聚焦物业费：业委会不是救世主 举证倒置呼声高

众多专业人士在焦点房谈现场激烈讨论

业主不交物业费、不执行法院生效判决而被强制执行，这就是发生在10月30日清晨欧陆经典、芍药居等13个小区的事。朝阳法院出动98名法警和法官，兵分6路对57户业主强制执行，其中16人进行司法拘留。这个事引起了巨大的关注，网友的评论铺天盖地。

调查显示的数据看，90％以上的网友认为业主不交物业费背后有隐忧，但法律界人士不赞成这样的维权方式：“即使有千万条理由，对于生效的法律判决应该无条件地执行，有意见可以申诉甚至找检察院抗诉，通过检察院抗诉程序监督法院司法公正。如果对抗已经生效的法律判，你对抗的不是物业公司，而是对抗法院，对抗国家的尊严。”

同时，对于解决物业公司与业主之间的矛盾的方法，业主委员会被寄予了无限希望，但是这个带着光环的组织在现实中充满了尴尬。房谈嘉宾指出，目前只有10％的小区成立了业主委员会，成立业委会困难重重，即使有了业委会，能够代表业主利益、解聘物业公司等问题上也是举步为艰。

聚焦物业费反应：九成认为背后有隐忧

【调查】第一个问题是如何看待法院强制执行拘留16名不交物业费业主的事件？从结果我们可以看到有90％以上网友投票是业主拒交的背后可能另有隐情，比如对物业公司服务质量不满。

陈旭：物业费案件业主鲜有胜诉

北京市隆安律师事务所律师陈旭说，根据我们在司法实践当中了解到的情况，业主不交物业费不外乎有这样几种情况：一个是认为物业服务质次价高；再就是收支不透明，财务不公开、不透明，服务部到位，另外是乱收费等等，物业公司没有及时解决，业主有可能会采取一种拒交物业费的方式试图解决。这样恶性循环的结果就是一方面对物业服务不满拒交物业费，另外你这种行为本身引起双方很大的矛盾，甚至于引起业主之间的矛盾，引起整个小区物业的贬值。

我们现在看到但凡和物业公司发生冲突的业主，最后的结果就是被告上法庭。有一些业主请律师或者是咨询律师的时候，就是说由于物业公司存在这样那样的问题，就是所谓的隐情，我们才不交的物业费。我们现在看到的结果是在全北京市的范围发生的物业纠纷案件当中，90％以上被告是业主，而且业主一旦被告上法庭，鲜有胜诉的案例，几乎全是败诉的。

袁前岭：物业服务不完整或不达标取证太困难

惠诚律师事务所律师袁前岭说，现在的情况是，你既然接受了物业服务就必然要交物业费，在物业服务质量达不到标准或者物业服务不完整的时候，你能少交部分的物业费，但是这个时候很多业主取证很困难。

比如日常的服务——保洁一周还是两次，不可能盯着，这就是即使物业公司服务达不到标准也很难能胜诉的原因。业主认为有各种各样的理由，认为站得住脚的理由，但是从情理角度的确业主是有他的理由。

袁前岭建议，很多业主一定要把很多问题分开来，物业服务问题就是物业服务的问题，不要把对物业的其他的不满，比如说物业的维修没有尽维修的义务，或者是开发商没有尽到义务的地方，把它搅在一起，通过不缴纳物业费来进行救济。比如停车费问题，有的业主不是通过其他法律渠道去解决，而是通过不交物业费这种方法来救济。

聚焦物业费根源：40％认为是开发商问题

【调查】第二个问题是你认为因为对小区的物业公司的服务不满而拒交物业费的情况普遍吗？83.5％的人认为普遍，16.5％的人认为有，但只是少数现象；我们下一个问题是你所在的小区缴纳物业费的情况如何？也是3个选项，其实第二可以和第三个加起来来看，大概是60％的比例，有一些是以前缴过现在不缴，还有很多业主是从来没有缴过物业费。

