露台漏雨导致房屋受损 物业公司被判无责

露台漏雨导致房屋受损物业公司被判无责

赠送的屋顶露台漏雨导致房屋受损，张女士将物业告上法庭，要求对方修复露台并赔偿损失。北京晨报记者昨天获悉，顺义法院驳回了原告的诉讼请求。

张女士2000年5月购买了顺义区万科城市花园某房屋。2012年，该露台漏水导致张女士家中房屋损坏。张女士认为，物业应使用公共维修基金对其进行维修及管理。为此，原告起诉要求被告修复露台并赔偿原告由此造成的损失。被告万科物业公司辩称，涉案房屋漏水是因露台造成，而该露台是原告专有部分并非公共部位，故不属于物业服务范围，应由原告自行维修。

经法官查明，露台在空间位置上只能通过张某房屋进入。开发商交付房屋时，露台处于毛坯状态，张女士的丈夫对露台进行了验收。原告入住后，对露台进行了改造。法院认为，原告已将露台视为私有空间并在实际上单独使用。在此情形下，原告对于露台的随时检修及预防损害的产生及扩大具有不可替代的便利性。而被告已无法对该露台行使物业管理权，亦无法进行实际检查及维护等工作。结合原告对涉案露台的控制与使用状态，将管理和维护的责任确认给原告更加适宜，据此驳回原告全部诉讼请求。

相关案例

开发商赠送的屋顶露台漏水维修费该有谁承担

案情：座落于徐汇区南宜花苑的某号顶楼业主张先生，在购房时获得了开发商赠送的顶楼屋顶露台的使用权，十年过去了房顶出席裂缝，拥有屋顶露台使用权的顶楼业主自家房屋开始渗水，屋内墙面起壳霉变。在多次向物业公司报修，物业公司在报请小区业委会动用维修资金受阻后，将小区物业公司和小区业委会告上徐汇区人民法院。

十年前，顶楼业主张先生购买了小区顶楼住宅一套，房屋预售合同中写明：屋顶露台归顶楼业主使用，相关面积不在产权证中体现。2011年年中，张先生因屋顶渗水要求物业公司进行维修，物业公司接报后，立即与业委会取得联系，经讨论后提出了该房顶修理的费用分摊方案：由屋顶露台使用人承担一半维修费用，另一半由房顶的共用人共担，即由张先生支付现金承担一半费用，另一半由整幢房屋的维修资金支出。如果张先生同意的话，将方案公之于众，尽快征求整幢房屋业主的意见后尽快实施修理。但该方案遭到了张先生的强烈不满，双方多次协调未果，于是张先生将物业公司和业委会告上了徐汇区人民法院。

本案中双方争议的焦点在于该屋顶既是张先生拥有独立使用权的晒台，也是整幢房屋的屋顶，从性质上来说属于具有特定使用权的公共部位，这个部位维修费该由谁来承担。

作为原告的张先生认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。屋顶是建筑物的基本结构部分，屋顶作为建筑物的基本结构当然属于整幢房屋全体业主共有，而屋顶无论采用何种形式，仍然属于屋顶的一部分，对整个建筑物的结构和外观来说，都是不可或缺的，因而应为业主的共有部分，既然是属于共有部分，不属于原告的专有部分，那么屋顶是自然损坏的，理所当然的需要动用维修资金。

作为被告的物业公司和业主委员会认为，《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。开发商赠送的屋顶露台漏水这笔维修费谁付？建设部对此早有相关的规定：【1989年11月21日建设部令第5号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】第九条、凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：（四）屋盖的修缮：１．不上人房盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。２．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下层房屋所有人按份额比例分担。因此，原告张先生长期独享使用开发商赠送的本属于整幢房屋全体共有共用部位的房顶作为露台，安装鱼缸，种植花草，安防健身设备等。据此，原告业主也应该比其他业主承担更多的责任，故认为，两被告提出的费用分担完全合法合理合情，这个方案也会被绝大多数业主认可，征求意见也会比较容易通过。

法院审理法官在充分听取了双方意见的基础上，耐心释法，细致工作，并劝说原告接受两被告提出的方案，以便使问题的以早日解决，否则，将会做出依法判决。在法院的主持下原被告双方握手言和，以原告接受被告提出的维修费分摊方案而终结。

