地产商“民告官”败诉 广州东逸花园要立业委会

6年前，东逸花园社区业主代表筹划成立业主委员会。这看似只与本社区居民相干事儿，却引来全城热议，甚至一时间成为网络热点。涉案当事人各持己见，既不满广州市房管局的答复，也不服广州市政府的行政复议，最后上诉至广东高院。该案历时六年，争议不断。昨日，广东高院对新华晨房地产有限公司（以下简称新华晨公司）诉广州市政府行政复议决定纠纷案作出终审判决，依法驳回新华晨公司请求，维持原判。

东逸花园社区（以下简称“东逸花园”）是广州拥有1525户业主的大型社区，但入住多年一直未成立业主委员会。2009年9月，该小区的几名业主牵头成立首次业主大会筹备组，准备成立业主委员会。同年12月，业主大会筹备组组织业主投票表决。次年1月统计出投票结果，赞成票979张,赞成票权面积达111417平方米。认为赞成票超过总户数1525户的一半，也超过由广州市房管局和天园街道办组成的联合工作组协调认可的票权建筑总面积183618平方米的一半，达到赞成户数和赞成总面积双过半的要求。同时，向联合工作组申请备案，请求确认其投票情况有效。同年5月，联合工作组复函认定东逸花园的建筑总面积为224964.4552平方米，即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积；东逸花园本次投票表决所得赞成票权面积为111417平方米。推定东逸花园所得业主赞同票建筑面积未达到建筑总面积的一半。东逸花园业主代表认为其投票方式和结果符合“双过半”，向广州市政府申请行政复议，要求撤销联合工作组发出的函复。

2011年，广州市政府作出行政复议决定：要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积；联合工作组继续指导和协助东逸花园小区业主成立业主委员会。

争议焦点：如何认定两个“面积”

东逸花园的物业管理公司——新华晨公司不服广州市政府的行政复议，起诉至广州市中级人民法院，请求撤销市政府的行政复议决定。

广州中院审理后，对专有部分面积和建筑物总面积进行了认定。认定专有部分面积，是不动产登记簿记载的“套内建筑面积”和“共有分摊面积”总和。认定建筑物总面积，应当对全部所有权人的专有部分面积相加计算。同时，建筑区划内，除了专有部分、共有部分，还有属于市政公用部分的场所及设施，如学校、市场、配电房等，该部分不能计算在建筑物总面积内。

因此，广州中院认为广州市房管局作出的函复认定事实错误，广州市政府作出的行政复议，虽然认为专有部分面积不应包含共有的分摊面积，应按照套内建筑面积计算的观点不当，但其要求市房管局和天园街道办联合工作组“按照《广东省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定计算小区专有部分面积和建筑物总面积”复议决定结论正确，故判决驳回原告新华晨公司的诉讼请求。新华晨公司不服，上诉至广东高院。

历时6年高院终审维持原判

据了解，在2009年最高人民法院发布《解释》之前，关于“专有部分面积”、“建筑物总面积”的认定，在房地产开发商、物业管理公司等各行业，已经形成了各自的行业习惯，所以，即使在最高院发布司法解释之后，各行业也难以在短时间内统一认识。该案终审审判长彭静法官说，这个案件历经了2次行政程序，2次司法程序，历时6年，其根本的争议还是在如何认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”。广东高院受理该案之后，认为专有部分面积＝套内面积＋分摊部分面积，建筑物总面积＝能领取所有权证的建筑物面积之和。广东高院还对初始登记面积不能作为建筑物总面积作出说明：因为初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积。

据此，广东高院认为，广州市政府作出的被诉复议决定虽然在“专有部分面积”的认定上不当，但其认定广州市房管局和天园街道办将建设单位原初始登记产权证记载的面积作为建筑物总面积不当，并决定由广州市房管局和天园街道办依照相关的法律规定重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积正确，故新华晨公司起诉请求撤销被诉复议决定的理由不成立，驳回其上诉请求。

据了解，终审判决生效之后，广州市房管局和天园街道办将依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积，并重新作出行政决定。