中海雅园业主委员会主任胡密珍比喻说，目前业主根本没有办法行使自己的权利。比如说我家里要请保姆不能我说了算，别人说了算，到我家里来的这个保姆不是主人给保姆定价，而是保姆给主人定价，保姆一旦进家就别想走了。业主辛辛苦苦，花一辈子的积蓄买一套房子，到时候我家里的保姆不能我说了算，在一个阶段性也行，但该我说了算的时候，能让业主说了算，这是最关键的。

有些小区，目前业主主动去交物业费，无疑是自己挖自己的墙角，为什么？如果业主自己交物业费，物业费的收支不透明，等于物业公司有钱了。物业公司不是国家的税务机关，他说一就是一，他说二就是二，业主必须得交，我觉得不应该是这样的。

袁前岭说，我也认识很多物业公司，有的物业公司说我们服务再好，业主也不满意，的确可能有这种情况，因为物业公司面对是1000、2000户业主，不可能让所有的业主都满意，但是业主不满意是不满意在哪？而是物业公司不是我选的，如果是我选的物业公司，做得差也交费，因为我自己请的保姆，你没有必要替我请，你做得再好我也不满意。

搜狐焦点房地产网社区总监何民虎说，调查显示业主拒交物业费有40％的人认为是开发公司的原因，只有30％是物业服务不满意造成的，这是问题的根源。前期物业委托之后，业主面对的比如说涉及到漏水等等实际上是房屋质量的问题，但是已经接受发展商的委托，这些应该是物业公司来做。中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心说，这是物业公司愿意替发展商来说话，他们当然替发展商欺负业主。本来物业公司应该是业主的代理人帮助业主找开发商算帐。胡密珍说，可现在90％都是开发商指派的物业。

【案例】业主买的房子绿化面积缩水，是不是可以告物业公司？

袁前岭说，绿化是这样的，如果绿化没有做可以告开发商，如果开发商做起来了养护不好可以告物业公司。

舒可心说，还有就是物业公司接管了，按照开发商说的不够面积你接管了，物业公司也有视察的责任。小区的绿化面积是3万平方米，但是绿化面积不够你就接管过来，你还是按照3万平方米收的物业管理费。

舒可心说，我们国家从计划经济向市场经济转轨，是一个转型当中的国家，过去公共收费都由政府负责，比如说水电、粮食价格都应该由政府规定，早期物业管理政府都作为公共服务也是政府定价，政府定价就导致定价的不合理性。由于我们国家发展不平衡，人民富裕的程度不一样，需求不一样，自然导致政府统一的定价不能满足所有人的条件，有钱人认为贵一点，比如说高速公路有钱人说最好贵一点，贵一点路上车少，可以开快一点；没有钱的人就说最好不要收高速公路，这样就可以上高速公路。

物业管理的收费尽量市场化，即便物业管理收费标准出台也是指导价，实际上是鼓励大家不要用指导价，通过民主协商的办法和物业谈一个价格。对于没有能力成立业主委员会，或者是经济适用房的业主，大量的时间都工作挣钱养自己，政府就要帮助他们，有钱有能力有闲的业，就可以自己定。所以政府不出台物业收费指导价格，并不影响现在的物业管理费的收取，愿意延续旧的就延续旧的，不愿意延续旧的就自己协商，当然自己协商有一个前提就是必须成立业主大会，单个业主没有权利单独行使。政府出台一个适合于所有人的价格是非常困难的，统一的价格一定让富人不高兴，让穷人也不高兴。

聚焦物业费解决：业委会是万能的吗？

陈旭说，由于业主个体的力量单薄，解决不了，所以抗争就是拒交物业费，从制度设计上，业主应该成立业主委员会，以业主委员会的方式来代表业主解决这些问题。但是大家现在也知道在全北京3000多个小区，据最新统计也就有400多个小区成立了业主委员会。即便是已经有业主委员会的小区，这些业主委员会的委员是否能够代表小区业主的利益。

业主委员会的委员们以为代表了大家的意愿，实际上不是，甚至委员里面有一些不具备业主的资格在当业主委员会委员，现在掌管公章的人就可以来做，我们要求召开业主大会并且超过半数的人员，而我们要求小区办来监督，但是他不给召开。400多个业主委员会有多少是真正有质量，真正代表业主的委员。业委会都是公益的、无偿的，但究竟能支持多久，每一位做工作的人都要付出巨大的辛劳，没有报酬，像舒可心先生一样有闲有钱有道德。但是我们有很多小区业主委员会是不是真正为业主服务，这就是问题。

