“业委会细则”挑战国家法规？

苏州《高新区住宅区业主（代表）大会、业主委员会工作实施细则（试行）》</p>

据报载，苏州市高新区制定了江苏省首部业委会工作细则。这不能不说是一件大好事。我粗略浏览了一遍，非常钦佩他们的精神和勇气。业主自治很麻烦，他们竟勇于插手；制度本身先天不足，再加上偏见，怕很难自圆其说。

我赞成他们的做法，但有些问题值得商榷。一、业委会定性仍不明，工作仍无人管

业委会究竟是一个民间社团、政府组织，还是类似于居委会？确实不伦不类。政府组织的体制性地位和权威自不必说；民间团体还可以成立行业协会，而业委会则不能。居委会虽然同样是自治组织，但有街道直接领导、发给经费。业委会目前仍处于“漫游”状态：自我孕育，自由发挥，自生自灭。虽有人大政协代表、法律界人士呼吁赋予应有法律地位，但并无改观；要求成立行业协会自我管理也不允许。北京市32家业委会联名上书要求成立行业协会，副市长陈刚表示可以考虑，但主管部门就是不同意。细则虽然明确了街道负责组建的责任（一大进步），但对业委会的管理工作仍无归属。散兵游勇的业委会杂牌军，对阵实力雄厚物业公司正规军，在维权的道路上不是屡战屡败，那才怪呢！二、有些规定仍缺乏可操作性

细则已经够细，可有些规定仍难以操作。

细则规定“对连续三次（或半年）不能出席会议的，……应及时劝其辞去委员资格”。如果他连续两次不参加会议，第三次又来了……，就很难用“连续三次”这一条。我见过一个委员，他总是连续两次不参加会议，第三次又来了。业委会一年内开了14次会议，他只参加了4次，但却没有出现连续三次不参加会议。半年的规定也不严谨。如果你半年内只开过一次会议，他没有参加，可以中止他的委员资格吗？应当定为“一年期间内参加会议的次数不超过半数的，经业委会讨论决定，中止其委员资格”，较为妥当。

细则规定业委会换届时，“原业委会转为下届业主（代表）大会筹备组，并可吸收其他热心业主参加”似有不妥。一届委员会经过三年，总有些不称职的人员。原班人马操办换届，如何更新成员？虽然不称职，但他还要继续占个位子，而他是筹备组成员，你怎样换掉他？搞不好会惹出一些麻烦来。可以规定：在换届时“经业委会表决推举三分之一的委员转为筹备组成员，然后吸收其他热心业主参加”较为有利。三、主管部门的职责也要明确

细则通篇对业委会的义务规定的相当详细、具体，当然这是应该的。但是，主管部门的义务却并未明确。政府有关部门对于业委会工作负有指导、支持和帮助的义务，应当体现在各个环节。比如更换物业公司，单靠业委会自己的力量，可谓难上加难。

业委会的备案，主管部门如何审查、批复？时限多少？细则没作规定，容易被随意处置。据说，有的业委会被主管部门审查了一年之久仍未完成备案。只要程序合法，材料齐全，就应当给予备案。目前在做法上仅填一张表，也显过于简单。苏州市物业管理条例规定：房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。除了时间上有约束，在做法上，对应于业委会的书面“备案申请”，主管部门也应当以书面形式给予回复。在内容上，起码可以说一句“经审查符合法律规定程序，准予备案”的官话。仅填一张备案表格是不完整的，也无法抄送有关部门。四、细则竟然挑战国家法规？

因为是首部细则，难免有所疏漏。但奇怪的是，有些规定却公然对抗国家法规，如规定“业委会不得开设帐户”，实在令人不解。

业委会虽然不是社团法人，但小区有公共收入，如配套房出租，场地停车位收费等，还有大量的维修资金。有资金就应当开设银行帐户。

细则规定小区的公共资金可托物业公司保管，非常不当。哪有主人的钱必须放在管家口袋里？苏州市物业管理条例初稿中也曾规定由物业公司代管。对此，我专门到人大法工委提出异议。在立法听证陈述时，也建议规定业委会可以开设账户。条例通过时，虽然取消了委托物业公司代管的规定，但对帐户也未作出许可性规定。

其实，业委会开设账户早有明文规定。2006年3月中国人民银行《关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知》（银发[2006]第71号）规定：按照现行的法律法规规定可以成立的组织，只要提供其主管部门或相关管理部门出示的证明即可开户，并点名指出“如业委会、村民小组等组织”。

2007年12月4日建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立后，业委会在银行开立住宅维修资金专户并通知主管部门；主管部门收到通知之日起30日内，将业主交存的维修资金划转至所开账户，并将账目移交业委会。

国家早有规定，不仅不执行，还公然作出相悖的规定，社会的偏见，不经意间尽然流露。创新需要勇气，挑战国家法规，同样是需要勇气的。

苏州高新区出台的首部业委会工作细则具有非常重要的意义。但完全没有权利剥夺业主的合法权利。据说细则实行半年后，将在全市推广。希望能够去粗取精，进一步完善。广大业主拭目以待。