因房屋质量延期交房拒交物业费案例分析一则

近年来，随着黄冈城区建设速度的加快、拆迁力度的加大，物业管理纠纷日益增多，入住商品房后随之而来的物业费缴纳、公用绿地的占用、车位使用等问题也越来越多，人们往往对物业问题有着各自的理解和认识，但这并不代表是符合法律规定的。市民张某就因为物业费的事儿惹上了官司。

【案情回放】

张某2011年5月购买了某高档社区的商品房，并签订了临时管理规约和前期物业服务合同，约定由某物业服务有限公司负责物业服务，2012年开发商通知张某办理交付使用手续，但由于收房时，张某发现房屋有入户门破损等问题，延迟至2013年4月收房。在交付使用时，张某按照开发商要求支付了2012年12月至2013年11月的物业服务费。2014年12月张某向物业公司支付了自2014年4月至12月的物业费用。2015年8月物业服务公司以张某未支付2013年12月至2014年4月及2015年的物业服务费向法院提起诉讼，并要求张某承担违约责任。

【审理结果】

法院通过审查双方提交的证据，认定物业公司发出交付使用通知书通知业主收房的日期并不等于业主实际收房日期。按照前期物业服务合同的约定：“业主应自实际交付之日起缴纳物业费”，本案中张某实际收房日期为2014年4月，张某对其入住的物业费不承担给付责任。物业公司提前收取的物业服务费应自2013年4月起算，张某不承担2013年12月至2014年4月未缴纳物业费的违约责任。按照《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用”的规定，判决张某与判决生效后十日内给付物业公司2015年物业服务费用，驳回了物业公司的其他诉讼请求。

【法官提示】

在业主与物业管理公司签订物业服务合同后，双方就形成了一种合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。业主不得因为物业公司服务质量或房屋质量等拒交物业服务费，这是错误的做法。无论是从业主督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业服务费。

如果业主逾期不交纳物业服务费，物业公司有权起诉业主。同时，业主在签订物业服务合同时也要注意，物业费给付义务的约定，特别是缴纳物业费的日期。在物业服务合同中往往约定的是每年年初缴纳物业服务费，而业主往往习惯性地认为应该在每年年底享受过物业服务后才缴纳物业服务费用，实际这种做法违反了合同约定。