家中屡次被盗 业主拒付物业费

□案情2008年3月，张娟购买了南昌某小区的一套房屋，建筑面积为101.66平方米。该小区的开发商及小区的业主委员会与该物业管理公司签订《物业管理委托合同》，合同约定委托期限自2008年3月1日至2015年9月30日，住宅的物业管理费为1.2元/平方米，业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。该合同对物业管理服务的内容和质量做了约定，包括清洁卫生、保安、绿化、噪声等七项内容。由于张娟频繁出差，自2009年3月1日开始一直欠付物业管理费，直到其2011年6月，计3293.78元，在此期间，她还欠缴该物业管理公司代为垫付的公摊电费、公摊水费、垃圾处理费等合计2160.8元。该物业公司于2011年9月13日向法院起诉，要求张娟支付上述各项欠费5454.58元，并支付逾期付款的滞纳金。而张娟则以物业管理公司的管理混乱，在其出差期间，家中多次被盗为由，拒绝支付全部物业管理费和滞纳金。（文中人物均为化名）（首席记者程呈整理）□断案法院审理认为，该小区开发商及小区的业主委员会与该物业公司签订的物业管理合同合法有效，该物业公司代张娟垫付所欠费用后，张娟有义务及时向该物业公司偿还，对此法院予以支持。张娟提出其房屋多次被盗，依据物业管理委托合同，该物业公司负有实行24小时保安的义务，每天要巡查12次，固定岗设3个并对电梯、小区门口等进行监控，张娟在出差期间曾将房屋失窃情况告知该物业管理公司，该物业公司理应对张娟所在的房屋区域加强保安监控，但张娟的房屋后来仍多次被盗，可见该物业公司没有切实履行物业管理委托合同中约定的保安义务，故在物业费中应扣减保安方面的费用。由于物业管理委托合同没有明确的保安费的具体数额，而合同约定的物业公司管理义务有七项，则保安费以物业管理费总额的1/7计算，张娟以该物业公司没有切实履行保安义务而拒绝支付全部物业管理费没有依据，不予支持。本案涉及在物业管理合同关系中，业主以物业公司履行管理义务的部分瑕疵抗辩全部物业管理费支付的问题。在物业管理合同关系中，履行服务、管理义务和支付物业管理费是双方当事人约定的义务，当物业管理公司未按照约定履行义务或履行义务不符合合同约定时，业主便可就支付物业费行使抗辩权，但抗辩权的行使应与物业公司履行义务的瑕疵程度相对应，而不能以物业公司履行管理义务的部分瑕疵来抗辩全部物业费的支付。业主逾期支付物业费构成违约的，应当按照物业管理合同的约定来承担违约责任，支付逾期付款的违约金或者滞纳金，但若物业公司本身也存在违约行为，则应根据双方的违约情形确定是否应当支付违约金或滞纳金。本案中，法院认为虽然物业管理委托合同中明确了业主逾期未交纳物业管理费的违约责任，但该物业公司没有切实履行物业管理合同中约定的保安义务，违约在先，故作为“违约在后”的张娟失去先行违约而应承担责任的基础，故不应支付逾期交纳物业管理费的滞纳金。最终法院判决张娟一次性支付物业管理公司物业费、公摊电费、水费、垃圾处理费等共计4984.04元。</p>