如何解决“群租”问题？“群租”问题谁来管?

时间：2006年﹡月﹡日

地点：﹡﹡小区

人物：﹡﹡室﹡﹡业主

投诉方式：来电

投诉事由：

业主来电反映，﹡﹡小区﹡号﹡楼房屋出租给十几个人居住，承租人经常半夜大声喧哗，还在南阳台随地小便等，使左邻右舍的正常生活都受其影响，非常烦恼。曾向小区管理部反映多次，一直未得到解决，要求物业公司加强这方面的管理。

事件经过及处理：

小区管理部获此信息后，曾多次联系出租该房的业主，上门沟通并告知其房屋“群租”的危害性和对相邻业主带来的安全隐患，但收效甚微。为此，管理部针对小区类似情况，协同居委会、派出所、外来人口管理办公室对“群租”人员加强管理，情况有所好转，但无法根除“群租”现象。

案例分析：

一、小区管理部对业主出租房屋有没有控制权？

针对目前大规模蔓延并愈演愈烈的“群租”现象，褒贬俱有，我们究竟该如何认识这种现象？又该如何对待这种现象？物业管理公司有没有权力对业主房屋的出租进行控制？这些问题对物业管理公司来说也比较棘手，房屋公共设施的过度使用，保安、保洁工作人、财、物的投入增加，提高了物业公司的管理成本，却难逃“物业管理不够尽责”的舆论指责，物业公司怎么管？房东是业主，保安对进出人员询问，都是房客，怎么可以阻拦？目前对于“群租”没有相关的法律、法规可以适用，物业公司是无法可依、无权管理的。不仅物业公司，即便是相关职能部门也难有作为。而且物业公司是没有执法权力的，即便是有法律依据，也不是靠物业公司就可以禁止“群租”的。

根据《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的有关规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。而实际情况是，一套120平方米的小三房即便隔成10间出租，也符合这条规定。

这就让想管的执法部门师出无名。此外，如果是二房东出租的，工商部门可以“非法经营”来干涉，但业主直接出租，则工商也无能为力。而外来人口登记、税收等方面的制度也只能规范房东和租客，并不能规范“群租”这一行为的本身。

二、业主自身怎样维权？

变了质的“群租”居住条件脏、乱、差，而“群租”的大规模蔓延又徒增民怨，更重要的问题还在于这些变了质的“群租”隐藏着众多的隐患，涉及不少的社会问题和社会公共安全，为此相邻业主忧患重重，怎样保护自身的利益不受侵害，靠谁来维权？我们建议：业主自身可以通过《业主公约》的形式对“群租”的行为作出规定。这个《业主公约》也不是绝对的禁止，而是自治的规范。经业主大会通过的《业主公约》效力等同于合同，如有业主违反，是可以向法院进行诉讼的。这样，业主就可以自律自管，保障业主的正当权利。

三、类似的案例并不鲜见，呼吁相关法律、法规的建立和健全

正是因为“群租”现象的产生有其合理性，才得以漫延，而产生的矛盾和纠纷又异常突出，且目前又缺少相应的法律、法规来调整，因此我们才呼吁早出台相应的地方法规来规范“群租”。只有法律作出了规定，有关部门才能依法行政，而“群租”的隐患才能降到最低。

但对于整个“群租”现象而言，一刀切的取缔恐怕并不合适，毕竟“群租”是租赁关系的其中一种。所谓“法无禁止皆可行”，正是由于缺乏法律、法规的明确定义和规范，对于目前市场上的“群租”就难以管理。

“缺少法律规范，‘群租’开始变质”，已是有关部门不能忽视的现状。如何制订完善的法律、法规，既照顾到全局的利益又照顾局部利益；既满足产权人的利益又顾及相邻关系人的利益；既鼓励社会效率又主张社会公平，对“群租”行为进行合理的规范、有效的管理，是一个亟需解决的问题。