因物业细节管理不到位引发的败诉
因物业细节管理不到位引发的败诉案例
案例一:某物业公司诉某花园小区1-402室业主Ⅹ可珍（公司电脑输出与该小区项目经理上报材料皆为此名）拖欠物业服务费384元，法院立案后按地址送达传票，但开庭审理时到庭应诉者出示的身份证上姓名却是Ⅹ玉珍（一字之差）。法官据此认定应诉主体资格不符，要求原告要么撤诉，要么交公告费公告另找Ⅹ可珍来应诉。笔者力辩物业服务受益人就是前来应诉者，应诉者也承认这个事实。但因无法证明诉状中的“Ⅹ可珍”就是应诉者Ⅹ玉珍，笔者只好力主在“Ⅹ玉珍交付物业服务费380元，原告承担诉讼费用150元”的前提下调解结案。
剖析:一字之差就使原告付出了150元诉讼费，究其过错原因，主要是办理入住手续时没有要求业主留下身份证复印件，以致业主欠费久催不交须起诉时连业主姓名都没搞清楚。物业公司百思不解:为什么应诉者已承认她就是物业服务受益人而法院还要裁定由原告承担诉讼费呢？原来法院“以事实为依据，以法律为准绳”判案中的“事实”是指“法律事实”，即经过证据对“实质事实”（生活事实）的一种拟制，因此它绝不等同于生活事实。二者最大的不同点在于:生活事实必须经过法律陈述之后，方可成为符合构成要件的法律事实。也就是说，“法律事实”不可避免地具有种种局限，它与“生活事实”在证据充足的前提下可能非常接近，但永远无法完全重合;在“生活事实”确实存在但却无法得到证实时，法律便拟定该事实不存在。这时法律事实与生活事实便完全处于对立的状态。本案中的应诉者虽然承认她是物业服务的受益人，但却无法证明她就是本案被告，因为姓名有一字之差。因此，笔者力主调解是最经济的办法。如果撤诉后重新起诉Ⅹ玉珍，须另交150元诉讼费。虽能收回380元并由Ⅹ玉珍承担诉讼费，但起诉Ⅹ可珍的诉讼费法院只退25.00元，原告须承担125.00元。另行起诉虽比调解多收回25.00元，但要多历时六个月以内的时间，还要承担公告后仍无人应诉的风险。所需诉讼成本远比调解败诉额占总额39.47%的比例大得多，即所谓“赢了官司输了钱”。
案例二:某物业公司诉某小区邓ⅩⅩ拖欠2003年9月至2004年7月物业服务费380.60元。庭审时被告以“物业公司预收200元物业费抵扣账目不清楚”为由抗辩，并出示盖有“ⅩⅩ物业管理有限公司ⅩⅩ管理部”印章的“预收二百元服务费抵扣情况表”为证据。表中写明2003年4月至8月每月抵扣28.90元，余额却只剩1.60元。对于“200-28.90×5=?”这种算式连小学生都会计算，该小区物管员怎么会犯如此低级的错误呢？笔者依据双方签订的《物业管理服务协议》中载明该业主物业面积为115.33平方米和市物价局文件批准该小区收费每月每平方米0.3元以及入伙登记表等证据，力辩该业主“每月应交34.60元，于2003年3月7日入住至2003年8月底已将200元预交费抵扣完”。可是，终因无法证实被告出示的“抵扣表”的真假，法庭因抵扣表系原告盖印且无其他证据证明其假而认定其真。最后法官以“事实合同关系”认定被告每月应交28.90元，故口头裁定:被告从2003年4月至2004年7月应交给原告物业服务费462.40元，减去已预交200元，被告尚欠原告262.40元，应于当日付清;本案诉讼费150元由原告承担。
剖析:此案原告虽然收回262.40元服务费，但是减去150元诉讼费后只剩下112.40元，败诉额为268.20元，占起诉额380.60元的70.47%。其败诉原因与案例一相同，此不赘述。如果物管企业不反省自身管理失误而归责于法官裁定不公或代理人辩论不力，那么今后还可能出现同样性质的错误。首先，物管人员应将盖有印章的单据妥善保管或将印章妥善保管，开具单据完毕当时加盖印章并请对方签字留底;抵扣完毕时应给对方出具正式收据并请对方在“交款人”栏内签名。庭审时若有此收据的存根联为证据，那么对方出示的假抵扣单来源于何处都不重要了。可是有的物管企业不但不给对方统一税务发票而且连三联单式收款收据也不出具，就用“缴费通知”代替;以致对方没有留下两联相同的签字，致使对方伪造后作为赖账凭据的诡计得逞。
第二，物管企业的项目经理应将涉讼欠费业主的详细资料（姓名、性别、年龄、民族、职业、住址、电话、物业面积、欠费期限、欠费金额以及已交费用凭证、与物管企业所签服务协议）真实准确地提供给委托诉讼代理人，而不要指望人民法院派人前来调查收集以上基本事实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定:“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据:（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料;（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料;（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。”由此可见，申请人民法院收集证据不符合上述条件之一是不被法院准许的。本案中被告出示的抵扣单系伪造或篡改，这是根据逻辑推理推断出的;没有其他证据证实，法庭只能认定为真实证据。
可见防人之心不可无，物管企业应当切实加强对企业自身的保护意识。
