看如何化解物业纠纷(三案例)

*本文节选几则最新案例，探寻物业服务企业面临矛盾时的化解良方，以实践经验倡导有理、有据、有节的沟通，合理而巧妙地化解纠纷，维护自身权益和形象。一、新老业主更替，物业费何去何从？——巧用说词，防止物业管理费无形中流失北京某小区A业主将房产转售给新业主。新老业主更换本司空见惯，但原业主欠了物业服务公司几个月的物业费却成了无头之主。老业主已搬离小区，物业服务公司为了追回物业费，要求新业主补缴以避免不必要的损失，要求遭拒后，物业拒绝为新业主提供相关入住手续。双方矛盾僵持不下。新业主认为：之前几个月并未享受物业服务，没有理由要交纳物业费。自己购买房产合情合法，与物业服务公司本来是不相干的，又为何无端设置入住“门槛”？物业服务公司持有不同意见，认为所提供的物业服务本质上是为物业保值增值，维护了公共区域的环境，每一户物业都是受益者，物业费都必须依法补交。房屋过户时已经产生了事实上的债权转移。所以不管物业是谁在使用，都要按照约定收缴物业费。最终，物业服务企业将新老业主告上一并法庭，对簿公堂之后，经审理，法院判定业主补缴物业管理费，并协助新业主找来老业主，由其缴纳了房屋过户前的物业管理费用。纠纷得以解决。点评：转让物业，须先行沟通业主结清费用随着当下二手房市场的活跃，相信遭遇过此类纠纷的企业不在少数。但位于北京CBD的金地国际花园物业管理处的陈主任就很少为此为难。他们是怎么做到的呢？据记者了解，首先这个社区有个明显特点，物业业主关系较为和谐。沟通也甚为紧密，北京金地物业的做法是：从源头上控制可能预期的风险发生。在和业主的交流中，对二手房屋的买卖，提前了解，如果要售卖，就会及时查清物业缴费情况。即使有个别欠费物业被过户，也会对新业主摆明立场，告知债权转移的事实，协助其与原业主磋商，补缴物业费。问题解决后，再开展日常的物业服务。北京市最新出台的《物业管理办法（草案）》第67条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用”。这也为解决纠纷提供了一个法律依据，有助于类似矛盾的解决。二、原物业服务企业状告105户欠费业主，物业费——不可回避的话题和权益今年初，安徽合肥发生一起物业撤离后状告105户欠费业主的案件，曾引起一度的关注。同创物业自2002年进驻合肥橘郡万绿园小区后，服务8年多，却因入不敷出、经营瘫痪被迫于今年1月1号撤离小区。不仅如此，物业服务公司撤离时（2010年12月底），小区还有700多户没有缴清物业费。撤离后的同创物业将小区105户严重欠费的业主告上法庭，这些业主欠费时间从1年多到5年多不等。被起诉后，不少业主缴纳了物业管理费，但这物业服务企业无奈之举的背后，透露着深深的危机。和其他很多地方一样，很多业主不交或拖欠物业管理费的原因很多，比如地下室漏水、前面高层挡住了阳光、楼下酒店油烟、噪音扰民、楼上商品房成了办公用房，甚至有的业主因手机信号不好也找物业⋯⋯不难看出，这是一个老生常谈的问题，即因开发商遗留的问题引发物业纠纷。开发商的过高承诺无法兑现，很多业主入住后顿感上当受骗，跟开发商协调解决不了问题，又想当然地认为物业和开发商是“一家”，往往就采用拖欠物业管理费的方式来抗衡。点评：物业服务纠纷中物业费问题需法制先行，多方联动解决据统计，物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70%以上。有业内人士提出：法院在审理物业纠纷案件时，必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和“业主必须按照物业服务合同交纳物业费”两种处理办法中间，找到一个更妥当的处理办法。同时法律条文对其做更明确的说明和规定，即可保护双方的利益，实现法律效果和社会效果相统一的目标。三、一起由环境噪音引发的纠纷——关注新型物业矛盾，合情合理化解上海某小区前面有一个大广场，每天早上，周围小区居民便来广场上跳舞、健身，一边放音乐一边操练拳脚，加上儿童的嘻笑叫喊，产生的噪音很大。住在附近小区的业主被噪音所打扰，纷纷打电话到小区物业管理部投诉，要求物业公司还他们一个安静的环境。维护和创造一个良好的居住环境，是物业服务的职责。小区物业管理部得知该情况后，立即派工作人员与晨练队伍进行交涉，但晨练的人们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，有的人还破口大骂，言辞激烈⋯⋯对此，管理部并没有采取过激行为，与晨练队伍发生直接的冲突。首先管理部就此问题向小区业主委员会做了汇报，听取业主委员会的意见和建议；其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警署汇报此事，请求他们参与协调处理此事。管理部和居委会与晨练队伍再次取得沟通，向他们说明：根据《上海市住宅物业管理规定》第二十六条（八），发出超过规定标准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的，因此在广场上跳舞、健身也要注意不发出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。管理部就是这样不厌其烦地摆事实，讲道理，终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下，使问题得以解决。点评：新型物业纠纷日渐增多，巧妙化解有法可循*优秀的物业管理要时时为业主生活满意度和舒适度考虑，在处理这件棘手的环境纠纷事件中，以业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上的居民进行沟通，并充分利用平时与居委会、警署建立的良好关系，进行协调，避免了可能发生的冲突。如果管理部当时在第一次劝阻无效的情况下，采用过激行为强行制止居民活动，后果将不堪设想。

近年来，随着社会的发展，居民生活要求更多也更苛刻，尤其很多事关物业“软环境”的需求，诸如本案例中的噪声纠纷，还有日渐增多的手机（尤其是3G等）信号基站辐射的干扰等等，给物业服务提出了更多挑战。找到合理方法是解决问题关键所在。例如，北京有些小区居民反映手机信号站有辐射，影响生活和人身安全，物业服务公司下发正式文件，告知经与电信公司和服务运营商鉴定，基站并不会对人体产生明显影响，并出具相关鉴定结果。从而让业主心里的“疙瘩”解开，避免很多不必要的纠纷产生。