物业赠送停车位免费使用案例分析一则

【争议焦点】

物业公司受委托代小区停车场的所有权人管理停车场及收取停车费时，与业主签订了免除停车场使用费的协议，该协议能否对委托人产生法律效力，物业公司的行为是否属于无权代理。

【裁判结果】

一审法院认定：根据x俱乐部公司提交的《深圳市经营性停车场许可证》、《停车场营业执照》的内容，x俱乐部公司享有涉案停车场的经营权。吴x未能提供证据证明x俱乐部公司委托x物业管理公司转让或赠送停车位，故x物业管理公司无权处分涉案停车位，其与吴x签订的关于赠送停车位事项的协议属于无处分权人处分他人财产的行为，其未在合同订立后取得处分权，也未得到权利人的追认，故这两份协议违反了法律、法规的强制性规定，应为无效，吴x应向x俱乐部公司支付相应停车费用。如吴x按期支付相应停车费用，其对涉案车位的使用就不是非法占用，不构成侵权。

一审法院判决：吴x应于本判决生效之日起十日内支付x俱乐部公司停车费用14000元；驳回x俱乐部公司的其他诉讼请求。

吴x不服一审判决，提出上诉称：本人于2004年与x俱乐部公司签订房地产买卖合同，购买涉案房屋。x俱乐部公司交付房屋时，二楼的一个露台被违法搭建的玻璃平台包围，玻璃顶棚距本人房屋的书房、餐厅、厨房窗户仅三十公分左右，外人易借此顶棚爬窗入室，存在严重安全隐患。此外，顶棚经常积污水、垃圾，气味难闻，严重影响了本人的居住环境。x俱乐部公司交付的房屋严重不符合合同约定，经多次反映协商，x俱乐部公司委托x苑管理处与本人签订了《协议书》和《车位使用权转让协议书》，同月，x俱乐部公司与本人签订《赠送物业管理费协议书》赠送三年物业管理费，以此进行补偿。三份协议书签订后一直履行至今已有五年多，前后两家物业管理公司都为本人办理了停车场通行卡、免交管理费等协议，未有人提出异议。本人是在牺牲自己居住环境与居住安全的前提下，与x苑管理处签订的协议。此外，转让的车位起初是x俱乐部公司给x苑管理处的工作用车位，本人有理由相信x苑管理处有权处理此事，才与其订立协议。原审法院认定x物业管理公司与本人签订协议约定赠送停车位属无权处分行为，但判决的结果又让本人承担责任。根据《合同法》的规定，未被追认的无权处分行为后果由行为人自己承担，本案中即应该由x物业管理公司来承担全部责任，而非本人，原审认定事实与判决结果相互矛盾。本人于2005年才入住涉案房屋，不可能从2004年8月就开始使用涉案车位，原审判决认定本人应支付x俱乐部公司2004年8月至2009年4月共五十六个月停车费用14000元无事实与法律依据。根据民事诉讼时效相关规定，租金的诉讼时效是一年，原审判决支付个五十六个月，没有法律依据。原审判决认定本人使用车位不构成侵权，且本人与x俱乐部公司亦无合同关系，故原审判决本人向x俱乐部公司支付停车费无事实与法律依据。综上，请求撤销原审判决，改判本人无须支付x俱乐部公司停车费。

x俱乐部公司辩称：原审判决认定事实基本清楚，判决结果公平，应予以维持。

x物业管理公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回吴x上诉请求。

二审法院判决：撤销一审判决第二项；变更一审判决第一项为：吴x应于本判决生效之日起十日内支付x俱乐部公司2008年1月至2009年4月期间的停车费合计4000元；驳回x俱乐部公司其他诉讼请求。

【裁判要旨】

物业公司受委托代小区停车场的所有权人管理停车场、收取停车费，其与业主签订的免除业主停车场使用费的协议超越了代理权限，对委托人不产生法律效力，物业公司应当承担因其越权代理而免除的停车费。委托关系解除后，物业公司免除业主停车费的行为属于无权处分，业主应向停车场的所有权人支付停车位的使用费。