案件的思考：本案在物业管理中具有一定的普遍性，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。但同时具备三项条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案露台虽然建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，但没能能够登记成为特定业主所有权的客体，产权证上也并没有标注。因此不能简单理解为屋顶露台是原告张先生专有部分。作为共有部位的房顶，却有特定业主独享专用，费用一概由共有业主来承担，于法于理都说不过去，何况建设部早于【1989年11月21日建设部令第5号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改?城市异产毗邻房屋管理规定?的决定》修改】对此有相关的规定。根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故被告物业公司和业委会按照相关的法律法规和有关部门的规定，所提出的方案较容易被大家接受。

赠送屋顶露台漏水管护责任谁来承担

案情回顾

张某于2000年购买了某房屋，2012年该房屋顶部露台因漏雨导致房屋损坏。原告与小区物业无法协商一致，故将物业起诉至顺义区人民法院，请求判令物业修复露台并赔偿损失。

原告张某诉称：2000年5月，原告购买了北京市顺义区万科城市花园某房屋。2012年该涉案露台漏水导致原告张某房屋损坏。原告张某认为，根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作为业主（原告）的专有部分，必须符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”，而涉案露台没有载入原告的产权证中，所以涉案露台并不是原告的专有部分，而应是业主的共有部分。作为共有部分的涉案露台，被告应使用公共维修基金对其进行维修及管理。而由于被告一直不履行对涉诉房屋的维修义务，其行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告起诉至法院，要求判令被告对涉案露台进行修复并赔偿原告由此造成的损失。

被告万科物业公司辩称：不同意原告的各项诉讼请求。涉诉房屋漏水是因为露台造成，该露台是原告专有部分，不是公共部位，故不属于物业服务范围，应由原告自行维修。

经审理查明：涉诉房屋登记在张某名下，房屋产权证书登记的房屋部位为“20X四层、20X三层、阁楼”，未将露台明确记载在证书中。

顺义区万科城市花园某号楼总层数为四层，其中X单元顶部北侧为露台，露台之下为张某房屋的四层。该露台在空间位置上只能通过张某房屋进入。开发商向原告丈夫交付房屋时，露台处于毛坯状态，原告丈夫对露台进行了验收。原告丈夫与开发商就涉诉房屋签订的《北京市内销商品房预售契约》第一条约定涉诉房屋的房屋状况详见附件一，该契约附件一中房产平面图的三层显示北侧为露台花园。该房屋产权证书关于阁楼层的平面图显示阁楼北侧为平台。2012年，涉案露台漏水并将露台底部即张某房屋的屋顶浸损。

司法解释

法院经审理认为：本案系因涉诉房屋所在单元顶部露台漏水导致原告房屋损坏进而引发的民事赔偿纠纷。原告据此要求被告对涉案露台进行维修并承担由此造成的损失，首先需要证明被告对该露台具有管理及维护的责任。

诉讼中，双方争论的焦点在于对涉案露台性质认识不同，进而导致对露台漏水引发财产损失的责任主体的认定不同。结合庭审及本院现场勘验情况，本院认为涉案露台实际上已由原告专属使用，故其对露台负有管理和维护责任，理由为：涉案露台在物理结构上附属于原告房屋，该露台除与原告房屋连接外，没有与其他业主房屋相接；从结构上看，只有通过原告的房屋才能到达露台，此外无其他通道可以通向露台，所以原告是该露台的实际控制人且对于该露台具有使用上的排他性；原告认可在房屋交付时是毛坯状态，并对露台进行了验收，原告入住后对露台进行了地砖及墙砖的铺设等改造；原告亦认可开发商将该露台赠与其使用。上述行为可以看出原告已将露台视为自己的私有空间并在实际上单独使用该露台。在此情形下，原告对于露台的随时检修及预防损害的产生及扩大具有不可替代的便利性。事实上，被告已无法对该露台行使物业管理权，亦无法对该露台进行实际检查及维护等工作。结合原告对涉案露台的控制与使用状态，根据权利与义务相一致的原则，本院认为将管理和维护的责任确认给原告更加适宜。现涉案露台发生漏水问题，且该问题发生在原告实际使用并对其进行铺设地砖等装修之后，原告以此要求被告承担法律责任显然有违公平原则。因此法院判决驳回原告张某全部诉讼请求。

赠送的阁楼、露台漏水该由谁承担修缮责任？

“买顶层赠送阁楼、露台”，购房者在楼盘广告和售楼处经常看到这样诱人的购房条件，那当这部分附赠部分出现问题时，该由谁承担修缮责任?近日，孙女士就遇到了这个问题。

业主：附赠的阁楼漏水，开发商、物业踢皮球，维修找谁？

“我的房子是2014年8月份交的房，买的是顶楼，当时开发商承诺，买顶层送阁楼。”家住东城的孙女士介绍，她刚拿到房子时，就发现阁楼一角有漏水的迹象。记者看到，该阁楼墙角处因漏水出现了大片霉斑。为这个问题，她找了开发商好几次，开发商也会派人来修修，但一直漏水。

