楼盘起了贵族名　业主拒交“冒尖”物业费

名字叫“公寓”物业费挺高业主查实“公寓”原是普通住宅七成业主消极对抗物业三户庭上败诉———

8月25日以《小区出现怪现象9栋楼7家物业》为题报道了海淀区小南庄怡秀园小区物业管理“各自为政”、居民维权难的问题。近日，业主们又向记者反映，由于该小区原来叫“怡秀园公寓”，因此物业收费标准定得很高。其实该小区根本就不是公寓，而是一般住宅。

为此，记者第三次来到该小区，揭开小区“改名”的真相。

现场调查

以为买了公寓住后发现问题

业主毕女士对记者说，她1997年买了怡秀园4号公寓的一套房子，入住之前与乾江物业签订了物业管理合同。合同上明确写明物业类型为：公寓（按甲类住宅）。

“当时我也不知道什么是公寓或甲类住宅，只知道物业让签就得签，否则就不给钥匙，不能办入住。”毕女士对记者说。

在交了两年的物业费后毕女士发现，“甲类住宅”是普通住宅中的最高标准，收费是比较贵的，而实际上怡秀园小区无论从哪方面来说都够不上甲类住宅的标准。

“我们4号楼是18层高的塔楼，共有4种户型。无论哪一种户型在面积、房间布局、设施（包括厨房、卫生间、储藏柜、浴盆尺寸）等指标上都不能完全满足甲类住宅的标准。可物业从一开始就按‘甲类住宅’标准收费，我们多交了很多冤枉钱。这个楼实际上应按普通住宅中的最低标准———一般住宅来收费。”毕女士说。

自2000年起，毕女士开始拒交物业费。2001年物业管理合同到期后，毕女士未再续签合同。

居住在一楼的业主李建民先生从1998年10月开始拒交部分物业费，至今已达到22143元。

与毕女士和李先生一样，其他业主也对收费标准意见很大。

物业自毁承诺状告欠费业主

在业主们不断的努力下，2001年11月，乾江物业决定降低收费，并给业主代表出示了一份他们盖好章的“怡秀园4号公寓调整物管费收费标准方案”,上写：“在怡秀园4号公寓的住宅等级未充分证明前，暂按北京市普通居住小区管理服务标准中一般住宅标准收取物业管理费及服务费。”

但此后乾江物业并没有按照这个方案执行。

慢慢地，不交物业费的业主越来越多。到目前为止，已有近七成业主未交纳物业费。

在长期收不上物业费的情况下，乾江物业公司于今年5月将毕女士、李先生等三户业主告上法庭。

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业主对簿公堂意外惨遭败诉

7月19日，海淀法院对此案作出一审判决，三户业主败诉,除被判给付物业费外，每户还要交4000多元的滞纳金。

海淀法院认为，2001年2月毕女士的合同到期后，虽未续签合同，但乾江物业已实际进行了物业管理服务，依法视为合同的自动延续,虽然乾江物业曾出台过“调整物管费收费标准方案”，但此后未按此方案实际履行，也没有与毕女士重新签订变更物业服务费的合同，所以物业合同未变更。

法院认为，毕女士称乾江物业服务质量存在问题，未提供充足证据，无法证明乾江物业提供的服务质量与合同约定标准存在明显差距。

两户业主上诉期待二审结果

为业主代理诉讼的王律师对判决表达了自己的看法。他说：“合同法第77条规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方协商一致是合同变更的法定要件，并不一定要求双方在形式上必须重新签署一份新的书面合同。物业为业主出具的‘收费调整方案’中明确表示，该方案是与业主协商过的结果，是双方意思表示，法院应当予以认可。”

“物业服务合同有特殊性，物业公司一般都是通过公告的形式表达合同履行过程中的各项意思表示，而不用跟每一家再签合同。就像银行出台什么政策，也不会跟每个储户再签一份合同一样，公告就可以了。”王律师说。

目前，三户业主中有两户业主已经提出了上诉，毕女士因为考虑到上诉费的问题放弃了上诉。

追踪采访

物业:按甲类住宅受托

据乾江物业工作人员介绍，从1997年开始，乾江物业接受开发商（泰跃房地产开发公司）的委托，开始对怡秀园4号公寓进行物业管理。当时开发商委托就是以“甲类住宅”委托的，但一直未提供相关“甲类住宅标准”依据。

开发商:叫“公寓”好卖房

开发商北京泰跃房地产开发公司的总经理梅先生对记者说，通常对于一个楼盘的名称申报有两次，第一次是广告宣传阶段，第二次是楼盘竣工前正式定名阶段。“怡秀园公寓”的名称是项目刚开始运作时起的，专门为了广告宣传使用。到1996年楼房竣工时，市规委正式将该楼盘（4号楼）按标准定性为普通住宅，所以，正式核定的名称是“海淀区小南庄怡秀园4号楼”。

“我们与业主约定，我们委托的物业只提供一年的服务，到第二年业委会成立后，业主可自行选择物业公司进行管理。可至今，业主们也没成立业委会，我们作为开发商也没办法。”梅经理说。

地名处:乱起名易出纠纷

据市规委地名处工作人员介绍，不少建筑开发商为了促销，往往在开发前期自己取一个好听的名字，以期达到出奇的宣传效果。

但是这些名字在竣工审批时，有的因不符合规范不能得到规委等职能部门的批准，这时就得改名，有可能会给业主造成一定的混乱，还可能引发新的房产纠纷。

物价局:认为价高可举报

北京市物价局负责小区物业收费管理的工作人员对记者说,“七五”到“八五”期间建设的商品房仍然适用《首都规划建设委员会办公室关于“七五—八五”期间北京市住宅设计标准的规定》，在这个文件中，甲类、乙类、一般三档住宅的标准有明确的界定。

其中甲类住宅标准有5项：1.高层平均每户建筑面积93-102平方米，不少于一厅四室。2.厨房的面积不小于6平方米。3.甲类住宅应设两套卫生间，其中一套应大于3平方米。卫生间设三件中级卫生设备一套，二件的一套浴盆尺寸不小于1.5米。4.储藏空间（包括壁柜和吊柜）每户2至3个。5.分户电表为10A。

工作人员称，如果小区的业主认为物业收费标准高，可打举报电话。

专家:目前业主可炒物业

记者就此问题采访了中国人民大学公共管理系陈幽泓教授。陈教授说，业主们应该与物业谈判，如果认为物业不能很好地为业主服务，可以将物业辞掉，这是最有效的办法。