【法理评析】

俱乐部公司提交的《深圳市经营性停车场许可证》及《停车场营业执照》载明，其为涉案停车场的所有权人，x苑管理处只是受其委托在管理涉案小区期间对该停车场进行管理并代为收取停车费。x苑管理处与吴x签订协议，将涉案停车位的七十年使用权转让给吴x，因该停车位属于x俱乐部公司所有，x苑管理处的行为属于无权处分。吴x未能提交证据证明x俱乐部公司对x苑管理处的无权处分行为进行了追认。此外，在吴x与x俱乐部公司签订的《房屋买卖合同》附表中已明确约定，包括地下停车场在内的小区地下室的所有权、使用权、处分权及收益权均属x俱乐部公司所有，据此，吴x明知x苑管理处对车位无处分权而与之订立合同，其不是合同的善意相对人，因而也不能依据善意取得制度取得涉案停车位七十年的使用权。

吴x作为涉案小区业主，有权使用小区内的停车位，其对涉案停车位的使用不构成对x俱乐部公司的侵权。但涉案停车位所有权属于x俱乐部公司，吴x使用该停车位应向x俱乐部公司支付相应的占有使用费，其应当按照物业服务合同的约定支付停车费。x苑管理处与吴x协议免除其七十年的缴费义务，该行为在委托关系存续期间超越了其代理x俱乐部公司管理停车场并代为收取停车费的代理权限，在委托关系解除后则属于无权处分。根据《中华人民共和国民法通则》关于代理权的相关规定，超越代理权的行为后果由行为人承担，故吴x可免交2007年12月31日前的停车费，x俱乐部公司应收的该日前的停车费应由x苑管理处承担。但吴x应缴纳与x苑管理处解除物业服务关系后的停车费，即其应向x俱乐部公司支付2008年1月至2009年4月期间的停车费四千元。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第一、二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第一百五十三条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（二）原判决适用法律错误的，依法改判。

【法律文书】

民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书

【思考题和试题】

1.如何认定越权代理行为。

2.简述越权代理的效力。

3.比较越权代理与无权代理的区别。

4.探析越权代理的效果。

【裁判文书原文】(如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审被告）：吴x。

委托代理人：李x，广东国意律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：深圳x俱乐部有限公司（以下简称x俱乐部公司）。

法定代表人：何x，董事长。

委托代理人：杨x，广东华途律师事务所律师。

原审第三人：某物业管理有限公司（原称深圳市某物业管理有限公司、以下简称某物业管理公司）。

法定代表人：曲x，董事长。

委托代理人：韦x，该公司法律顾问。

上诉人吴x因车位、车库纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2009）深福法民一初字第1815号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

原审法院审理查明，吴x于2004年8月份与x俱乐部公司签订深圳市房地产买卖合同，购买深圳市福田区某路某苑某栋某号房产。x俱乐部公司提交《深圳市经营性停车场许可证》、《停车场营业执照》，以证明某苑停车场由x俱乐部公司经营管理。2007年年底之前x俱乐部公司委托某物业管理公司进行管理。2008年后变更委托由深圳市y物业管理有限公司（以下简称y物业管理公司）进行管理。涉案停车场内的月停车费为250元/位，由相应物业公司代为收取，然后由x俱乐部公司与相应物业公司按照约定比例分配。吴x使用的地下停车位位置为负一层某号（以下简称涉案车位），吴x未支付相应停车费用。吴x提交其于2004年9月8日签订的《协议书》及于2004年9月9日签订的《某苑车位使用权转让协议》各一份，上述两份协议的另一方签订人均列为深圳市某物业管理有限公司某苑管理处。其中协议书中列有：赠送某某业主地下负一层70年使用权车位一个（选定为某号车位），并免除该车位70年全部费用等内容；《某苑车位使用权转让协议》中列有：深圳市某物业管理有限公司某苑管理处将一个自身拥有70年使用权的某苑地下车位转让给某苑某某业主使用；吴x为某苑某单元某号房业主，为保证吴x停车需要，深圳市某物业管理有限公司某苑管理处免费赠送吴x此地下标准车位70年使用权；车位使用时间自2004年9月30日至2070年5月29日，共计65年8个月；该车位所有费用全部免除等内容。吴x以此主张其可免费使用涉案车位。x俱乐部公司则认为上述协议对x俱乐部公司没有法律约束力，内容中所涉及的停车位、费，缔约方并没有处分权。某物业管理公司确认其无权处分涉案车位，并表示未在公司查到上述两份协议书，且对于管理处的权限，其无权对外签约。在原审庭审中，x俱乐部公司与某物业管理公司亦确认x俱乐部公司并没有委托某物业管理公司转让或赠送停车位。

