物业管理市场分析报告范本

深圳物业管理经过二十余年的发展，取得了良好的经济效益和社会效益，对中国物业管理的发展有着深远的影响。回首2006年，深圳市物业管理保持了稳步、持续增长，成绩斐然，同时也表现出技术水平低下和产业规模不经济等问题。随着外部发展环境的变化，市场竞争日益激烈，深圳物业管理如何继续保持优势地位，如何继续发挥行业的“航标”作用，我们愿与业界同仁一道，共同商榷，共谋深圳物业管理行业的可持续发展，以促进“效益深圳、和谐深圳”的建设。

一、深圳物业管理市场基本统计数据

2006年，深圳市物业管理市场基本统计数据如下：

深圳市纳入统计的物业管理企业为1029家，比2005年增长11．85％；其中，一级资质的有62家，二级资质的有148家，三级资质的有514家，资质暂定的有276家，无资质的有29家；获得“国家示范”的企业有54家，获得“省示范”的企业有55家。

深圳市物业管理企业在管项目为5267个，比2005年增长24．54％；在管物业项目总面积为25328万平方米，比2005年增长13．12％，其中住宅项目总面积占63．7％。深圳市物业管理企业在管项目中，获得“国家示范”的项目为191个；获得“省示范”的项目为272个。

深圳市物业管理企业的总资产为2822148万元，总收入为996916万元，年利润总额为80050万元，企业所得税为16040万元，营业利润率达到8．03％，高于全国5％的平均行业利润率。

深圳市物业管理行业从业人数达到153661人，比2005年增长17．4％。数据统计显示，从2003年至2006年，深圳市物业管理企业持证上岗人数持续增长，2006年持证上岗总人数为20425人，比2005年增长13．6％。深圳市持证上岗从业人员的比重，2003年至2006年分别为16．5％、15．7％、13．7％和13．3％，呈现明显的下降趋势。

二、深圳物业管理行业总体评价

2006年，深圳市物业管理实现年度行业产值99．69亿元，行业利润率达到8．03％。但深圳市物业管理行业的发展依然表现为较低的技术水平、规模不经济和粗放型的经济增长方式。加大物业管理行业的科技投入，实现向集约型经济增长方式的转变，是深圳市物业管理行业发展的主要方向。

(一)物业管理行业取得良好经济效益

深圳市物业管理行业为全市提供了15万多个就业岗位，物业管理在全市住宅物业的覆盖率不断提高，方便了居民的生活。此外，深圳市实现农村城市化和完成老住宅区改造的小区引入物业管理后，住宅小区的卫生和治安环境得到了极大的改善，提高了小区居民的生活品质，营造了和谐的生活氛围。

数据统计显示，深圳市物业管理行业在经历了两年的徘徊期后，2006年的营业利润率回升至8．03％，比2005年增长38．4％，表明深圳市物业管理行业已进入新一轮的增长。这一增长趋势的动因主要有：

一是管理项目的优化。在国内物业管理行业盈利空间不断缩小的情况下，深圳市物业管理企业逐渐退出了那些成本高、收益低的物业项目，将其有限的资源集中配置于那些成本合理、收益较高、客户稳定的优质物业管理项目。

二是技术的进步。深圳市特区内土地供给日益紧张，高层建筑和智能化建筑越来越多，对物业管理企业所提供服务的技术水平要求不断提高。这就迫使技术水平低下的物业管理企业退出市场，突出表现在2006年福田区的物业管理企业数量虽然在下降，但在管的物业管理总建筑面积却保持了9．73％的增长幅度。市场的优胜劣汰要求继续留在市场内的物业管理企业须不断更新技术，提高服务产品的技术含量，以增强企业的盈利能力。

三是产品竞争力的提升。随着深圳经济的快速发展，社会分工日趋加剧，物业管理市场逐渐出现了物业管理企业、专业公司、业主和社会其他机构等共同参与的多元主体竞争的格局。市场竞争的加剧，使得物业管理企业不断更新、优化服务产品，提高产品的市场竞争力，扩大企业的盈利空间。

四是政府的优惠政策，主要表现为财政补贴。农村城市化地区和老住宅区居民的物业管理消费观念尚未成熟，消费水平较低，为了使进驻这些小区的物业管理企业能够生存并得以长足发展，形成物业管理长效机制，市、区两级政府对其提供了一定数额的财政补贴，增加了物业管理企业的营业收入和营业利润。

