小区停车为什么纠纷不断？

地下停车库产权不清

近来，由于小区停车位引发的业主和物业公司之间的纠纷越来越多。业内人士认为，这类纠纷频发与现行的相关管理制度不够完善有关

据长期从事房地产代理诉讼业务的广大律师事务所律师陈长洁介绍，很多业主在与开发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此，在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般则认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由定价权。

值得一提的是，现在正在审议的《物权法（草案）》规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”所以，《物权法》通过并生效以后，这一产权不清的问题可望得到解决。

但是，如果业主与经营者协商不成时该怎么办？文件没有说。记者为此咨询了宣武区发改委相关负责人，这位负责人称，如果协商不成，只能再次协商。

业主大会条件苛刻

虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，但实际上真正做到了业主自治的小区极少。

据了解，即便在物业发达的北京地区，依然有三分之二的小区没有成立业主委员会。

律师陈长洁说，业主委员会难产，一是因为门槛高，根据相关文件规定，小区入住率超过三分之二且有效票超过50%才能成立业主委员会；二是开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益，往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立；三是我们缺乏自治传统，许多人对成立这种自治组织不热心；四是许多人买房子是为了投资，所以有些小区入住率不高。

另外，按照《物业管理条例》，召开业主大会会议，应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

虽然这些规定看起来没什么不妥，但事实上，在一个大多数人彼此形同陌路的小区中，要凑足二分之一的人数，绝非易事。

由于这些条件限制，小区业主要解聘物业公司很不容易。原本应当是业主们“公仆”的物业公司，却俨然成了业主们的主人，物业公司管理人员欺凌业主的事情时常见诸报端。

由于业主自治组织的缺位或者无力，在发生此类纠纷后，业主往往难以通过与物业管理公司的博弈解决问题，而往往要寻求政府的介入———显然，这不是解决问题的良方。

个别业主不以法律维权

由于难以避免“搭便车”的问题，个别业主往往不愿采取诉讼手段维权。发生此类小区停车纠纷后，无组织的业主个体往往不愿意通过诉讼解决问题，因为如果起诉的话，起诉者要承担较大的诉讼成本和诉讼风险，而起诉者个人能从中获得的收益又相对较小。

陈长洁律师认为，要减少小区停车方面的纷争，就必须完善相关的法律制度，明晰地下车库的产权归属，适当降低成立业主委员会、召开业主大会的门槛，并可强制性规定小区必须成立业主委员会，鼓励业主通过业主自治组织解决小区纠纷。