碧桂园物业承接查验标准 新建物业承接查验标准

碧桂园物业承接查验标准资料，提供了新建物业承接查验标准详细内容，涵盖消防系统、电梯、锅炉、供水系统、供配电设备、空调系统、安防系统、通信系统、产权资料、技术资料、施工设计资料、公共照明系统等承接查验标准.

1.交付使用前应具备的基本条件：

1.1管理用房

1.1.1提供管理用房办公场所；

1.1.2交付使用前提供垃圾回收房或垃圾中转回收站；

1.1.3配备安防宿舍；

1.2标识、标牌

1.2.1做好园区及楼栋标识牌；

1.2.2做好车场划线及标识牌；

1.2.3做好楼层公共区域标识牌；

1.2.4楼层做好消防疏散指示图（电梯前室内）;

1.3清洁开荒

1.3.1此项工作可委托物业服务公司有偿协助。

1.3.2做好交付前外墙清洁开荒工作；

1.3.3做好交付前的各类水池、化粪池、集水井等开荒清洁工作；

1.3.4做好交付前的建筑装修开荒工作（包括：主要设备机房、楼层设备管井、天面沟渠、地漏及负层排水沟、人防区域等）；

1.3.5做好交付前园区开荒工作。

1.4设备交验

1.4.1供配电设备

1.4.1.1收楼前做好各机电设备的开荒检测工作；

1.4.1.2收楼前做好发电机带负荷试运行、发电机消防自投运行等工作；

1.4.1.3交付使用前，各双电源供电回路必须具备双电源供电的能力；

1.4.2电梯运输系统

1.4.2.1交楼前需做好电梯验收移交工作，有相关质量监督部门核发的使用登记证及合格证，确保电梯正常运行；

1.4.2.2交付使用前，电梯必须具备5方通话功能（机房、轿顶、轿厢、底坑及监控中心）。

1.4.2.3写字楼项目电梯必须具备上下班高峰功能；

1.4.3消防系统

1.4.3.1交楼前，必须做好消防系统的验收检测工作，确保消防系统正常运作。

1.4.4空调系统

1.4.4.1交楼前，做好中央空调管道清洗、水处理及预膜工作；

1.4.4.2确保交付使用前能正常启用中央空调系统。

1.4.5安防系统

交付使用前，必须完善周界防范及门禁系统；

1.4.6通信系统

交付使用前，电信、电视、网络必须具备开通条件；

1.5设备房、公共区域配套及其他

1.5.1各设备房交付使用前，通风降温设备能正常运行；

1.5.2交付使用前，必须配套提供消防灭火器到各公共场所及设备房；

1.5.3交付使用前，必须配套提供消防应急照明灯具、疏散指示灯具；

1.5.4交付使用前，必须配套提供与项目风格相协调的垃圾桶；

1.5.5项目交付接管前，必须在园区（广场）周围或重要场所提供用电电源插座与水源接驳处；

1.5.6交付前，必须开通员工及施工人员通道；

1.5.7项目接管时，施工单位或开发商必须提供0.5-5%的备用材料给物业公司；

1.5.8园区弱电、消防设备设施必须做好防雷防护。

2.相关资料

2.1产权资料

2.1.1《国有土地使用证》。

2.1.2《建设用地规划许可证》。

2.1.3建设用地通知书附图及批文。

2.1.4用地批准书附图及批文。

2.1.5《建设工程规划许可证》。

2.1.6《建设工程开工证》。

2.1.7《商品房预售许可证》。

2.1.8用水指标批文。

2.1.9用电指标批文。

2.1.10用气指标批文。

2.1.11《住宅质量保证书》

2.1.12《住宅使用说明书》

2.2技术资料

2.2.1竣工验收资料主要有竣工图

2.2.1.1总平面图

2.2.1.2建筑图纸

2.2.1.3结构图纸

2.2.1.4设备图纸

2.2.1.5附属工程图纸

2.2.1.6隐蔽管线图纸等

2.2.2施工设计资料

2.2.2.1全套设计图纸；

2.2.2.2地质勘察报告；

2.2.2.3工程合同；

2.2.2.4开、竣工报告；

2.2.2.5图纸会审记录，工程设计变更通知单及技术可定单（包括质量事故处理记录）；

2.2.2.6其他可能会影响将来营运管理的原始记录；

2.2.2.7隐蔽工程验收签证；

2.2.2.8沉降观察记录；

2.2.2.9防雷检测报告记录；

2.2.2.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

2.2.2.11砂浆、混凝土块试压报告；

2.2.3设备设施安装、使用和维护保养等资料

2.2.3.1机电设备采购合同书；

2.2.3.2机电设备安装合同书；

2.2.3.3机电设备保修合同书；

2.2.3.4机电设备出厂合格证；

2.2.3.5机电设备使用说明书、随机资料；

2.2.3.6机电设备保修卡、保修协议；

2.2.3.7机电设备安装、调试报告；

2.2.3.8隐蔽工程验收报告；

2.2.3.9新材料、构配件的鉴定合格证书；

2.2.4各类检验、验收证书

2.2.4.1建设工程竣工验收证书；

2.2.4.2建设消防验收合格证；

2.2.4.3公共配套设施综合验收合格书；

2.2.4.4光纤、通信设施合格证；

2.2.4.5电梯使用登记证；

2.2.4.6特种设备必须提供相关单位检验合格证书；

2.2.4.7供水协议书（合同)、许可证；

2.2.4.8供电协议书（合同)、许可证；

2.2.4.9气协议书（合同）、许可证；

3公建配套设施设备

3.1供配电系统

3.1.1公共照明系统

3.1.1.1照明光源正常，能满足场地正常照明的光亮需求；

3.1.1.2灯具完好无破损、无锈蚀、脱漆现象;

3.1.1.3开关灵活，能控制有效;

3.1.1.4照明配电柜（箱）完好、整洁、无锈蚀、脱漆现象;

3.1.2供电电路

3.1.2.1强电、弱电线路应分设线管（井）独立布线;

3.1.2.2电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有套管。

3.1.2.3电线（缆）管槽穿墙孔应封堵良好。

3.1.2.4电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。

3.1.2.5接地网可靠接地；

3.1.2.6应按供电回路安装电表或预留表位，并有电器接地装置;

