不同意提物业费 50业主遭起诉

业主不同意物业公司涨价，被该公司告上法庭，而法庭支持了物业公司的要求。昨日顺德区人民法院对外通报了这样一起案件，并认为“如果价格确实过低，双方应当本着公平合理的原则积极协商”。

记者了解到，法院受理的是顺德容桂某海景别墅高端楼盘因物业费收费问题引发的50余件物业管理合同纠纷案件。据物业公司起诉称，该小区别墅的物业管理费用每套为每月65元到120元不等。因为收费过低，物业公司在接手管理后，便陷入几近亏损的境地，便提出提高收费标准，决定将别墅的物业服务费上调至每套120元到200元每月，上调后的服务费用价格依然控制在较低的价位，每月每平方米1元左右。

然而调价方案一出，小区业主反应不一，有支持有反对。在长时间协商未果后，物业公司便将不同意调价的小区业主告上法庭，要求提高物业管理费的标准。

最后，在法庭的主持下，大部分欠费业主与物业公司达成调解意见，物业公司当庭撤诉。

本案的主审法官分析认为，物业服务公司应当为业主提供合格的物业管理服务，业主也应当向物业公司支付相应的报酬，如果价格确实过低，双方应当本着公平合理的原则积极协商。本案中，一方面，业主们虽没有直接和物管公司签订物业管理合同，物业管理公司服务上也存在一定瑕疵，但物业公司自接管小区以来一直对小区进行管理，实际上履行了合同，业主应当如约支付相应的报酬；另一方面，物业公司的加价行为本身得到了三分之二以上绝大多数业主的允许，该加价行为并未违反法律。

法官特别提醒，从保护双方权益角度出发，业主应当和物业公司签订书面物业服务合同，对具体的物业服务内容进行相对明确的约定。否则，一旦发生争议时，不利纠纷解决。

企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。

企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。

防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对管理区域内哪些环境、条件会造成安全事故应当提前识别、排查。2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。

具体到本案之中，风险防控应做到：

1、签订书面物业服务合同，对具体的物业服务内容、标准等各项权利义务进行相对明确的约定，以防范因约定不明引发的争端；

2、对于提高物业管理费用等重大事项，严格按照法定程序表决及备案，尽量确保程序无瑕疵；

1）基于增加物业管理费涉及共同管理的事项，且与每个业主都有利害关系，物业服务企业与业委会在操作物业管理费提高时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2）向业主委员会提交费用增加的函，由业主委员会按照《物业管理条例》提前15天的规定通知业主，并及时按照《业主大会议事规则》的约定向业主送达、回收、统计表决票，全程准确、如实做好记录；

3）如果业主大会通过调整方案，应该修改合同重新签订，并进行公示，到当地房地产主管部门备案。

3、掌握技巧，做好沟通工作：

1）做好物业管理服务，不断提高自身服务水平；

2）选择合适的调整机会，例如：合同到期、新物管入驻或业主提出更新更高的要求等；

3）如可能，由第三方审计公开账目，对企业负担做出说明。如不能，建议以《告全体业主书》或其他方式就调费问题向业主做出说明，如实说明物管公司经营困境及调整费用对业主利益能产生的积极影响；

4）可制定几份详尽的《物业管理费调整方案》供业主选择。对涉及到物业管理费调整的收费项目、调整的内容、需要增加的费用做出说明以更全面的了解业户需求；

5）做好业主沟通工作。