另外成立业主委员会，这些委员谁去监督？对于物业管理企业仅仅靠业主的监督我觉得是不够的，我认为需要有政府强有力的干预，行政干预，但是对于那些没有按质进行服务的物业企业，在年检的时候是不是有一个监督。前两天北京建委又发一个文，就规范物业公司的服务标准作出，要公开帐目，要公开业主大会的意识规定等等，不但要制定这样的制度和政策，而且要进行监督，严格的管理。如果那些物业管理企业不公布帐目，不进行公示怎么办？是不是要有适当的惩罚，年检不过关，取消你的物业资格。

袁前岭说，其实物业服务的价格不是问题，从政府来说应该建立一个机制，让物业公司能够平等竞争的机制，也就是说小区业主委员会能够通过一个很顺畅的程序，来选择、选定、选聘物业公司的程序。如果有这样的程序，我想80％的物业纠纷都会解决，而不是物业费的问题。如果业主觉得你们物业服务很好，或者是需要高的物业服务我多交费没有问题，而是要有一个机制。但是从目前的情况来说缺乏这种机制，大家知道目前采用的机制是说第一年的物业服务是由开发商指定，开发商指定之后他就进入这个小区。在第二年如果你们成立业主委员会了，通过成立业主委员会改成选聘的方式可以改聘物业，但是从目前我了解到的情况，好象没有哪个小区在一年之内就成立业主委员会，或者即使成立业主委员会，想解聘一个物业公司也很困难。如果你没有通过法定程序改聘、解聘物业公司，物业公司第二年就自然而然形成实际物业服务的关系，接受物业服务就要交纳物业费，业主在很被动的情况之下接受物业公司的服务，而很难和物业公司解除这种物业关系，没法解除，必须要接受，造成很多业主很不满。

胡密珍说，拿我们小区来讲，我作为业主委员会主任，通过公开招聘、招标选聘一家物业公司，我们和物业公司签定合同，可原来的物业公司就是不走，我们想到法院告物业公司，法院说你没有法律地位没有起诉的权利。没有办法我们只能等，等到有一天我们招聘的物业公司把我们告上去，我们不能当原告为什么能当被告？

小区办说我们业主委员会不存在，我们就跟海淀区房管局又打一场官司，我们又输了。这是2002年发生的事情，主审法官用2003年的法律套用在2002年发生的事情，这是很明显的一个法理，我就不相信海淀法院的法官不懂，但是什么原因？

袁前岭说，目前要想让物业公司退出就要成立业主委员会，大家都知道成立业主委员会有多难。去年统计北京市只有不到500家有业主委员会，不到500家的业主委员会，有多少是真正意义上业主委员会，没有人调查过，以至于成立业主委员会很难。成立业主委员会通过改聘、解聘物业公司更难，我不知道大家统没统计，目前有多少小区通过这种方式改聘、选聘物业公司。这种情况怎么办？大部分业主对物业公司不满意，不满意他怎么救济。

胡密珍说，不要把成立业主委员会作为唯一的业主维权的法宝，现在业主委员会的处境是没有资金、人员和办法场所，属于“三无”。再有业主委员会如果说你真是站在业主立场上，基本上跟每一个物业公司都是顶牛的，你的公示权被剥夺，你的集会权被剥夺，人身安全都受到威胁。

聚焦物业费建议：举证责任倒置呼声高

陈旭说，我一直想一个问题，因为现在我们在物业纠纷诉讼案件中，有很多的业主举证非常困难，从制度设计上可不可以呼吁有关法律，对于这类证据举证倒置。

因为现在我们这么多的业主打官司，你说这个服务不好那个服务不好，我怎么举证，我举不了证，物业公司应该举证，为什么我们业主搜集证据这么难，我要找公证处成本太高，我说我是在这个地区物理坐标上取的证，真的是困难太大，物业公司你收费你告诉我你做了什么，你的根据是什么，你的帐目是什么，包括我收了什么，外墙的广告，电梯广告也好，或者是停车的收入等等。这个问题如果把这些都说清楚，你收费就合理了，你也能说服大家。业主为什么意见这么大？就是收支不公开，收费不透明。我觉得举证问题解决，我们很多物业纠纷官司就好打了，因为大家都知道我们业主真的是弱势群体，物业公司你要来收费你要举证。

