物业管理费,我不满意,可以不缴费？

案例

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。他询问：对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？

分析

1．业主混淆了不同的法律关系，该案涉及不同的法律关系，包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

2．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

3．房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

4．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

5．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会（下称“管委会”）之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定，任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议，业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是：

首先，物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务，而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托，为整个小区提供物业管理服务，物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系，而是一对整体业主的合同关系。

其次，物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用，（见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条）并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费，则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，这必然导致全体业主（包括欠费的业主）的共同利益遭受损害。

因此，对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题，相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制，即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使；同时，业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

与此相对应的是，任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议，且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务，只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

只有在这种法定的机制下，才既能体现业主对物业管理公司的监督，又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展，最终确保全体业主的整体利益。（见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。）