小区物业因物业费起诉业委会成员案例分析

小区物业因物业费起诉业委会成员案例分析

案情回顾

A物业公司作为柳州市B小区的前期物业服务企业，因在提供物业服务期间疏于管理，仅提供保安服务，拒不履行其他物业服务义务，严重影响业主的正常生活，与小区业主的矛盾不断。

B小区业委会于2015年5月25日召开业主大会，决定立即终止与A物业公司的物业服务关系以及重新聘请物业公司，并于5月26日将该决定书面告知A物业公司，并要求其在5月31日前退出小区并移交物业资料。因A物业公司拒不退场，业委会于6月4日在小区公告栏发布公告通知业主暂缓缴纳物业费，A物业公司为此在夜晚恶意关停小区路灯，故意造成业主不便甚至是恐吓部分业主以制造矛盾，后经辖区派出所民警和社区工作人员调解，A物业公司同意退场，双方确认自2015年5月27至7月27日办理物业交接手续，但期限届满后A物业公司仍拒不退场，业委会为此于7月27日再次在小区公告栏发布公告通知业主暂缓缴纳物业费。

A物业公司后以小区业委会成员侵权为由向法院起诉要求其赔偿未收取的物业费6万余元。本案的争议焦点在于A物业公司是否有权起诉业委会成员要求其赔偿未收取的物业费。

律师释法

笔者认为A物业公司无权起诉业委会成员要求其赔偿未收取的物业费，理由如下：

1、业委会成员作为本案被告的主体不适格。

物业费的缴纳主体为欠费业主本人，而不是业委会成员，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第2款的规定“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”，故A物业公司无权向业委会成员提出赔偿请求，业委会成员仅对本人所欠的物业费负有依法缴纳义务。

2、业委会发布暂缓缴纳物业费的公告不存在过错。

结合业委会发布暂缓缴纳物业费公告的时间可知，第一次发布公告的原因是A物业公司在解除合同通知书确定期限届满后拒不退场，第二次发布公告的原因是A物业公司在双方确认的物业移交过渡期届满后拒不退场，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第二款的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，小区业委会为维护小区全体业主的合法权益，针对A物业公司在被解除物业服务关系后以及协商确认的物业移交过渡期届满后拒不退场的行为，业委会有权告知全体业主暂缓缴纳物业服务合同终止后的服务费，该公告行为不违反法律规定，业委会成员不存在过错，不构成侵权。

3、A物业公司请求业委会赔偿的未收取物业费不构成损失。

（1）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，即A物业公司若要主张收取物业费，其应当依照法定程序向欠费的业主主张，未经过书面催交和未经法院诉讼、执行等法定程序主张物业费的，其未收取的物业费不构成所谓损失；

（2）小区业主未向A物业公司缴纳物业费，主要原因是A物业公司不履行物业服务合同义务和法定义务，而根据物业服务合同的属性，该类合同的履行应当是由物业公司先提供物业服务，再收取物业费，物业公司未提供服务且长期不作为的，小区业主有权依据合同法第66、67条规定的先履行抗辩权和同时履行抗辩权对抗物业公司要求支付物业费的主张，从而有权不予支付物业费，基于此，业委会告知业主有此权利也并不违反法律规定，应受法律保护。

综上，笔者认为A物业公司的诉请不成立，法院应予驳回。