物业公司考察报告范本

重庆xx物业管理有限公司成立于2001年5月，公司办公地址位于重庆市南岸区海峡路绿岸今朝小区，注册资本300万元人民币，系建筑部资质等级标准二级企业，物业服务楼盘16个，130万平方米，重庆市物业管理协会理事会员单位，重庆市南岸区物业管理协会理事单位。7月20日至23日，物管中心、能源中心派出6位物业服务人员前往学习考察，收获颇丰，现汇报如下。

7月20日上午，重庆xx物业管理有限公司张董事长向我们介绍了公司概况并且表示热烈欢迎。7月20日至23日，我们分别到所属盘龙小区、康田小区和园丁小区学习考察。学习考察的内容主要有：企业文化、机构设置、物业保安、环卫工作、物业维修、物业前期介入、客户服务等等。

xx文化架构

服务方针：xx管好家创优秀靠大家

服务宗旨：顾客满意

服务力量：顾客是朋友

尊重人：顾客、长辈、老师、上司、同事、员工

学习：知识、技能、待人接物、行为准则

思想:理想、见解、创新

追求：超越、卓越、成功

善良：与人为善、助人为乐、远离邪恶

报恩：父母、恩人、社会

机构设置

董事长：负责领导董事会、办公室、财务、工会、宣传及对外联络工作。

总经理：负责日常业务工作，领导16个物业小区项目部和一个电梯维修子公司全面业务工作。

副总经理（女、管人事）：未设下属职员，兼管玛瑙花园物管工作，集中处理各个项目部人事工作，负责领导管理总公司劳务用工。

副总经理（管维修）：未设下属职员，没有办公室，走到哪里在哪里办公，下属是各个小区物管处维修班。负责领导16个物业小区和一个电梯维修子公司的设备管理及维修工作。

总公司办公室：董事长、总经理（经常在基层处理问题）、会计、文员共4人。

保安工作

设门岗、车岗、巡逻岗。

门岗：代为收发报刊邮件，来人来访登记。对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出。认真填写《来访登记表》。

车岗：车辆进出库场，必须认真履行规定手续并做好记录，并领取登记牌（出入卡）后，方可放入（公、检、法、军、警等执行公务的车辆除外）。禁止大型客、货车或载有易燃、易爆、有毒、有害物品的车辆进场。业主车辆刷卡进出。每班不定时的巡查车况，发现问题，做好记录，及时处理。每班对车库（场）内防盗、防火设施检查一次。

巡逻岗：巡逻保安员负责小区治安日常巡逻，维护责任区域内的治安秩序，协助当值班长处理紧急情况。巡逻保安实行24小时值班制度，每班每4小时至少对整个区域巡视一遍。接班后，巡逻保安员应按管理处规定的巡逻路线巡逻，并在规定地点签到，并填写《巡逻签到记录表》。巡逻内容：楼道、消防通道是否畅通，应急灯、疏散指示灯开关是否完好，防火门、电井门是否锁闭，有无损坏。消防设备、设施和其它公共设施是否完好。车场（库）：车辆有无漏油，人为损坏及异常现象。相关设备、设施是否完好。天面、楼宇外墙、楼层门窗等是否完好。公共场所秩序是否良好，发现可疑人员应上前盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。属三无人员应驱出管理辖区；属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。对发现的问题记录于《巡逻记录表》，能解决的问题当即处理，不能解决的应及时通知当值班长。当值班长不能解决的问题应报告物管处经理处理。保安员巡逻应知巡逻处理问题要礼貌使用文明语言，不得鲁莽行事，超出职权范围的事项，应及时向班长报告处理。有上级检查时，必须先敬礼，在回答上级询问时，要保持立正姿势，并主动向上级汇报值勤情况。按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门及人员。巡视时见到客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户查询，实行文明服务。接到治安、火警或其它突发事件报警，应及时赶到现场，了解情况，作出正确处理。

保安工作夜间检查制度：大楼盘的保安经理（小楼盘保安班长）每月半夜查岗8次，物管处经理每月半夜查岗2次（女经理除外），总公司总经理每月半夜查岗1—2次（但是经常查岗）。

环卫工作由各个小区物管处分别管理核算，计量与存包相结合。

物业维修近百台电梯维护由其子公司—电梯管理公司负责维修。设水电气弱电及土木维修工。大的小区几人分片维修，小的小区一个维修工。对业主室内维修仅限于有偿维修小的项目，室内外较大项目请开发商或者动用大修基金维修，水电气管道线路设施有损坏报请水电气行业部门维修。

物业前期介入

<u>物业公司</u>经过开发商招投标，中标后，与开发商签订物业管理服务协议，实施物业前期介入。拟定前期物业服务理念，制定规划和洁卫生、保安、维修等管理制度，划清区域，计算面积，搞好财务预算，选派得力管理人员、保安、清洁工和维修人员进场。狠抓员工素质教育。

进入现场后，与开发商、施工方密切联系，发现工程、消防设施有关质量问题，向开发商工程部反映，开发商工程部再向施工方提出改进意见。情况熟悉了，物管部门可以直接向施工方提出瑕疵及改进建议。

一、解决物业建筑质量疑难问题，参加物业验收；

二、了解物业设施设备，便于使用操作管理；

三、完善物业服务设施服务人员机构建设。

四、实施由前期物业介入到成熟物业管理服务的技术性交接和转换。

业主向开发商拿到接房通知和鈅匙后，交物管处装修保证金50元，装修完工入住半年，楼下的住户确认不漏水，无异常，经过物管处验收合格，退还保证金。

建筑质量问题，保值期内由施工方负责，保值期外由业主负责，保值期外公用部分维修，经半数以上业主同意可以由大修基金解决。

客户服务

总公司在其较大楼盘—盘龙花园设有客户服务部，盘龙花园建面39万平方米，2988户。在该小区客户服务部经理领导下管理客户关系和物业收费。

一、客户关系。分AB两区，30栋建筑，有两个工作人员，充分听取详细了解客户意见，、投诉，小区各大小问题反映到客户服务部，由客户服务部分解下去，

二、物业收费。有3个收费员，每人收费900户左右，代收水电气费用。