商品房买卖合同起纠纷怎么办

20XX年4月28日，最高法院颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），从20XX年6月1日开始施行。《解释》对商品房的交付使用及风险承担、办不下房产证的法律后果、商品房质量及担保贷款（按揭）等如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。连日来，不少读者朋友纷纷来电咨询，现本报记者就广大购房者比较关心的几类问题，请肖平律师一并解答如下。

问：宣传资料是否算合同的组成部分？

答：新出台的《解释》规定，如果商品房销售的广告和宣传资料中就房地产开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人如有违反，应视为违约。

问：逾期多久不办房产证可解除合同？

答：针对现在不少房地产开发商因种种原因不能办下房产证的行为，《解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

问：房子到底什么时候算是“交付使用”？

答：《解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

问：对于少数开发商一房两卖、一房三卖的行为如何处理？

答：《解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”由此可见，消费者除了有权要求退赔房价款和利息外，还可以要求不超过一倍已付购房款的赔偿。而这实际相当于“双倍”赔偿。

问：“缩水”在3%以内，购房合同能否解除？

答：买房者都会担心一个问题———“缩水”，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。《解释》规定，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。