x俱乐部公司以吴x持续使用涉案车位而未交费为由诉至原审法院，请求法院判令：1、吴x支付某苑地下停车场停车费14000元（2004年8月-2009年4月，250元/月×56个月）；2、吴x停止对某苑地下停车场负一层某号车位非法占用的侵权行为；3、吴x承担本案诉讼费用。

原审法院审理认为，根据x俱乐部公司提交的《深圳市经营性停车场许可证》、《停车场营业执照》有关内容，原审法院确认涉案某苑停车场由x俱乐部公司享有经营权，由其经营管理。某物业管理公司并无权处分涉案车位。吴x提交以深圳市某物业管理有限公司某苑管理处名义与其签订之协议约定的赠送停车位事项属无权处分的行为，吴x并无x俱乐部公司委托某物业管理公司转让或赠送停车位的证明等证据。且该无处分权的人处分他人财产的行为，亦未经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的情形，故上述协议涉及赠送吴x停车位的条款违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效条款。吴x应向x俱乐部公司支付相应停车费用。x俱乐部公司主张吴x支付至2009年4月共56个月的停车费用14000元（250×56），有事实和法律依据，原审法院对此予以支持。对于x俱乐部公司第二项诉讼请求，原审法院认为，如吴x按期支付相应停车费用即不系非法占用，不构成侵权，故对x俱乐部公司要求吴x停止对涉案车位非法占用的侵权行为的主张于法无据，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、吴x应于本判决生效之日起十日内支付深圳x俱乐部有限公司停车费用14000元；二、驳回深圳x俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元（已由x俱乐部公司预交），由x俱乐部公司负担50元、吴x负担100元。