舒可心说，我们现在是国家给了我们大量的机会自治，法律不禁止我们就可以做，为什么不在小区里面设计一个合理的制度，用业主公约的形式设定我们小区的约定，只要约定不违反，跟物业公司签署的时候让他们同意我们规定，在小区里面由于全体业主给物业公司交钱，他们掌握了大量的资本，这种情况下举证责任倒置非常合理。现在举证责任倒置，有六种，其中高空坠物也是举证责任倒置，要由大厦管理者和所有者举证，我们要跟物业公司合同约定，我以后到任何小区帮助业主委员会和物业公司签合同，其中有一条就是举证责任倒置，跟业主之间的纠纷，举证责任倒置。

舒可心说，实际上政府是想让业主自治的。现在经常出现居民委员会主任不去参加业主大会的召开，我们先把成立业主委员会放一放，先罢免居民委员会主任，让一个能够为居民说话的人当居委会主任，这屡试不爽。只要你申请罢免，他就知道原来我是你们选的，政府在文件当中规定，发展商不参加单独业主可以组织业主大会和业主大会筹备组。

舒可心说，建议业主恰当适度的行使《合同法》所规定的抗辩，7000多个业主没有一个适度恰当行使的，目前法官的制度来看似乎法律是有欠交物业管理费的，给我们履行抗辩的权利。但是法院的作法本身就有问题，它的结果告诉我们群体，你们所谓的抗辩权是水中月，这就是目前法院的状态。所以要么我们的制度就能让法律赋予人民的权利依法实现并且获得保护，特别是他们被侵权主张的时候，能够得到国家法律的救济，要么就是干脆由人大代表告诉大家法律不赋予人民某项权利，就告诉大家你抗税违法，抗缴物业费是违法，当然这个法律是由人民定的。现在的问题是你们能不能有一个拒缴物业费的合法的案例，而不是现在谁都不能拒交物业费。

舒可心说，在香港有这样一个制度，就是钉契，如果这个业主有欠物业费的情况，可以到过户手续申请给这个业主的房契买卖终止房屋买卖，就是帮助政府寻求好的办法。比如说冻结帐号，政府可以冻结帐号，但是不能冻结个人的帐号，而执行庭是可以有冻结帐号的权力。

舒可心说，业委会不是救世主，公民参与是大家的救世主。胡密珍说，为什么会出现这种情况，大家认为这不是我的事，其实这是每一个人的事，但是有一些人说我特别忙，你们去干吧，你们去干我一样享受。就由于这种情况，导致了现在全国的物业都是一个样，中国人特别散，就像散沙一样，我和舒老师都是业主委员会主任，但是我们在做工作的时候特别难，很多人都说你去做吧，我们跟着你，但是你让他出来做的时候，他说我没时间，物业老盯着我什么的，你要都怕大家都解决不了。

聚焦物业费途径：三种方法解决纠纷

北京物业商业会长于庆新说，我们在今年受北京市政府的委托，做了北京大概100多个社区的调查，非常准确的一个数据就是北京市的商品房的收费率是在92％左右，也就是不到10％的欠费率。业主和物业公司也没有到不可调和的程度。当物业公司和业主出现矛盾以后怎么办？这是更关注的问题。从我的行业角度来讲，我想首先出现矛盾很正常，因为物业公司本身就是一手托千家，一定会跟某个业主因为某种问题出现不和谐的问题，何况北京2000多家物业管理公司，确实存在服务高下水平的问题。在社区建立业主委员会，这是最有效的方法，这是我所说的第一个方案。

第二个方法，北京市有小区办，各个区县也都有物业科，都是来负责对物业管理公司进行监察，他们本身握有很大的权力，不仅仅有行政处罚权，同时还有取消物业公司的牌照的权力，由他们受理这方面的投诉，解决效果比较好。第三种方法是最简单的，通过诉讼的方式跟物业公司起诉，来维护权利.