辽宁：小区物业费咋收 业主说了算

物业费收多少？物业费咋收？今后，这些都可以由全体业主“自个儿”定了。<o:p></o:p>

昨日获悉，《辽宁省物业管理条例》（以下简称《条例》）日前正式由辽宁省人大常委会审议通过，并将从明年2月1日起在全省施行，这标志着物业管理今后将有法可依。相关部门工作人员也对《条例》进行了解析。<o:p></o:p>

对小区物业的服务和收费不满意，业主大会可以选择其他的物业公司。<o:p></o:p>

物业收费难成主要矛盾<o:p></o:p>

一直以来，物业收费难和业主认为的物业服务不到位是一对难以调和的矛盾。<o:p></o:p>

记者在采访中了解到，目前的物业管理服务普遍存在着几个方面的问题。比如：大部分小区的物业公司是楼盘开发企业的子公司，开发公司遗留的问题转嫁到物业公司，造成收费困难；物业服务不到位，有些物业公司人员素质不高，造成经营不规范，服务质量不高；居民对物业服务内容不明了，物业服务什么、怎么服务，业主全不知道。综合以上原因，最终导致物业收费难，业主主动缴费积极性不高，造成不少物业公司收费率低，甚至出现亏损。目前，我市的79家物业公司中就有不少物业公司因为“收费难，成本回不来”而最终甩手不干了。<o:p></o:p>

条例解析<o:p></o:p>

1.物业咋收费业主自己定<o:p></o:p>

“楼道卫生扫得不干净，就不该收物业费！”“小区里的绿地被人种上大白菜了，怎么办？”“小区公共用地被当成停车场，到底谁来管？”<o:p></o:p>

即将实施的《条例》为这些常见问题的处理提供了法律依据。《条例》第二十六条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的合同。<o:p></o:p>

物业服务合同应当约定下列主要内容：物业服务项目及其内容、服务标准；物业服务费用的标准、收取办法及计费方式；双方权利义务；违约责任；合同期限；合同争议及纠纷的解决办法。<o:p></o:p>

专家声音<o:p></o:p>

这意味着今后物业费收多少、到底咋收，都将由业主大会决定。也就是说，业主大会可以参考政府的指导价，提出自己能接纳的物业费收费标准，然后再与前来“竞聘”的物业公司商量，最终确定物业费收费标准。<o:p></o:p>

这就跟到菜市场买菜似的，如果你认为每平方米4角钱的价钱合理，物业公司不能接受，那业主大会可以选择其他物业公司，直到达到“买卖”双方满意。<o:p></o:p>

2.“菜单”收费没写进《条例》<o:p></o:p>

前一段时间，菜单式收费成了广大业主呼声最高的物业收费形式，本报此前曾做过相关报道，但此《条例》并未将其写入其中。<o:p></o:p>

专家声音<o:p></o:p>

这也在情理之中，因为“众口难调”！“菜单式”收费在操作中会存在很多问题，如果业主仅仅从“价廉”的角度选择服务项目，小区内其他的物业服务就可能无法得到保证。<o:p></o:p>

3.工程遗留问题谁来负责？<o:p></o:p>

“物业和业主产生的矛盾80%是由开发商遗留的工程问题造成的。”我市一物业公司的负责人发出这样的感叹，“应该追加开发商的责任。很多开发商在楼盘没竣工情况下就允许入住，或者是入住初期出现问题就推脱责任，结果把问题都遗留给了物业。”<o:p></o:p>

专家声音<o:p></o:p>

《条例》对此做出了明确规定，提出“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面的前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。”<o:p></o:p>

这将有利于根治开发商遗留问题这一顽疾。通过开发商与物业公司签订合同，在居民未入住之前，物业公司首先对开发商的房子质量进行验收，明确了日后产生矛盾的责任归属。<o:p></o:p>

4.小区内不得饲养宠物<o:p></o:p>

“小区里饲养宠物行不行？谁来管？”“健身器材被损坏了，业主应该齐钱维修吗？”这些尚不明确的问题在此《条例》中得到了明确答复。《条例》第四十六条规定，在物业管理区域内不得有下列行为：擅自拆改房屋承重结构；侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；擅自改变物业规划用途；违反规定饲养家禽、宠物；违反规定摆摊设点、占道经营；违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动等。<o:p></o:p>

专家声音<o:p></o:p>

虽然条例规定得很明确，但物业公司仅仅是一个“大管家”，它没有执法权，这些不允许到底由谁来管，尚不明确。<o:p></o:p>

5.物业人员需持证上岗<o:p></o:p>

《条例》还对业主和物业管理企业享有的权利和义务做了明确规定，提高了物业管理入行“门槛”，要求物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，物业服务企业应在其资质等级范围内承接物业服务业务。<o:p></o:p>

从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得执业资格证书后才能上岗。<o:p></o:p>