上诉人吴x不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判吴x无须支付x俱乐部公司停车费用14000元；2、改判x俱乐部公司承担本案的全部费用。上诉理由：吴x于2004年8月21日与x俱乐部公司签订深圳市房地产买卖合同，购买某苑某某室，2004年10月20日被通知入伙，房屋装修完于2005年初入住。但x俱乐部公司在交付房屋时，原本在二楼一个10平方米左右的露台被违法搭建的玻璃平台包围，建成了一个10平方米左右全封闭式房间，玻璃顶棚高度紧挨着吴x房屋的书房、餐厅、厨房窗户30公分左右，因吴x的房屋在三楼，外人易借此顶棚爬窗入室，存在着严重的安全隐患，再则顶棚经常积污水、垃圾，气味难闻，严重影响了吴x居住环境。合计俱乐部公司交付的房屋严重不符合同约定，吴x多次要求x俱乐部公司及其委托的物业管理公司拆除违法搭建的露台，恢复原状未果，2004年9月初由x俱乐部公司委托的某物业管理公司某苑管理处与吴x协商一致，分别于2004年9月8日和2004年9月9日签订了协议书和某苑车位使用权转让协议书，x俱乐部公司亦于2004年9月16日与吴x签订《某苑赠送物业管理费协议书》赠送三年物业管理费给吴x，以此对吴x进行补偿。三份协议书签订后一直履行至今已有五年多，前后两家物业管理公司都为吴x办理了停车场通行卡、免交管理费等协议，期间包括x俱乐部公司、前后两家物业管理公司都在履行这三份协议，从未提出过任何异议。吴x是在牺牲自己居住环境与居住安全的前提下，才接受深圳市某物业管理有限公司某苑管理处（以下简称某某苑管理处）提出签订协议书与某苑车位使用权转让协议，转让车位使用权及其它补偿条件对吴x进行补偿，转让的车位起初是x俱乐部公司给某某苑管理处工作用车位，并且吴x有理由相信某某苑管理处有权处理此事，吴x才与其缔结两份协议书。某某苑管理处是x俱乐部公司委托管理某苑的物业管理公司，业主（吴x）当然相信物业管理公司有处理权力。根据x俱乐部公司印发的某苑产品说明书及质量保证书，乱搭建行为是经过x俱乐部公司委托的物业管理公司批准的，事后为补偿吴x才签订了三份协议书，所以协议书是真实、合法有效的，吴x是按协议使用涉案车位。原审法院认定某物业管理公司与吴x签订协议约定赠送停车位属无权处分行为，但原审判决的结果又让吴x承担责任。根据《合同法》第四十八条第一款的规定，未被追认的无权处分行为后果由行为人自己承担，本案中即应该由物业管理公司来承担全部责任，而非吴x，原审认定事实与判决结果相互矛盾。原审判决认定吴x应支付x俱乐部公司2004年8月至2009年4月共56个月停车费用14000元无事实与法律依据。x俱乐部公司通知吴x的入伙邀请书的入伙时间是2004年10月20日，加上吴x装修房屋的时间，吴x是在2005年初入住，不可能从2004年8月就开始使用车位。并且某物业管理公司与吴x签订两份协议书的时间也是2004年9月8日和2004年9月9日，x俱乐部公司签订赠送物业管理费协议书的时间也是2004年9月16日，停车费是x俱乐部公司与物业管理公司共享，原审判定吴x每月停车费向x俱乐部公司缴纳亦与事实不符。根据民事诉讼时效相关规定，租金的诉讼时效是一年，原审判决支付56个月，没有法律依据。原审判决认定吴x使用车位不构成侵权，且吴x与x俱乐部公司亦无合同关系，故原审判决吴x向x俱乐部公司支付停车费无事实与法律依据。综上所述，原审判决割裂了本案的事实经过及起因，没有认定吴x是按协议使用车位，查明事实与判决结果相互矛盾，停车费计算错误等，请求二审法院支持吴x的上诉请求。

被上诉人x俱乐部公司口头辩称，原审判决认定事实基本清楚，判决结果公平，应予以维持。

原审第三人某物业管理公司口头述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回吴x上诉请求。

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

另查，吴x就购买某苑某栋某号房产与x俱乐部公司于2004年8月21日签订的《深圳市房地产买卖合同》附表约定地下室的所有权、使用权、处分权及收益权属x俱乐部公司所有，由x俱乐部公司经营、管理、使用及处分，不随本次房地产买卖而转移权属。

2011年3月18日，某苑小区物业服务公司深圳市z物业管理有限公司（原称深圳市y物业管理有限公司、以下简称z物管公司）向本院出具《声明》，同意由x俱乐部公司向吴x主张欠缴的停车费。

在2007年12月31日之前管理某苑小区的某物业管理有限公司某苑管理处（以下简称某某苑管理处）系某物业管理公司下属不具有法人资格的分支机构。经本院释明，某物业管理公司仍未在本院限定期限内对吴x原审提交的吴x与某某苑管理处于2004年9月8日签订的《协议书》和2004年9月9日签订的《某苑车位使用权转让协议》上所盖的某某苑管理处印章真实性申请鉴定。

