因拖欠物业费物业公司断水断电案例分析
因拖欠物业费物业公司断水断电案例分析
当前，小区物业服务纠纷已司空见惯。业主与物业公司容易发生哪些纠纷？如何妥善解决？昨日，成都市一中院发布了一起小区物业纠纷典型案例，希望物业、业主能从中学会维权。
没交物业费遭断水
张某是武侯区一小区业主。2013年9月16日，该小区物业公司向张某发出催款函，要求他交纳所欠水电、物管、公摊费等共计1700余元。张某认为其中800元是开发商应付给自己的违约金，应从物业服务费中扣除，所以自己只欠900余元。
双方协商无果后，张某拒绝交纳物业费。2013年9月24日，该物业公司决定将张某家水阀关闭，停止供水。当日下午，张某自行恢复供水，物业公司随后拆掉水阀。之后，张某家所在楼层发生漏水事故，并导致电梯损坏。
2013年10月1日，张某在外租住了房屋，并支付一年租金18000元。
业主将物业告上法庭
之后，张某诉至法院，诉请物业公司停止侵害，并赔偿各项经济损失1.9万余元，同时确认张某应当向物业公司交纳的物业费、水费及公摊水电费的金额为900余元等。
2014年8月，法院前往现场进行勘验。张某家所在楼层水表井处于锁闭状态，且厨房内水龙头冷水管开关处于损坏状态。一审法院审理后判决，物业公司赔偿张某一个月房租损失1500元。同时，确认张某可以免交2013年10月的物业服务费。
物业赔房租免收物业费
张某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后认为，纠纷发生时，物业公司采取强制断水，显然不合法，也给张某的正常生活带来不便，物业公司应当承担赔偿责任。张某由于被断水，短期租房合情合理，但仍应寻求合法途径解决，以尽快恢复供水减少损失。
本案中，张某与他人签订长达一年的租赁合同，并一次性付清一年租金，未及时诉请恢复供水，从而扩大了损失，对于扩大损失部分，由张某自行承担责任。
结合本案情况，酌定断水合理期间损失为3个月为宜。法院认定租金赔偿月数及物业费免交月数为3个月。超出3个月产生的租金，应属扩大损失部分，由张某自行承担。至于张某与开发商之间因商品房买卖合同而应由开发商支付的违约金，属另一法律关系。在三方未达成一致意见情况下，不应在张某应交纳的物业服务费中抵扣。
近日，市一中院终审判决：物业公司赔偿张某3个月房租损失4500元，确认张某可以免交2013年10月至12月共计3个月的物业服务费。
物业断水断电不合法
承办法官称，小区物业服务纠纷发生时，双方均应保持理性。由于采取过激行为导致对方损失的，需承担相应的赔偿责任。如业主没交物业费，小区物业只能采取正当途径索要，而不能采取断水断电的方式来逼迫业主交费，这样做是不合法的。
物业纠纷业主多败诉
承办法官称，物业纠纷案件的被告多数为业主。由于物业管理主要是小区内部的绿化、安保、环境、卫生等与业主日常生活相关的服务，主要纠纷就是业主认为物业服务存在瑕疵，故拖欠物业费。
据介绍，物业服务纠纷案件中，业主往往由于没有充分证据来反驳物业公司的诉讼请求，所以败诉占多数。由于对物业服务存在瑕疵主要来自亲身感受，所以业主一般提不出有力证据。物业公司知道这一点，所以一般不做让步。
承办法官称，发生纠纷后，不少业主借口对物业服务不满意，不交或拖欠物业费，法官不建议采取这样做法。因为《物业管理条例》中规定，业主有履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至提起法律诉讼。所以这要求业主要加强法律知识的学习，要注意收集、固定相关证据，有效保护自身合法权益。
