前期物业知识：物业项目的组建筹备

前期物业知识：物业项目的组建筹备

1总则

1.1随着企业的快速发展，为保障扩张中物业的品牌能够得到保持和提升，物业公司重视物业项目的组建筹备，为保证组建工作的有序进行，物业总部各主管职能部门必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作，并在项目开发进度计划中应具体明确物业项目的组建筹备的节点时间和责任人员。

1.2物业总部各主管职能部门对物业项目的组建筹备必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的物业介入工作，以及物业管理方案制订的时间要求。

2相关职责界定

2.1物业公司区域运营总监（副总经理）、物业总部管理部、行政部负责物业项目的组建筹备过程的具体操作，区域运营总监（副总经理）对物业项目的组建筹备工作全面负责。

2.2物业公司总经理负责审核物业项目组建筹备工作计划，并由物业管理部监督执行。

2.3物业总部管理部负责指导物业项目组建筹备工作，物业总经理负责审批物业项目的组建工作计划。

3物业项目组建筹备

3.1物业项目经理招聘

3.1.1一般情况下，新开发项目在项目规划设计方案确定后，应着手物业项目经理的招聘，并在施工图设计开始前完成。

3.1.2物业项目经理的招聘面试工作由总部行政人力资源部和物业总部物业管理部共同完成。

3.1.3物业项目经理由项目所在区域分公司申请，报物业总部审批。

3.1.4物业项目经理到位后，根据项目规划阶段的实际工作需要，招聘主要工作人员，组建物业项目。

3.2物业项目组建筹备工作计划

3.2.1在区域分公司运营总监（副总经理）、物业总部管理部的指导和监控下，物业项目经理负责提出物业项目组建筹备工作计划（含组织机构及岗位设置）、前期物业服务工作方案。以上两个方案必须在项目开盘前3个月报送区域分公司、物业总公司审核，物业总经理批准，并报物业管理部备案。

3.2.2物业项目组建筹备工作计划的内容应至少包括三个部分：物业项目组建方案、组建工作进度安排、开办费用测算等。

3.2.3物业项目组建筹备方案内容包括，但不限于：

a)公司名称；

b)成立的时间；

c)办公地点；

d)注册资金；

e)法人代表；

f)股东授权；

g)股权分配；

h)公司章程；

i)组织架构及人员编制；

j)物业管理用房的使用等。

3.2.4在制订物业区域分公司、物业项目组建筹备工作进度安排时，应至少考虑到以下方面的工作内容：

a)人员招聘(分批进行，应在时间进度上明确)；

b)经营资质报批；

c)公司注册登记；

d)资质备案及资质等级证明申办；

e)物业管理用房、物业经营用房的划分和配置；

f)办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购；

g)建立健全各项规章制度；

h)制定相关管理服务制度和规程；

i)完成上岗人员的岗前培训；

j)完成项目入伙前相关准备工作。

3.2.5物业项目组建筹备必须保证关键的时间节点，如服务中心经理招聘到位、物业管理方案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。

3.2.6除服务中心经理和少数骨干人员的招聘外，其他组建工作一般在入伙前2个月完成，因此必须将各项组建工作进行适当的安排，确保工作的有序和高效。

3.2.7组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日，持续时间按工作日计算，并采用横道图表示工作进度安排。

3.2.8针对每一项工作必须明确主要负责人，以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位(职务或具体姓名)，不宜使用公司名称或部门名称。

3.2.9开办费用测算是物业项目组建筹备工作计划中必须的内容，具体按物业公司《开办费用测算指引》的规定执行。物业项目组建筹备工作计划中不仅包含开办费用测算的总体结果，而且应有具体费用科目的测算结果，对测算结果的审批包括对总体测算结果和各科目细项测算结果的审批。

3.2.10在组建工作过程中，对开办费用的控制以各科目细项的成本标准(测算结果经批准或调整后批准)为依据。

3.3物业项目组建筹备

3.3.1物业项目组建筹备工作计划经批准后，物业项目经理负责具体组织实施，项目对口主管人负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助，总部物业管理部、行政人力资源部负责提供业务指导，并对组建工作进度进行监控。

3.3.2为保证组建工作的顺利开展，物业项目经理进一步细化分解组建工作进度计划，拟订组建工作的月(或周)进度计划。

3.3.3在进度计划规定的节点时间，物业项目每周、月应向项目所在区域公司和总部物业管理部报告工作进度情况。

3.3.4物业项目组建筹备过程中，相关组建工作必须遵循中民置业、物业公司的相关规定，以及经批准的组建工作计划、物业管理方案执行。

3.3.5物业项目组建工作必须在项目正式入伙前2个月全面完成，并开始独立运作。物业项目正式成立后，筹建处自行撤销。

4物业项目的设立

4.1服务中心经理招聘

4.1.1项目开盘前4个月，物业区域分公司运营总监（副总经理）向项物业总部提出招聘管理处经理的申请，经总部人力资源部核准后报物业总经理审批。

4.1.2服务中心经理的招聘面试由项目所在区域公司与物业总部共同负责。

4.1.3服务中心经理的任命按逸轩物业行政人事管理条款执行。

4.1.4开盘前3个月，服务中心经理正式到位。

4.2物业项目的组建

4.2.1根据国家、地方及行业标准，按照该项目物业管理方案的要求，在物业区域分公司的指导下，服务中心经理在入伙前3个月开始管理处的组建工作。

4.2.2物业项目组建必须有计划地进行，服务中心经理负责拟订管理处组建工作计划，落实工作责任和进度要求。服务中心组建工作计划的内容参照上述3.2.2-3.2.9条的规定执行。

4.2.3服务中心组建工作计划经物业区域分公司运营总监（副总经理）审核、物业总经理审批，报物业总部管理部备案。

4.2.4物业区域分公司运营总监（副总经理）负责对组建工作进度进行监督检查，并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助服务中心经理的工作。

4.2.5在服务中心组建过程中，相关组建工作必须遵循集团公司、物业公司的相关规定，以及经批准的服务中心组建工作计划、物业管理方案执行，工作内容包括(不限于)：

A)服务中心机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求；

b)物业管理用房的使用；

c)办公物资及作业工具采购；

d)人员招聘、培训；

e)服务程序/规程的制订；

f)项目入伙前的相关准备工作等。

4.2.6根据项目进展情况，在项目入伙前2个月服务中心必须正式组建完毕。