吴x在原审审理期间未提出诉讼时效抗辩。

本院认为，吴x在本案原审审理期间未提出诉讼时效抗辩，根据最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度司法解释的相关规定，本院不予采纳吴x在二审时提出的诉讼时效抗辩理由。

某物业管理公司虽不确认吴x提交的吴x与某某苑管理处于2004年9月8日签订的《协议书》和2004年9月9日签订的《某苑车位使用权转让协议》，但未提交相应的反驳证据且未申请对协议上所盖印章真实性进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院依据最高院关于民事诉讼证据司法解释的相关规定确认吴x提交的两份协议真实，具有证明本案事实的证明力。

政府核发的某苑停车场《深圳市经营性停车场许可证》及《停车场营业执照》已明确地下停车场的所有权属x俱乐部公司所有，而某某苑管理处在其管理某苑小区期间只是受x俱乐部公司委托对地下停车场进行管理并代为收取停车费，某某苑管理处与吴x签订协议将属于x俱乐部公司的地下停车场负一层某号停车位70年的使用权转让给吴x，属无权处分行为，吴x未能举证证明x俱乐部公司对某某苑管理处的无权处分行为进行了追认，且依据吴x与x俱乐部公司签订的房屋买卖合同的约定可知，吴x应明知包括地下停车场在内的小区地下室的所有权、使用权、处分权及收益权属x俱乐部公司所有，故吴x不是善意的合同相对方，不能依据善意取得制度而取得某号停车位的70年使用权。原审判决认定某某苑管理处将某号停车位70年使用权转让给吴x的行为无效，认定正确，本院予以维持。同时，吴x作为某苑小区业主，有权使用小区内的停车位，原审判决认定吴x对某号停车位的使用不构成对x俱乐部公司的侵权，认定正确，本院亦予以维持。

使用他人之物即应支付相应的占有使用费，吴x使用某苑小区停车位应按物业服务合同约定支付停车费。某某苑管理处接受x俱乐部公司委托对停车场进行管理及代收停车费，其在与吴x签订的两份协议中免除吴x70年的交费义务，而该免除债务行为未经权利人x俱乐部公司追认，在某某苑管理处有权管理期间系属超越代理权行为，在委托管理关系解除后系属无权处分行为。根据相关法律规定，超越代理权的行为后果由行为人承担，故吴x可免交2007年12月31日前的停车费，x俱乐部公司应收的该日前的停车费应由某某苑管理处承担，原审将某某苑管理处免除吴x停车费的行为一概认定为无权处分行为从而判决吴x补交2009年4月之前的全部停车费，系对行为性质认定错误，本院予以纠正。对于某某苑管理处解除物业服务关系后的停车费，如前所述，吴x应予缴交。某苑小区现在的物业服务单位z物管公司已明确同意由x俱乐部公司向吴x追缴欠交的停车费，故吴x应向x俱乐部公司支付2008年1月至2009年4月期间的停车费4000元（250元/月×16个月）。

吴x在上诉状中陈述的涉嫌乱搭建行为，与本案的审理结果无关，本院不作审查认定。吴x若认为物业服务公司的管理行为不当，可另循法律途径解决。

综上，吴x的上诉请求理由部分成立，本院对应予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致对吴x应交停车费数额判付不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一、二款、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，判决如下：

一、撤销深圳市福田区人民法院（2009）深福法民一初字第1815号民事判决第二项；

二、变更深圳市福田区人民法院（2009）深福法民一初字第1815号民事判决第一项为"吴x应于本判决生效之日起10日内支付深圳x俱乐部有限公司2008年1月至2009年4月期间的停车费合计4000元"；

三、驳回深圳x俱乐部有限公司其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费合计300元，由深圳x俱乐部有限公司负担210元、吴x负担90元。

本判决为终审判决。