小区物业经典案例分析三则 物业均被判担责

家里丢了东西，小车在小区被砸坏，在小区内被乱堆的杂物绊倒摔伤……这些情况，能找物业索赔吗？本期的三个案例，物业均被判担责。对业主和物业公司来说，这些案例值得借鉴。

案例一

天降百叶窗砸坏车顶

物业公司被判全责

大风天，停在路边的车遭遇“飞来横祸”，被一扇从天而降的不锈钢百叶窗砸中，车顶多处受损，长沙市民彭先生就遭遇了这样的烦心事，更让他烦心的是，尽管知道百叶窗来自谁家，他却遭遇踢皮球，难以得到赔偿。他一气之下，将百叶窗的主人和小区物业告到法院，近日，长沙市岳麓区人民法院判决了该案。

天上掉下个百叶窗砸坏车

4月17日下午，彭先生把自己的丰田越野车停在枫林三路旁的路面停车位上，靠近万科城市花园小区。

当天下午，风雨大作，一扇不锈钢的百叶窗突然从天而降，砸在彭先生的车上，所幸彭先生不在车里，逃过一劫，但他的车被砸得面目全非，车顶、行李架和车门多处受损。

彭先生将车拖到4S店，花费了1万多元修理。而彭先生称，这个意外的发生其实可以避免的，这扇百叶窗在空调机位外，早在事发前，该小区有业主发现百叶窗松动，把情况报告给了物业，万科的物业派工作人员查看了现场，当时也拉了警戒线，但其后不知怎么就不了了之了。

彭先生找物业和百叶窗所属房屋的业主协商，都没能谈成，他无奈起诉到法院，请求法院判决物业公司和业主赔偿他修车费用1万多元，同时赔偿车辆贬值相关费用。

法院：业主无责物业全责

岳麓区法院受理该案后，业主陈先生辩称，涉事的百叶窗他平时看不见，也不可能去检查、修理，并且最近几个月他都没住在该小区，今年3月万科物业就已经发现窗户松动，只贴条告知，而他是今年8月回来才看到物业在3月7日所贴纸条。即使因为他没在家，没能进行处理，物业也可以采取措施避免损害后果发生。

万科物业则辩称，陈先生屋内的部分以及百叶窗不属于物业服务范围和安全管理责任区域，他们已按照物业合同履行了相关义务。

法院审理后认为，根据侵权责任法，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，涉事的百叶窗，系外墙的一部分，应属于该栋房屋的共有部分，物业在发现百叶窗松动后，并没有采取直接有效的措施进行处理，致使彭先生的车受损，应当承担赔偿责任；而业主陈先生对车辆受损并无过错，无需担责。

此外，法院认为车辆贬值损失系间接损失，不应当计入赔偿的范围，所以对彭先生要求赔偿车辆贬值损失的诉请不予支持。

最终，法院一审判决，长沙市万科物业服务有限公司城市花园分公司赔偿彭先生车辆损失10911元。

案例二

杂物堆电梯口，致6岁男孩摔伤

物业公司与监护人均担责

保洁员在电梯间打扫，扫把撮箕都堆在电梯口，而刚出电梯的6岁男孩童童被绊倒摔伤，损失谁来赔偿？在遭遇踢皮球后，邵阳市民李先生将物业公司告上法庭为儿子维权。近日，邵阳北塔区法院一审判决被告邵阳某物业公司赔偿童童医疗费、护理费等共计3500多元，其余损失由监护人承担。

2015年9月1日下午，李先生带着儿子童童乘坐电梯下楼，在出电梯门时，因为电梯口堆着一堆杂物，童童被绊倒在地，抱着左手大哭，李先生赶紧把他送到医院，医院诊断他左手骨折，并住院治疗。

