小区自治失败案例 ：小区业主不交物业费近6年 业委会主任称属“

近日，市民王先生向时报发邮件报料称，他所在的小区业委会从2011年开始违法自治，在没有召开业主大会的情况下，强行赶走物业实施自治，至今已“裸奔”了近6年。

由于自治能力低下，导致了很多问题。尽管业主们怨声载道，但是业委会主任依旧“我行我素”，迟迟不肯下台。王先生表示，两个月前，200多名业主在微信平台联合组成维权群，协同相关部门召开协调会，同时发起倡议书，希望召开业主大会，请求改选业委会，尽快请物业来管理小区。6月22日，该小区召开临时业主大会，经全体业主投票表决，同意提前进行业委会改选，并且聘请专业物业公司管理。

绿化、消防设施无人监管

有人曾乘电梯“死里逃生”

王先生所在的小区叫景城花园，位于西湖区华星路与万塘路交叉口，共307户，2006年交付。近日，时报记者来到景城花园，门口只有两个保安，门禁不严，记者骑着小电驴轻松进入。

当时小区正在修剪树木，只见一棵棵树干横七竖八地剪落在地上，戏水池四周也堆放着不少遗弃的树枝，有不少树干比较粗壮。戏水池周边的地上杂草丛生，矮灌木没了型，长得老高，看样子是很久没有修剪过了。

家住1幢的蒋女士（化名）一见到记者就大倒苦水：“这些人（修树木的人）有可能是业委会主任叫过来的，现在业主们都有意见了，有些树木挡住了阳光修修还挺好的，但有些修得太过分了，这哪是修剪，分明是砍伐。”

蒋女士说，这件事只是业委会自治的一个缩影。除此之外，小区还存在不少问题。蒋女士带记者来到一幢居民楼下，门口张贴着绿城物业管理集团有限公司5月11日走访小区发现的安全隐患问题以及建议整改方案。

记者了解到，除了墙体风化脱落、私拉电线等安全问题，其中最严重的还是小区的消防、电梯以及安保问题。王先生在此前的邮件报料中也提到，小区的消防设施从2011年开始就没有人维护（本报曾在2015年10月27日做过报道），消防栓没有水，所有设备都形同虚设，“街道社区也表态解决，到现在仍没有人监管，至今已处于瘫痪状态，损失惨重。”

其邮件附件中提供的5月18日公安局消防局经现场核查后对此事的答复，表示小区存在“保安没有消控证、消防主机存在故障的问题”。绿城物业则建议“聘请专业维保单位对消防设施进行全面检测”。

蒋女士说，去年10月11日，3幢1单元的业主在乘坐电梯时，电梯失控从8楼直接掉到地下库，“业主死里逃生爬出电梯跑去找业委会反映，主任却说‘我不拿工资是尽义务的’。”

蒋女士说，整个小区只有3个保安和2个保洁，可以说，最基本的保安、保洁都没有配置到位。“业主的财物经常失窃，近年来已经发生了10余起盗窃案件。”看到小区的种种问题后，蒋女士坐不住了，根据业主推荐，她前后奔波半个多月联系了8家物业，邀请物业单位对小区进行勘测报价。

小区业主不交物业费近6年

业委会主任称属“义务劳动”

那么，当初业委会是如何选举产生的呢？为什么又要辞退物业？记者在蒋女士提供的《致景城花园全体业主的公开信》中了解到，当初成立业委会并没有经过合理选举，且新一届业委会上台后主动辞退了物业。

“2011年年底业委会选举，景城花园307户，总共收到136张业主的投票，根本没有达到至少158张国家法律规定的最低要求，新一届业委会竟然成立了。新一届业委会上任做的第一件事，就是在将近年关的时候辞退物业公司，春节后业委会才出公告说是物业公司主动离开。根据与物业公司签订的合同，如果物业公司违约提前离开景城花园，需要支付数万元的违约金，可是景城花园没有收到过违约金。”

按照蒋女士的说法，既然业委会非法产生又主动辞退物业，为何近6年来，业主们都保持沉默？葛先生（化名）是业委会成员，他说：“刚开始设施好，矛盾没有出来，后来消防、电梯等设施感觉都差了，矛盾就激化了。”

“主要原因还是免费！物业被辞退后，业委会自治，业主可以不用交物业费，但实际上并非如此，很多业主被蒙在鼓里。”王先生解释，小区有营业用房等收入，这些收入属于全体业主，但是业委会每年只公开一次收支情况，且没有公开细节，业主毫无知情权，相当于冲抵了物业费。“所谓的免费也并非全部免费，目前业委会对租赁房屋收取高额的物业费，听说今年涨到了5元，不交就以停水方式威逼，为此110已经出警多次。”

据葛先生了解，业委会主任姓钟，在杭州住了10多年，是一名自由职业者，由于常年待在小区，现在已变成一个“专职的业委会自治的物业管理人员”。近日，记者尝试着联系钟主任，对方表示“对不起，我现在没空”，随后挂断了电话。

葛先生说，从业委会成立到现在近6年的时间里，业委会成员的会议不超过20次，会议提出的议案基本以钟主任的意见为主。“他提出来的事情，基本上都过。我们有时候提出来的意见比较集中，他也会妥协一下。”

关于业主们对其投诉的反应，葛先生透露，“这么多会开下来，业主有意见，确实是常态，但阿钟说自己为小区义务劳动。不过他自己也承认，小区的整个品质下降了，这是毋庸置疑的，他也从来没有推脱过自己不做了。”

街道：赞同业委会提前改选

要求公示历年来的账目

社区主任告诉记者，社区鼓励小区业委会自治。此前，针对小区的问题，社区也做过相关工作，但是收效甚微。面对业主们“要求改选业委会”的诉求，社区将会同街道以及相关部门开协调会。

就在6月上旬，小区召开会议。经过协调，街道周主任现场回复表示赞同业委会提前改选，且由街道城管科及社区共同指导。此外，物业要不要、消防怎么改等问题均要求小区在10个工作日内完成全体业主征集工作，如10个工作日内未完成，将重新召开协调会。另外，针对业委会的财务问题，周主任表示要求业委会对历年的账目进行公示。6月22日，小区召开临时业主大会，经全体业主投票表决，同意提前进行业委会改选，并且聘请专业物业公司管理。

律师观点

仍需有人提供物业服务

浙江坤旺律师事务所王健律师告诉记者，依照《杭州市物业管理条例》第40条的规定，经占总人数过半的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。因此，这个小区如果在没有召开业主大会，且没有在相关部门的监督指导下实施自治，涉嫌违反国家的有关法律规定。

王健律师表示，《杭州市物业管理条例》明确在街道、社区监督指导下可由业主自行管理小区，但因自行管理还在探索中，规定得并不详细。业主自行管理小区可以理解为小区不再聘请物业公司了，但仍需一定数量符合要求的人员提供小区物业服务工作。比如通过业主大会决定，小区物业费、停车费、所有经营性收入都归业委会管理，再招聘符合要求的物业员工，工资由业委会支付。为保障自治管理的公开和透明，业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

关于新老业委会衔接问题，王健律师表示，依照《杭州市物业管理条例》第25条规定，业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。拒不移交上述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。

王健律师最后表示，业主自行管理小区是个新生事物，每个小区的实际情况千差万别，并不具有可比性，也不太可能普及。要自行管理小区，对业委会成员的要求高，要懂物管知识、懂法律、有责任心和奉献精神，“物业管理是专业活动，还是要请物业公司来管理，业主与物业公司建立合同关系比较好。”