物业以拖欠服务费为由一次只售5度电被诉

因物业管理产生纠纷，物业公司限制业主购电。北京市海淀区人民法院日前发布消息，该院判决物业公司侵犯业主权益，并责令其赔偿相应损失。

王先生在北京某商圈大厦内有一套商住房，用于对外出租。购房时，开发商承诺房屋系公寓式酒店。购房后，王先生发现有差异，且认为物业公司向其收取物业费比其他业主高。双方产生争议，未能协商解决。2014年起，王先生拒交物业费。

此前，王先生与物业公司协议，委托代收代缴电费并需持卡在物业公司购电。因拖欠物业费，物业公司从2015年起限制王先生及其承租人购电。起初每日售电一次、后逐渐放开至每日可多次购电，但每次只售5度电。上述行为导致王先生遭三位承租人提前解约。

2017年，王先生诉至法院，要求物业公司恢复正常售电并赔偿限电导致的房屋空置损失、误工损失等。

法院审理认为，根据北京市物业管理相关规定，物业服务企业接受委托代收水、电等费用的，不得以业主拖欠物业服务费为由，限制或变相限制专业服务。本案中，物业公司存在限电行为。最终，法院判令物业公司赔偿王先生由此导致的房屋空置损失。

北京市海淀区人民法院山后法庭法官禹霖华介绍，近年来，涉物业纠纷类案件呈现频发态势。常见类型包括：物业公司就业主拖欠物业费、照明费、车位费、卫生费、电梯费及物业公司代收代缴的水电费、供暖费等向每一位业主提起诉讼的案件，因小区内欠费业主往往数量较多，所以这类案件最常见、数量大。

此外，法官介绍，业委会起诉物业公司，要求解除物业服务合同或要求原物业公司移交物业和相应资料，以及业主就物业公司的违约、违法行为提起诉讼、要求赔偿等案件也时有发生。

“物业服务有瑕疵、个别业主私搭乱建等因素是造成物业纠纷频发的重要原因。”禹霖华表示，司法实践中，物业服务不合格也是业主应诉时常提到的理由。一些物业公司的物业服务有瑕疵，导致业主以此为由拒绝交纳各项费用。此外，业主的房屋及室内附属设施设备存在质量问题，开发商不积极解决而将业主推向物业公司，或物业公司不协调解决也是造成纠纷的多发原因之一。

司法实践中，一些业主违反相关法律规定或物业服务合同，私搭乱建，圈占绿地，在楼道中乱放物品，在未成立业委会的情况下，物业公司怠于法律赋予的权利、任其发展，导致守法业主不满；业委会成立后因更换原物业企业导致与之产生矛盾，原物业不依法移交物业和相应资料等也易导致物业纠纷多发。

北京市密云区人民法院民三庭副庭长王宁表示，实践中，业主维权普遍存在缺乏法律知识、维权手段单一、举证能力差等问题，导致不能有效维权。对此，法官提出以下建议：

第一，运用法律的武器，多种渠道正当维权、理性维权。业主在维护其权益时，除了拒交物业费之外缺少其他有效的维权手段。在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同存在明显差距时，业主可以要求物业服务企业承担相应的违约责任，要求减收物业服务费用或者返还多交的物业费用，甚至可以要求解除合同。同时，业主委员会可以代表业主行使权力。

第二，注重证据的收集、固定和保存。证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据。但实践中，业主在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为败诉的主要原因之一。

第三，求助调解组织协助化解物业纠纷。居民可求助社区协调组织，双方可就有关纠纷的自行解决达成和解协议，并自觉履行。不仅能维持和睦融洽的邻里关系，也有助于提高物业服务的质量和标准。