干物业，会妥协比会斗争更重要

干物业，会妥协比会斗争更重要！

陈本林是个“年轻的老主任”，虽然只有36岁，但在正泰置业小区已经当了七八年业委会主任。

在南京，集业委会主任、律师、注册物业管理师于一身的，陈本林是惟一一个。他是市住建委物业管理专家库成员，是多个小区业委会的法律顾问，但他很清楚，小区的事一旦进入法律层面，往往就成了解不开的死疙瘩。小区的事情，黑白分明的少之又少，混沌、复杂甚至一团乱麻才是常态。他自称是温和派，接受采访时基本不提法律，而是围绕“利益”探讨如何在各方之间达到平衡点。

天泰置业小区业委会是为了维权而成立的。第一次筹备会来了30多位业主，不少人满腔怒火，一位老同志很冷静，说：“小区里斗得鸡犬不宁，业主们会高兴吗？会支持我们吗？解决问题不一定要战胜谁，如果能化敌为友，小区是不是会搞得更好？”

思路确定了，但干业委会是场“长跑”，当最初的热情消退，当意见分歧无法消除，再经历了一期二期共同成立业委会的磨合，留下来不到10个人。当时陈本林还没结婚，那位老同志对他说：“你没什么私心，我看还是你占住业委会主任这个坑，要是让坏‘萝卜’占了，大家的利益都会受影响。”

就这样，一群人中年龄最小的陈本林当了业委会主任，至今已经连任一届。他最大的体会是会妥协比会斗争更重要。

小区的主要矛盾在业主和物业公司之间。陈本林说，“不少业主觉得，自己是主人，物业是仆人，服务得不好就要换。我却觉得，业主和物业更像是夫妻，一方过不好，另一方也不会舒心，而且‘离婚’后不知道能不能找到更好的。与其换物业，不如帮物业解决难题。”

业委会成立一年多，就碰上了换物业。

此前，业委会向开发商的物业公司提出一系列整改要求，物业没做到，业委会就没和物业签合同。拖了一年多，虽然一方交钱一方服务啥都不耽误，但物业不踏实，威胁说“再不签合同我们就撤”。业主们本来就对开发商一肚皮意见，此刻正好就坡下驴，换就换。物业哑巴吃黄连，当然不愿意配合，预收的7万元水费不肯交。业委会考虑再三，要是和“前女友”闹得鸡飞狗跳，怎么和“现女友”共筑爱巢？这口气咱忍了，先帮新物业站稳脚跟。

风水轮流转。几年后，开发商新开了一个楼盘。当初正泰置业的水表没办过户手续，户主还是开发商，几年下来跑冒滴漏欠费20多万，新楼盘要通水就得结清旧账，这下开发商急了，只得出大头解决这个历史遗留问题，应了贪小便宜吃大亏的老话。

可惜，第二家物业公司干了几年也走了，这回不怪物业，实在是物业费太难收。小区一期的物业费是每平米4至6角，新物业想提高收费标准，因为当年物价局核定的标准是6至8角，而且这些年最低工资标准都翻番了，再按老标准，物业就成“活雷锋”了。但业主们不干，如果要多花钱，当初何必费事换物业？很多人干脆一分钱不缴。

于是形成一个奇葩局面，一期物业费便宜，缴费率不到50%，二期物业费标准是一期的两三倍，缴费率却超过90%。

但是硬币还有另一面。当初小区前方盖了个酒店，挡住了一期的阳光，赔偿业主的几十万元，开发商的物业公司代收了；后来二期盖高楼，又挡了一期的阳光，物业费只好打折。可是新物业既没能力也没义务继续补贴，撑了3年也成了“前女友”，不过好聚好散，业委会请第三家物业公司帮助收了一部分拖欠的物业费。

陈本林说：“按照政府指导价而不是由市场定价，这是物业行业市场化程度不高的结果。同一个小区同样的服务，物业费标准却不相同，其实是一部分业主补贴了另一部分业主。如果大家都不学会妥协，事情就办不好。”

“业委会是个协调机构，不是权力机构，这就要求我们做事时的身段要特别柔软，”陈本林说，“要选择好时机。”

去年10月，物业换了项目经理，新官上任三把火，解决停车难的机会来了。此前，地下停车场除一部分固定车位外，其它车位5元一夜，结果很多小区外的车子停进来，业主们意见很大。陈本林给物业洗脑：“原来停一次车收5块钱，一挣不到钱，二保安收了钱是否上缴没法查，物业亏本还挨骂；业主受损失外人占便宜，业主就不愿缴物业费；最好办停车证时结清物业费，这样可以解决拖欠问题、停车问题，业主、物业都开心。”

物业被说动了，花了3个月摸底，清退了四五十辆小区外车辆；解除固定车位合同，使每个车位都流动起来；在小区外划定停车位，确保业主再晚回家都能停车。

按理说应该皆大欢喜，但总有既得利益者受损失，刚开始吵架的、打架的，夜里3点用车堵门，逼得保安报警的事没少发生，但是业委会和物业咬牙顶住了，3个月的阵痛期过去，一切变得井然有条。

有做成的事，就有做不成的事。二期只有一栋高楼，业委会和物业曾经想把水电费公摊标准细化得更合理，商用的高一点，自住的低一点；高层的高一点，低层的低一点。忙了几个月，设定了各种系数，结果征求意见稿一公布，一片骂声。

陈本林想了半天才明白：那些中间楼层的人，缴费标准没变，事不关己不掺和；低楼层的人少缴钱受益，关起门偷着乐；而高层、商住的那些人利益受损，自然激烈反对。当多数人沉默时，听到的就只有反对声，收费标准细化只能半途而废。

对于《南京市住宅物业管理条例（草案）》，陈本林建议加上一条“物业公司不得骚扰业委会成员及其家庭成员”。陈本林家的防盗门被砸过两次，至今坑坑洼洼的。一次是清理小区外停车场，有家公司找人在元宵节来砸门，他只好报警。那之后他半个月没回家，因为天天有一帮人跑到小区要“捉拿”他；第二次是因为他担任法律顾问的物业公司与另一家公司发生纠纷，对方来砸他的门，当时他妻子独自在家，吓得心惊肉跳。

妻子一直反对陈本林当业委会主任，但他觉得，多数人对公共事务漠不关心，是小区管理的最大障碍。“属于业主的，绝不仅仅是自家房屋”，他说，“公共空间和设施同样是我们的资产，需要大家共同保护，保护别人就是保护自己，业主们该觉醒了。”

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