小区停车位法律规则解析

小区停车位法律规则解析

住宅小区里的车位、车库产权所有权、使用权问题是小区纠纷的一个易发问题。在《物权法》公布之前，这个问题的争议一直很大。《物权法》颁布生效后，应当说并没有消弭这种争论，问题也没有完全解决。但是，《物权法》毕竟给问题的解决提供了一项规则范式。笔者以《物权法》为基础，结合相关法律以及最高院司法解释和地方政府规章，分析与车位权属有关的一系列问题，希望能够对解决纠纷有所帮助。

一、车位的初始所有权属于谁

除机械车库属于机械设备外，在小区内存在的各种车位、车库均属于不动产的范畴，用法律语言表述，就是属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。

房屋建筑物等不动产的原始产权，产生于制造。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人就是建筑物的所有权人。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设了全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：一是法律另有规定，如《物权法》规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权依照合同约定转移到受让人手中。

综上所述，住宅小区的车位原始所有权属于建设单位，业主基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的所有权或者使用权。

二、车位是专有还是共有，以什么为依据

从《物权法》的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权依法处分；共有的车位，属于全体业主，开发商不能处分。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，可以通过出售、出租、附赠方式确定权属，表明这部分车位产权初始是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的限制，也就是说这指的是规划外的车位。这一点最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也予以确认：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，按照建设单位与业主的约定确认权属；规划外的车位，产权属于全体业主。

判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。

规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧最大。从实践看，几乎所有的城市都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记，普遍认为，露天车位没有任何建筑构造形式，不符合登记要件，不能登记为专有。

三、人防车位的所有权

住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，实务中争议更大。一方面，《人民防空法》规定谁投资谁受益原则，另一方面，该法又规定了民用工程开发单位的配建人防工程责任。有一点必须明确，法律没有规定人防工程建设者拥有所有权，而且还规定了人防工程的使用许可制度，人防工程属于国防资产，其所有权应认定为国家所有。因此，人防工程规划为车位，或者用作车位的，其用益权应当根据具体情况确定，通过人防管理机关以行政许可的方式确定。

四、业主对配套车位的法定用役权

《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。但是，“首先”满足需要又不同于优先权。

按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1，那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个，更不允许业主或者非业主投资性的购买。

笔者认为，《物权法》的规定，赋予了业主对配套车位的法定用役权，不管车位归谁所有，业主都有权根据需要使用车位。

五、车位管理权属于谁

停车问题，不仅仅是车位的使用，还涉及到静态交通秩序，因此停车管理问题既涉及到物权的行使，也涉及到秩序的维护。配套车位的公共属性，也决定了即便停车位为某一个业主专有，也应纳入共有配套设施，实施共同管理。设立业主大会的小区，业主大会应承担停车管理的责任，业主、业主大会可以委托物业服务企业或者其他管理人对停车实施管理。

业主大会或者物业服务企业在实施停车管理过程中，应当落实“应当首先满足业主的需要”的规定，首先满足小区业主的需求。停车位不能出售给小区业主以外主体；车位出租给业主以外的主体的，租赁期不能长于六个月。

六、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属

最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。

七、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果

如果建设单位把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，就明显不符合“首先满足业主需要”的要求，这时的法律后果是什么？《法律适用》2009年第7期发表的《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》（作者分别为最高院民一庭庭长杜万华，上述两部司法解释的起草执笔人辛正郁、杨永清）。他们的解读具有最高的权威，他们在文章中说：“我们认为，《物权法》第七十四条关于车位、车库‘应当首先满足业主的需要’的规定属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定。如果开发商违反该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”相信这也代表了人民法院的普遍观点。