3.1.2.7电缆两端头的编码一致，开关出线无错误。

3.1.3电力电缆

3.1.3.1无渗油、漏胶，光结，无损伤，铠甲无严重变形、膨胀现象。

3.1.3.2瓷套管无破损、裂纹。

3.1.3.3接线螺丝无过热、变色，无氧化现象。

3.1.3.4直埋式电缆路标明确。

3.1.3.5接电线接触良好，不松动。

3.1.3.6电缆编号明确。

3.1.4母线槽

3.1.4.1母线表面应光洁平整,不应有裂纹、折皱、夹杂物及变形和扭曲现象。

3.1.4.2成套供应的封闭母线、插接母线槽的各段应标志清晰,附件齐全,外壳无变形,内部无损伤。

3.1.4.3金属构件加工、配制、螺栓连接、焊接等应符合国家现行标准的有关规定。

3.1.4.4所有螺栓、垫圈、闭口销、锁紧销、弹簧垫圈、锁紧螺母等应齐全、可靠。

3.1.4.5母线配制及安装架设应符合设计规定,且连接正确,螺栓紧固,接触可靠;相间及对地电气距离符合要求。

3.1.4.6瓷件应完整、清洁;铁件和瓷件胶合处均应完整无损,充油套管应无渗油,油位应正常。

3.1.4.7油漆完好;相色正确;接地良好。

3.1.5低压配电柜（箱）

3.1.5.1电柜内干净整洁无施工垃圾。

3.1.5.2接地线接触良好，不松动。

3.1.5.3母线油漆相序正确，无脱落现象。

3.1.5.4操作手柄完整。

3.1.5.5刀开关(低压抽屉柜、手车)接触良好，位置正确。

3.1.5.6各指示灯、仪表、显示屏、按钮功能正常。

3.1.5.7线路整齐，有标志。二次布线走向合理，按要求埋入线槽。

3.1.5.8连接点及接线螺丝无过热、变色、无氧化现象。

3.1.5.9断路器型号、参数正确，分合动作正常，摇进工作位置防护活门应顺利打开，外观无机械损伤，灭弧罩齐全、完整。

3.1.5.10设备编号及标牌明确、完整。

3.1.5.11电容、电抗、控制器、双电源开关、浪涌保护器等元件型号、参数符合设计要求。

3.1.5.12柜体安装垂直，各室门开启灵活，进出电缆孔符合防小动物要求，柜体拼装连接牢固，外观完整。

3.1.5.13短路保护、过载保护、接地故障报警、过压保护、欠压保护等保护功能正常。输出电压在规定范围。

3.1.6电力电容器柜

3.1.6.1电容器没有异常温升，没有异常声音，外壳不渗油，无积尘，没有异味，无严重膨胀现象。

3.1.6.2绝缘无破损、裂纹。

3.1.6.3接线螺丝无过热、变色，无氧化现象。

3.1.6.4放电装置完好。

3.1.6.5电容器接地可靠，接地线接触良好，不松动。

3.1.6.6熔断器完好，无熔断。

3.1.6.7接线正确，电容器电压应该与电网额定电压相匹配。

3.1.6.8柜内没有杂物。

3.1.6.9电容器控制器的设定值正确，能够根据无功功率的需求正确投入和退出电容器组。控制器能够正确按照“先投入，先退出”原则运行。

3.1.6.10电容器的接触器和熔断器与电容器相互匹配。接触器的吸合与释放应该灵活而且没有杂音。接触器的工作温度正常。

3.1.6.11避雷器完好。

3.1.6.12通电后，电容器组的三相容量应该基本平衡，其误差不得超过一相总容量的5%。

3.1.6.13电容柜上的各种表计和指示能显示正常。

3.1.7高压配电装置

