业主失窃 物业公司疏于管理被判承担40%责任

一名小偷在小区保安眼皮底下乘电梯公然入室盗窃南昌市民德路某小区业主程倩(化名)家，在协商无果情况下，业主将小区物业公司告上了法庭，并向物业公司索赔22704元。经审理，南昌市东湖区人民法院3月10日判决，物业公司因疏于管理承担40%责任。律师提醒业主被盗后索赔要注意固定证据。

业主：小偷在保安眼皮底下入室盗窃

2007年7月3日傍晚，一男子罗某在南昌市民德路某小区保安的眼皮底下进小区乘电梯，堂而皇之地进入业主程倩家中盗走黄金戒指等财物，总计价值人民币17704元。案发后，罗某被公安机关抓获。

事后，程倩找到小区物业管理公司（以下简称物业公司），要求其承担相应赔偿责任。物业公司以“对程倩的特定财产并不承担保管义务”为由拒绝赔偿。在协商无果的情况下，程倩将物业公司告上法庭。在起诉状中，程倩认为物业公司未按约定对小区严格管理，对来访人员登记制度不完善，由于其违约行为，才使她的财产受到侵害，请求法院判令物业公司赔偿她直接经济损失22704元。南昌市东湖区人民法院受理了此案。

物管：对业主特定财产并不承担保管义务

在法庭上，物业公司认为，他们在履行服务职责时无任何疏忽，程倩的损失应直接向盗窃者索赔。

“对程倩黄金戒指等特定财产，物业公司并不承担保管义务。”物业公司认为，程倩与物业公司之间是物业服务合同关系，“其合同中的安全防范义务，并不等同于财产保管义务”。该安全防范义务指的是，对居住小区进行全面的巡视、检查。因此，程倩要求物业公司赔偿其被盗损失是没有道理的。

在庭审中，物业公司还提到一个客观情况：“由于该小区为商住两用，有多个进出口，物业公司不能约束外来人员进出大厦。”物业公司称，况且物业公司已全面履行了合同义务，定时对整座大厦进行巡查。在履行物业管理职责中无任何过错。

法院：物业公司疏于管理承担40%责任

法院认为，作为小区的业主，程倩在案发前一直按时向物业公司交纳物业管理费，并接受了物业公司提供的物业服务，因此，双方已形成服务与被服务的物业服务合同关系。对于程倩的损失，是因罪犯罗某从小区门口乘电梯自由出入盗窃作案直接所致，而物业公司对小区出入口疏于管理，属未适当履行其安全防范义务。

3月10日，东湖区人民法院判处物业公司对程倩的损失承担相应的法律责任，其赔偿金额由法院酌定为程倩损失17704元的40％，即7081.60元。

□律师：业主被盗后索赔要注意固定证据

对于近年来，因住户财产丢失和毁损引发的纠纷，在物业管理纠纷案件中逐渐增多。物业公司在什么情况下才担责或不担责？业主又如何才能证实丢失财产的种类和价值？

江西法报律师事务所律师肖文军认为，物业公司负赔偿责任的前提是物业公司没有履行法定或约定的保安义务，也就是说，物业公司存在过错具有违约行为，并且双方有明确约定其对业主的财产丢失、毁损承担赔偿责任。如果有充分的证据证明物业公司尽到了其职责内的安全保障义务，就可免责。不过，此时应该由物业公司承担举证责任。

肖文军认为，业主家中被盗要求物业公司索赔，首先要确认业主被盗物品的种类和价值，然后要证明物业公司有明显的失职过错。据记者了解，目前的现状是——大多数业主面临举证难。

“业主要第一时间报警，并注意保护好现场，然后通知物业公司前来调查，同时进行摄像，调取监控资料。”江西豫章律师事务所律师廖军民提醒，贵重的物品一定要保留好票据，在法庭中，这些证据都易被法官采信。

调查：住宅房变更为商住两用房带来安全隐患

16日下午，物业公司一段姓主管告诉记者，这个小区原先只是住宅小区，总共才60多户业主，但后来一些业主将住宅出租给个人开公司，导致人员复杂，这给管理上带来了难度。

段主管称：“这起案件发生后，物业公司增加了巡逻人数和密度，强化了登记工作。”不过，由于安装监控设施，每位业主分摊数千元，很难做通一些业主的思想工作。

记者了解到的一个事实，在南昌市一些中档楼盘中，“住改商”成为一个普遍现象，一些没有建设规划批文的物业公司也是心知肚明。对此，肖文军认为，根据有关规定，住宅房随意变更为商住两用房，容易带来治安管理问题。“物业公司应切实负起监督责任，及时向有关部门反映。”