“最近下雨漏水又严重了，开发商就说阁楼属于赠送的面积，维修需要成本，而且房子已经交给小区的物业公司管理，要我去找物业。”孙女士说：“物业公司表示阁楼面积不计入房产证、没交物业费，不能免费维修。”孙女士很疑惑，赠送的阁楼出现漏水，开发商是否应该负责维修，是否应享受与普通商品房一样的维修服务？

开发商＆物业：阁楼面积没交购买费、管理费，不能免费维修

记者采访了小区物业，工作人员表示，漏水是房子质量问题，在质保期内责任都是开发商的，物业只是起沟通作用。“再说，附赠的阁楼面积不计入物业费征收范围，所以不在物业的管理范围之内。”

开发商则表示，阁楼属于赠送面积，虽然当初签合同的时候并没有将其列入维修范围，但每次孙女士来找，他们都去维修。现在出于成本考虑，他们才把问题转交给物业。

律师：法律明文规定赠送面积开发商应承担维修责任

山东舜泰律师事务所刘桂芳律师表示，《山东省消费者权益保护条例》第二十四条明确规定，经营者以消费者购买商品或接受服务为条件，向消费者提供奖品、赠品或者免费服务，应当保证质量，不得免除其应当承担的修理、更换、重作、补足商品数量、赔偿损失以及其他责任。

“开发商销售商品房向业主赠送阁楼是一种促销手段，是消费者购买商品房的一个条件。赠送阁楼部分出现质量问题，只要不出质保期，开发商应承担维修责任。”刘律师说，通常，赠送的阁楼无法在房地产登记部门取得相应的权属证明，根据《物业管理条例》，除有特别约定外，赠送部分一般不必缴纳物业费，这就难免出现物业怠于维修的情况。刘律师提醒，买房时应将“赠送面积”以补充协议的形式写在合同附件，以免日后出现问题难维权。经协调，开发商表示会再安排人维修漏水的阁楼，根除漏水隐患。孙女士表示，开发商已于8月5日上午派人去修理阁楼。至于维修结果，“要等下一场雨后才能知晓。”孙女士说。

业主专属露台上，雨水管惹祸谁来担责？

因楼顶雨水管发生堵塞，导致雨水倒灌，刚装修好的新房里木地板和墙壁都被泡坏。业主认为，物业没有尽到维护责任，应当对自己的损失负责。物业则认为，雨水管所在的露台归顶楼业主独有使用，雨水管发生堵塞是业主自身原因造成的，拒绝赔偿。双方就此协商了近一个月，仍没有结果。

市民申先生在郑东新区的老街·绿地郑东新苑四期购买了一座房子，房子位于8层顶楼。房屋装修之后，申先生一直没怎么住过。今年7月22日，郑州下起大雨，出差在外的申先生突然接到小区物业的电话，称他家的房子漏水了，还淹坏了电梯。申先生赶紧让亲戚去家里查看后发现，问题出在楼栋的雨水管上。申先生的房子在顶楼，户外有一个露台，和申先生的房子通过一道推拉门相连。楼栋的公共雨水管的入口，就在这个露台的角落里。因雨水管发生堵塞，导致雨水囤积在露台上，漫过推拉门，最终倒灌进申先生家里。

申先生出示了他和小区物业签订的《物业管理服务协议》，其中约定：物业应对房屋的共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务和管理。共用设施设备包括雨水管道。

昨日，物业管理方负责人李经理出示了小区业主的购房合同，其中有约定：平台、阁楼、露台的使用权由顶楼单元业主依法合理使用，但该使用权不得侵犯其他业主的权益。李经理说：“露台只能业主自己使用，我们上去也得从他家进去，雨水管发生了堵塞，业主应该自行检查。”李经理认为，是申先生自己使用不当，才导致了雨水管堵塞，与物业没有关系。

对此，河南言东方律师事务所主任闫斌律师表示，雨水管所在的露台虽是共用产权，但使用权归顶楼业主，其他人都无法使用，所以露台使用者应该尽到注意的义务，对雨水管的堵塞，使用者要负一定的责任。而对物业来说，露台和雨水管都属于公共部位，物业对此负有管理和维护的职责。