3.1.7.1断路器或互感器油位在油位线之间。断路器型号、参数正确，分合动作正常，摇进工作位置防护活门应顺利打开，外观无机械损伤。

3.1.7.2绝缘瓷件无破损、裂纹。

3.1.7.3母线油漆相序正确，无脱落现象。母排规格大小及布局符合设计图纸要求，搭接、相序、绝缘支撑正确。

3.1.7.4隔离开关刀口接触良好，位置正确。

3.1.7.5断路器互感器不漏油。

3.1.7.6二次线路排列整齐，线号清晰。二次电缆电压及控制回路线径不小于1.5mm2，电流回路线径不小于2.5mm2（计量柜除外）。

3.1.7.7各指示灯、仪表、显示屏、按钮功能正常。

3.1.7.8连接点及接线螺丝无过热、变色、无氧化现象。

3.1.7.9联锁装置齐全、可靠。

3.1.7.10设备编号及标牌明确。

3.1.7.11操作机构分、合闸标示牌正确。

3.1.7.12接地线接触良好，不松动。接地开关操作灵活、动作、指示及联锁正确。

3.1.7.13短路保护、过载保护、接地故障报警、过压保护、欠压保护等保护功能正常。

3.1.8电力变压器

3.1.8.1变压器无杂音，无放电声。

3.1.8.2变压器外壳清洁，无积尘和杂物。

3.1.8.3变压器油位正常。

3.1.8.4无漏油。

3.1.8.5高低压套管无破损、裂纹。

3.1.8.6线路高低压线连接点无过热、变色、无氧化现象。

3.1.8.7防爆器的防爆膜完整。

3.1.8.8变压器温度计完整，指示正确。

3.1.8.9变压器呼吸器完好，干燥剂潮解不超过1/2。

3.1.8.10地线接触良好，不松动。

3.1.8.11铭牌和编号牌齐全，清楚。

3.1.8.12变压器降温设备、仪表、机房防鼠设备良好。

3.1.8.13变压器输出电压在规定范围内。

3.1.9电动机

3.1.9.1接线盒完整无缺，固定牢固。

3.1.9.2风扇罩完整无缺，固定牢固。

3.1.9.3电线软管牢固，无破损、脱落现象。

3.1.9.4地脚螺丝齐全，紧固。

3.1.9.5接地线接触度良好，不松动。

3.1.9.6铭牌和编号牌齐全，清楚。

3.1.9.7安装试运行机的记录，包括：绝缘、温升、外观、声音等等的异常记录。

3.1.9.8核对电动机功率与电力系统上的开关和保护装置是否匹配，是否和原设计图纸相符。

3.1.9.9电动机的控制线路应包含缺相保护和过热保护装置。

3.1.9.104千瓦以上的2级电动机和37千瓦以上的电动机建议不使用皮带传动。

3.1.9.11电动机的周围需留有合理的维修空间。

3.1.9.12交流工作接地电阻小于1欧姆。

3.1.10柴油发电机组

3.1.10.1发电机组主要参数达到设计要求，各部位运转正常，无异声、无剧烈震动与超温现象。

3.1.10.2原动机负荷调节器动作可靠，紧急保安装置灵敏可靠，各辅机配件齐全。

3.1.10.3励磁调压、灭磁装置、继电器保护及配电装置齐全，动作灵敏可靠。

3.1.10.4电气系统绝缘及接地装置良好。

3.1.10.5润滑装置齐全，油标明亮，油压正常，油质符合要求，润滑良好，无泄漏现象。

3.1.10.6冷却装置齐全，排水温度不超过规定，无泄漏现象。

3.1.10.7供油装置齐全，加油设备配备（油泵）到位，油质、油压、油耗及排放废气等符合要求。

