污水倒灌浸泡造成损失 二审物业公司被判赔偿

污水倒灌浸泡造成损失二审物业公司被判赔偿

【案情】

排水管堵塞致污水倒灌

物业拒绝赔偿

王某是某小区业主，有一次全家一起外出旅游10多天，家中无人居住。旅行结束回到家，一家人傻了眼：家里到处都被污水浸泡，厨房水槽里还在不断往外冒污水。虽然王某立即联系物业进行维修，物业也及时派人将污水清理干净，并修复了下水管道，但地板和家具由于长时间浸泡，已严重损坏。由于王某与物业公司在赔偿问题上无法达成一致，王某遂起诉至法院，要求物业公司赔偿其家具等各项损失118054元。

审理中，双方当事人对于原告家中厨房发生污水倒灌并产生财产损失以及污水倒灌系地下排水支管道发生堵塞的事实没有异议。王某认为，物业公司未按合同约定对小区物业的公共部位进行疏通维护、保养维修，导致公用部分的排水管道堵塞造成了自己的损失，物业公司应承担赔偿责任。物业公司辩称，王某拖欠了事发前4个月的物业费，同时长期未在房屋内居住，未履行对自身房屋看护检查及保修的义务，王某违约在先，物业公司无需承担赔偿责任。

【审判】

未履行服务义务物业应担责

该案的争议焦点为：物业公司能否以业主拖欠物业费为由，拒绝履行疏通公共排水管道的义务。

法院生效裁判认为：物业公司未定期对地下管井进行疏通，造成污水倒灌，王某要求物业公司赔偿房屋因污水倒灌浸泡产生的损失符合法律规定。根据原、被告在庭审中的陈述和证人证言、其他书证，本次污水倒灌发生前，该小区其他业主已发生过类似事件，物业公司事后却未对小区管网进行全面排查疏通，进而造成了本次事件。物业公司亦无证据证明其按规定“每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次”，其行为已构成违约。物业公司提出王某未按月缴纳物业费，应由王某自行承担损失的意见于法无据，不予支持。据此，法院判决物业公司赔偿王某损失118054元。

物业公司向无锡市中院提起上诉，二审法院认为：该案中发生堵塞的排水管道属于双方物业服务合同约定的应由物业公司定期清理疏通的管道范围，但物业公司一、二审中均未提供证据证明其对相应管道尽到了符合合同约定的维修、管护义务。物业公司依据物业服务合同对全体业主房屋的公共部位、共有设备进行合理、有效、专业化的管理维护，其履行服务义务指向的是全体业主，不能因个别业主未按时交纳物业费而拒绝提供对全体业主的公共服务，除非业主拖欠物业费的行为已造成物业公司无法正常运营。一、二审中，物业公司既未对因业主不交纳物业费导致其经营困难提出抗辩，亦未举证证明，故对其因被上诉人拖欠部分物业费要求分担损失的上诉意见不予采纳。因此驳回上诉，维持原判。

【评析】

个别业主未缴物业费，不能成为物业公司拒绝提供服务的理由

物业公司按合同的约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和场地实施物业管理和服务。公共排水管道属于一幢楼或一个小区业主共有的公共设施，对于此类设施，物业公司不能对原告在该排水管道中的区分共有部分进行具体化。物业公司履行服务义务指向的是全体业主，若以个别业主未缴纳物业费为由拒绝提供服务，实际上损害的是全体业主的权利，而不仅仅是未缴费的业主。物业服务具有公共性，在个别业主拖延缴纳物业费的情况下，物业公司采取拒绝提供公共服务的措施明显不妥。

对于拖欠物业费的业主，物业公司可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等规定向法院起诉，以此来维护自身权益。