(二)物业管理行业发展中的问题

1．从业人员学历层次较低

数据统计显示，从2003年至2006年，深圳市物业管理企业从业人员学历构成中，中专、高中及以下的从业人员占绝大比重，各年比例分别为82．2％、82．3％、84．2％和83．3％；本科及以上的从业人员占较小比重，各年比例分别为6％、5．8％、5．5％和5．5％。可见，深圳市物业管理企业从业人员的学历构成以中专、高中及以下人员为主，学历层次较低，并且高学历人员的比重呈下降趋势。

低学历从业人员占从业人员总数的比例较大并且呈增加的趋势，是与物业管理行业现阶段发展的特点相关联的。目前，物业管理仍是一个劳动密集型的行业，大多数一线工作岗位对从业者的技能水平要求不高，降低了物业管理行业高学历从业人员的比重。

此外，随着物业管理行业专业化进程的加快和管理模式的变革，已经出现了业主自我管理，专业公司直接进入物业管理服务领域等多元化物业管理的趋势。物业管理行业的资本、人力和物力等资源正在发生整合，加剧了物业管理企业专业人才的外流，从而降低了物业管理行业高学历从业人员的比重。

2．行业发展过度依赖资本投入

本报告依据柯布—道格拉斯生产函数的基本理论，以2000年至2006年的统计数据为样本，利用Eviews5．0软件包，运用最小二乘法回归得到的深圳市物业管理行业投入—产出数理模型为：Y＝1．378489×K0．9721×LO．0119。

资本的产出弹性(α值)为0．9721，非常接近1，这意味着深圳市物业管理行业的发展比较依赖资本要素的投入，对资金的需求程度非常高。劳动的产出弹性(β值)为0．0119，相对于资本的产出弹性，数值非常小。说明深圳市物业管理行业的发展主要依赖资本要素的投入，而劳动要素投入的变化对物业管理行业发展的影响非常有限。

3．产业规模不经济

由回归结果得，α+β＝0．9840＜1，从经济学的角度来讲，这意味着在2000年至2006年间，深圳市物业管理产业存在着规模收益递减，投入增加一倍，产出的增加小于一倍，即按现有技术水平，采用扩大生产规模来增加产出的做法是得不偿失的。从实践的角度来讲，物业管理企业一味追求物业管理项目数量的增加，利用规模带动利润增长的粗放型发展模式已不能适应新的发展要求。

4．行业技术水平较低

运用索罗总量增长方程推算得到，深圳市物业管理行业发展平均技术进步率(γ值)仅为0．42％，这意味着在2000年至2006年间，深圳市物业管理行业的技术进步步伐缓慢，其发展空间较大。

技术进步对经济(物业管理行业)增长的贡献率为2．3％，这意味着目前深圳市物业管理行业的增长，主要是依靠资本要素投入和劳动要素投入来实现的，具有粗放型增长方式的特点。

三、深圳物业管理行业发展预测

(一)行业发展预测

1．政策导向

从政策的导向来看，《物权法》的颁布实施，我国将鼓励业主、物业管理企业和专业公司等多个主体共同参与物业管理，充分发挥市场的作用，弱化政府对市场的干预力度，使政府在“公共服务”职能范围内，发挥对物业管理市场的监督和引导作用。

2006年我国开始实行物业管理师制度；2005年以来，深圳相继出台了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》，开展了“城市管理年”和“基层基础年”等专项活动，这都表明深圳市开始把工作重点从强调推动物业管理市场的增长，转向完善物业管理市场的运作机制，规范市场主体的交易行为，健全市场的监督制度，提升专业化的服务水平。这是在物业管理行业的发展取得了“量”的成绩后，开始提出“质”的要求和目标。

2．管理模式的变革

数据统计显示，2006年在深圳市纳入统计的物业管理企业中，无资质的企业为29家，其在管物业项目为289个，物业管理总建筑面积为310万平方米。这表明在深圳市物业管理行业发展过程中，出现了非物业管理企业管理物业的情况，表明物业管理行业正在打破物业管理企业向业主提供一体化的综合服务的管理模式，向社会多元主体在平等竞争的条件下共同参与物业管理的模式转变。

