东莞一业委会炒物业公司被判无效

东莞一业委会炒物业公司被判无效

东莞市沙田镇的活力粤港小区第一届业主委员会召开业主大会，投票表决“炒”掉开发商指定的前期物业公司，然而此举遭到开发商的质疑，遂将其告上法庭。15日，金羊网记者获悉，日前法院已经判决本次投票无效，撤销业委会的相关决议，且该判决已生效。

2015年12月22日，东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会经过该镇虎门港规划房产管理所备案成立。

今年3月11日至13日，该小区就是否解聘、续聘现任的东莞市瀚森物业管理有限公司，以及是否同意授权业委会做好解聘、续聘或者选聘物业公司两个问题，组织召开了第二次业主大会。

会议结束后，业委会发出了《表决结果公告》。公告内容称，小区共有业主票权数882票，票权面积91239.21平方米，本次会议共收到637票，有效票权面积62210.3平方米。投票同意解聘物业公司占6成多，同意续聘物业公司仅占5%，另外，近7成业主同意授权业委会解聘、续聘或选聘物业服务企业，而不同意的投票业主不到1%。

但上述表决结果遭到了开发商强烈的反对。开发商认为，该小区议事规则第八条的规定，“车位、摊位等特定空间计入确定业主投票权数的专有部分面积”，也就是说，本次业主大会的票权面积91239.21平方米包含了车位面积。但开发商作为176个车位产权人（票权面积为2028平方米），却未被告知有权参与本次业主大会，没有就该部分票权面积行使表决权。

开发商认为本次业主大会的召开及投票结果违法，遂将业委会告上法庭，请求法院确认业主大会召开程序及实体违法，投票无效，并撤销上述表决结果。

据悉，东莞市瀚森物业管理有限公司系开发商指定的前期物业公司。

今年6月7日，东莞市第二人民法院审理认为，业委会在召开业主大会之前未对业主情况进行全面核实，召开程序、表决方式及业主委托投票的形式与业主大会议事规则均有违背之处。包括业委会发布公告时，未书面通知开发商和个别其他业主，统计表决票时未将开发商的车位面积计入其票权面积，在他人未向其出示书面委托书的情况下，接受委托表决票等。

法院遂作出一审判决，确认活力粤港小区第一届业主委员会召开的业主大会程序及实体违法，投票无效；撤销相关表决结果决议。

判决下达后，业主委员会没有上诉。日前，该判决已生效。

相关报道

东莞业主开会要炒掉物业法院：投票无效

程序和实体均有瑕疵法院判令无效撤销决议

东莞市沙田镇的活力粤港小区第一届业主委员会召开业主大会，投票表决要“炒”掉开发商指定的前期物业公司。名下拥有超百个车位的开发商认为业主大会的召开违法，侵害了其作为车位业主的权利，遂将业委会告上法庭，请求撤销表决结果。此案此前引起了当地社会的广泛关注。

东莞市第二人民法院经审理认为，业主大会决议在程序及实体上均存在瑕疵，且有违法之处，判决确认本次投票无效，撤销业委会炒掉物业公司的相关决议。昨日，记者从该院获悉，该判决已生效。

业主要炒物业公司开发商状告业委会

2015年12月22日，东莞市沙田镇活力粤港小区第一届业主委员会经过东莞市沙田镇虎门港规划房产管理所备案成立。

2016年3月11日至13日，该小区就是否解聘、续聘现任的东莞市瀚森物业管理有限公司，以及是否同意授权业委会做好解聘、续聘或者选聘物业公司两个问题，组织召开了第二次业主大会。

会议结束后，业委会发出了《表决结果公告》。公告内容称，小区共有业主票权数882票，票权面积91239.21平方米，本次会议共收到637票，有效票权面积62210.3平方米。投票同意解聘物业公司占6成多，同意续聘物业公司仅占5%，另外，近7成业主同意授权业委会解聘、续聘或选聘物业服务企业，而不同意的投票业主仅不到1%。

但上述表决结果遭到了开发商强烈的反对。开发商认为，该小区议事规则第八条的规定，“车位、摊位等特定空间计入确定业主投票权数的专有部分面积”，也就是说，本次业主大会的票权面积91239.21平方米包含了车位面积。但开发商作为176个车位产权人（票权面积为2028㎡），却未被告知有权参与本次业主大会，没有就该部分票权面积行使表决权。

开发商认为本次业主大会的召开及投票结果违法，遂将业委会告上法庭，请求法院确认业主大会召开程序及实体违法，投票无效，并撤销上述表决结果。

据悉，东莞市瀚森物业管理有限公司系开发商指定的前期物业公司。

业主大会决议有瑕疵法院判决撤销

2016年6月7日，东莞市第二人民法院公开开庭审理此案。庭上，原、被告就投票结果是否真实和合法等问题展开了针锋相对的辩论。不少案涉小区业主及附近小区的业主、开发商、物业公司以及沙田镇房屋管理所工作人员前来旁听。

法院经审理认为，业委会通过的第二次业主大会决议，在程序及实体上均存在多处瑕疵及违法之处。业委会在召开业主大会之前未对业主情况进行全面核实，召开程序、表决方式以及业主委托投票的形式与业主大会议事规则均有违背之处。包括业委会发布公告时，未书面通知开发商和个别其他业主，统计表决票时未将开发商的车位面积计入其票权面积，在他人未向其出示书面委托书的情况下，接受委托表决票等。

法院遂作出一审判决，确认活力粤港小区第一届业主委员会召开的业主大会程序及实体违法，投票无效；撤销相关表决结果决议。

判决下达后，业主委员会没有上诉。日前，该判决已生效。

【法官说法】

提倡以法律方式解决小区纠纷

本案主审法官、东莞市第二人民法院沙田法庭副庭长林健华称，近年随着业主们依法维权意识的增强，业主委员会与开发商、物业公司之间的纠纷有增长的趋势，也日益受到社会的关注。尽管案涉业主大会因程序及实体违法投票无效，但众多业主们以小区主人翁意识，为得到更好物业服务尝试维权的努力仍值得嘉许，而开发商通过诉讼手段维护自身权益的方式也值得认可。这种以法律方式解决问题的精神，正是现代法治社会提倡的。

“为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护，提高业主们的共同生活水平和质量，本案的当事人以及物业公司，均应从本案中暴露的相关问题进行反思，并以积极的姿态采取有效措施，在最大范围内实现和保持小区的和谐良序。”