李先生事后得知，电梯口的杂物是扫把、撮箕等清洁工具，是物业的保洁员在清扫时放在那。

事发后，李先生多次找物业公司协商赔偿事宜，但都没能谈拢，他无奈之下，一纸诉状将物业公司告上法庭。

北塔区法院经审理后认为，物业公司是为业主提供物业服务的专业性公司，其工作人员在工作过程中应当严格遵守物业服务的各项规章制度，避免造成安全隐患，危及业主的人身财产安全。物业公司的保洁人员在电梯口堆放清扫工具的行为不仅违规，且未尽到安全提醒义务，导致童童在出电梯时被绊倒摔伤，对本案事故的发生物业公司应承担主要责任。事发时，童童尚未年满六周岁，属无民事行为能力人，缺乏注意自身安全的意识，而李先生作为监护人，在明知电梯入口堆放有清扫工具的情况下，应当对孩子进行安全引导，避免发生意外事故，但由于其疏忽大意，未切实履行监护职责，对本案事故的发生亦应承担一定的责任。据此，法院遂依法作出了上述判决。

案例三

家中失火殃及四邻

状告物业索赔21万获赔1万

家里起火，呼救后物业保安迟迟没到现场，岳阳市民起诉物业公司未及时报警延误了灭火时间，导致扩大了财产损失，索赔21万元。近日，岳阳市华容县人民法院一审判决，业主获赔1万元。

龙先生是岳阳华容县某公馆的业主，他小区的业主委员会与物业公司签订了合同，合同中约定，警情5分钟达到现场，并及时报告管理和相关部门。

1月18日凌晨，龙先生家因电烤炉起火引发火灾，龙先生跑出屋外呼救，有业主听到呼救声后拨打“119”报火警，还有业主跑到物业值班室呼救，并要求值班人员打开大门横杆。几分钟后，消防车赶到，但因无人引领，消防车没能及时从消防通道进入小区救火，而是从小区另外一个门进入，因为路窄，不得不在百米开外接水管灭火，半个多小时后，火灾被扑灭。

事发后，经华容县公安消防大队委托，华容县价格认证中心认定龙先生因此次火灾损失为17万多元，他的4户邻居损失为3.6万元，合计为21万多元。

龙先生找物业协商损失无果，起诉到华容县人民法院。

法院审理认为，龙先生和物业公司间存在物业管理服务合同关系，合同约定的服务内容，物业对业主室内并无管理与维护的义务，龙先生家中失火，系龙先生自己烤火不慎引起火灾，与物业没有直接关联关系，应由龙先生自己承担失火引起的财产损失责任。而合同约定，小区发生警情后，物业应在5分钟到达现场，并及时报告管理和相关部门。龙先生家起火时，物业公司未在约定时间到达现场，也未能及时报告相关部门，并积极做好协助求助工作，在消防车救火时未及时打开消防通道大门，延迟了消防救火车的救火时间，物业公司对原告火灾损失的扩大部分有可能有一定影响，物业的行为违反合同约定，应承担相应民事责任。但龙先生不能举证证明因为延迟救火造成损失扩大的部分，考虑火灾损失实际情况，法院酌定物业赔偿龙先生因火灾造成的扩大部分损失1万元。

关键看物业有无过错

湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，业主将物业委托给物业公司进行管理，按照合同约定，业主向物业公司支付物业服务费。作为物业公司，应当按照合同约定，履行自己的职责和义务，为业主提供质价相符的服务。因此，物业要不要对业主受损财物负责，这就要看双方签订的合同中有没有相关约定。

“一般情况下，物业合同中不会有物业对业主受损财物负责的条款，因为如果有的话，物业的责任太大，成本太高。”刘明说，“没有这样的条款并不是说物业完全不需要对业主受损财物负责，关键看物业在提供服务过程中，或是在保障业主财产或人身安全中有无过错。如果业主有证据证明物业存在过错致其财物受损，也可直接要求赔偿。”

以业主家中被盗为例，如果物业合同中约定应该由物业管理的监控、门禁等系统在被盗期间没有得到维护，或是应该值班的保安擅离职守，那么物业就存在过错，需要承担一定的责任，这个责任的比例一般是协商，起诉后则由法院酌情划分。如果物业公司相关设备正常运作，按时巡逻，尽到了合同义务，物业则不需要承担责任。如果业主起诉到法院索赔，业主需要有相关证据证明自身损失的多少，比如家中的金器是否被盗、价值多少等，都需要提供相应证据。