3．服务的专业化

一是横向专业化，即根据物业管理企业服务的客体不同，将其划分为服务于不同专业类型的企业或组织。横向专业化有利于不同的物业管理企业专注地服务不同的服务对象，在其熟悉的领域内将业务做精，做细，做出特色。二是纵向专业化，即物业管理主体的各项具体业务由各专业服务组织来承担，纵向专业化有利于降低交易费用和固定资产费用，有利于提高企业的灵活性和市场反应能力。物业管理的专业化是整合有限资源、增强盈利能力的有效途径，是深圳市物业管理行业的必然选择。

(二)规模和结构预测

1、规模预测

深圳市物业管理行业的产业规模将保持平稳的增长趋势。随着香港和深圳经济一体化步伐的加快，深圳市房地产行业方兴未艾，潜在的物业管理市场需求是催生物业管理企业的关键因素；2007年深圳市物业管理企业在管项目总数和总建筑面积也将保持两位数的增长比例。

随着物业管理项目和物业管理企业的增长，物业管理市场对从业人员的需求也会相应增多。2004年、2005年和2006年，深圳市物业管理企业从业人员总数的年增长幅度分别为12．35％、23．42％和17．4％，在深圳市政策、经济等诸多因素的作用下，2007年物业管理企业从业人员将会持续增长。

2．结构预测

在深圳市物业管理企业从业人员的构成中，中专、高中及以下的从业人员将继续占有较大比重，会保持80％上下的占比，而本科及以上从业人员的比重将会有所下降。同时，随着注册物业管理师制度的实施，持证上岗人数所占比重将会进一步下降。

深圳市物业管理发展的地区不平衡状况将继续存在，另一方面，随着深圳市农村城市化步伐的加快，特区内外物业管理发展水平的差距将会缩小。随着深圳市特区内住宅用地的逐渐饱和，以及宝安、龙岗两区开发力度的加大，2007年深圳市物业管理企业接管项目区域结构将向特区外倾斜，特区外物业管理企业的规模将进一步增大，实力将进一步增强。

从业务结构来看，与2005年相比，2006年深圳市物业管理企业在管的多层住宅项目面积占各类物业项目总面积的比例下降了2．55％，高层住宅项目占比增长了8．87％，这表明深圳市物业管理企业的业务将向高层住宅项目转移。

从收入构成来看，与2005年相比，2006年深圳市物业管理企业的总收入中，管理费收入占比下降4％，停车场收入占比增长3％，其他收入占比增长1％，表明深圳市物业管理企业的主业与辅业的比例正在发生变化，这一变化趋势是由深圳市居民生活水平的提高和消费结构的升级而引致的。

四、思考与建议

1．弱化行政干预，强化政府“公共服务”职能。对物业管理行政主管部门而言，要从旧有的思维定势中转变观念，充分运用市场机制，以经济手段而非行政指令干预和管理物业管理市场。政府主管部门对物业管理行业的发展应当做好宏观调控和行业扶持，完善物业管理行业立法，规范物业管理的服务，积极宣传《物权法》，引导业主理性、依法维权。

2．创新物业管理模式，再造物业管理行业核心产品。物业管理行业应当摆脱传统模式的桎梏，针对不同的客户群需求提供不同专业服务。在形成多层次、多形式物业管理模式的基础上，不断提高物业管理操作的技术含量，拓宽物业管理服务和经营的范围，在一个较短的时间内实现从劳动密集型、资金密集型向人才、技术密集型转化。

3．加大现代科技的投入，提高行业平均技术水平。由报告数理模型分析可知，深圳市物业管理行业发展的平均技术进步率仅为0．42％，技术进步对深圳市物业管理行业增长的贡献率为2．3％。因此，在新的时期，物业管理企业应当加大科技的投入，依靠科技创新提高物业管理的技术含量和专业化水平，进一步满足业主日益增长的服务需求。

4．树立品牌意识，增强诚信观念。深圳市物业管理企业应当树立品牌意识，实施品牌战略，以优质的服务占领市场份额。同时，建立健全物业管理交换各方的社会信用、培育物业管理市场的诚信体系，在已有的企业诚信档案基础上，尝试将业主缴纳管理费纳入社会诚信系统，创建业主的诚信档案；加强诚信档案的制度建设，完善行业自律和业主自律。