3.1.10.8表计齐全、灵敏可靠，指示正确，防护装置齐全完整。

3.1.10.9整机内外清洁，管线安装合理整齐，色标明显正确，无漏水、漏油、漏风、漏气和漏电的情况。

3.1.10.10自动开闭的进风口、排风口的动作正常（需提供与消防系统联动的电气控制线路）。

3.1.10.11对辅助油箱的安装质量和储油量进行检查。室内油箱的储油量不得超过1吨（消防规范要求不大于8小时的需要量）。

3.1.10.12要求进行空载和带载（假负载100%负荷测试）实验运行，运行中检查油温、油压、电压、频率、声音等参数应在允许范围内。

3.1.10.13机组运行达到额定值后，手动合闸试送电，备电可以送到市/发电终端转换箱。

3.1.10.14进风道及排风道通畅。

3.1.10.15检查排烟的颜色正常。

3.1.10.16烟管、烟道无漏烟现象。

3.1.10.17发电机房防水、防冻等措施符合手册要求。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。

3.1.10.18发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间。

3.1.10.19若有两台以上机组，能并车同步运行（具备并车同步设备）。

3.1.10.20有事故紧急停车功能，应急自动发电功能正常起动，确保供电线路正常供电。

3.1.10.21电气线路敷设应按规范采用防爆金属管、灯具及开关；气体灭火装置正常。

3.1.10.22相关消防系统联动功能正常。

3.1.11强电井

3.1.11.1天花、墙身批白灰，无漏水、渗水现象。

3.1.11.2地面无施工遗留痕迹，无垃圾、杂物。地面做好防滑、防潮处理。有条件的地面敷设防滑地砖。

3.1.11.3门口有20CM以上的挡水坎。

3.1.11.4配置普通照明灯。

3.1.11.5电缆线无裸露，线槽盖板严密。

3.1.11.6管井内禁止水管穿过。

3.1.11.7电缆穿越管井楼板处应用防火泥做有效封堵。

3.1.11.8强电井内需配备灭火器。

3.1.12专用设备房的特殊配套要求

3.1.12.1危险部位应有悬挂安全标示牌；

3.1.12.2设备安装位置的安全操作有效距离应符合规范；

3.1.12.3高压侧有隔离设施等；

3.1.12.4设备房内接地网可靠接地；

3.1.12.5设备房要做好"三防"措施(如：有防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有密封网、线槽进入设备房穿越楼板和过墙段应有防火泥封闭，并有防水浸的拦水基)。

3.1.12.6机房内应安装防潮灯，并确保无任何明、暗敷液体管道，不与水池或水箱直接相连。

3.1.12.7电房操作位置设置绝缘胶垫；

3.1.12.8地面铺防潮、防滑地砖，并在距离配电柜等重要设备50CM处用铺贴5㎝宽的黄色条形瓷砖的警戒线。

3.1.12.9高低压变配电房悬挂一次接线系统图模板。

3.1.12.10高压房配置相应的高压绝缘操作工具。

3.1.12.11发电机房的天花、墙身须做好吸音设施，吸音功能良好，达到环保要求。

3.1.12.12机房应配备灭火器等消防设备设施。