这些费用合理吗？你们是怎么交费的？”他一本正经地告诉我：这些费用都是经过户主会研究后确定的，比较公平合理。费用一般按月或按季由门房或管理员收取。我们这幢楼的会计师，是一位近50岁的中年男子，他在一家外企公司工作，夜班较多，就利用空闲时间上门收各种费用。随时收取，随时记入账户。对各种开支，他也及时登记入账，发票等单据要由户主会五人小组签名，附在发票和账册后备查。到年底结算时，管理员将账目一一向大家公布。如果预算开支有结余，则转入下一年度继续使用。如果超支了，再由各户分摊。

楼房维修不及时将承担责任

意大利政府对住房的物业管理非常严格，法律规定：在规定期限内对楼房的维修不能完成的，管理员必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚。据说五年前，在意大利的南部重镇里斯堡，有一幢大楼的管理员，因父亲病重住院耽误了楼房的维修，市政府下通令一次性罚款2万里拉，并限期完成维修任务。如果在限期内完不成任务，就拘役2个月。在意大利，因为法律十分神圣，所以这位管理员宁可雇人照看病重的父亲，自己也得投入维修房屋的工作。

有一次参观完米兰大教堂，我和表弟往回走。在一幢居民楼的维修工地上，我们碰见了一位老乡，他在这里做物业管理员工作。谈话中得知，大楼维修及其他物业开支，均由管理员召开户主会决定。管理员负责制定预算，户主会讨论通过，维修完毕以后，再作决算。日常的小修、小补或更换自来水龙头之类的小费用和小工程以及购物、配件等，均由管理员和户主代表一起负责联系施工，年底根据凭证，向户主会及大家公布。

管理员协调业主“过度”行为

在一个周未的晚上，我跟表弟到他的同事家做客。按道理讲，这时正是人们下班、学生放学到家，人口最为集中的时刻，说话、唱歌、看电视、听音响，声浪会应接不断，邻里间为小事发生摩擦也是常有的事。然而，这里却寂静得很，连人们上下楼梯的快慢、脚步的轻重，都让人感到有节度，更谈不上发生邻里之间争吵的事了。我见此情景有些愕然，便瞅了个机会问表弟，他笑着告诉我，这又是管理员的一大功劳。有时，一些人家即兴唱歌、跳舞、看电视、放音乐出现了“过度”，影响隔壁和楼下人家的安宁也是有的。但邻居碍于面子，便打电话通过管理员出面协调，往往能很快解决问题，这避免了邻里间的冲突。

几十年来，意大利就是采用这种互助方式，大家共同管理物业。他们的方法是通过有效的法律手段，将责任落实到管理员身上，使其责、权、利兼而有之。管理员的报酬，则由各户分担。户主们反映，这种管理方式虽然花去了一定的费用，但家家小日子却过得安宁、舒适、卫生，省却了许多麻烦，因此备受各方欢迎。