物业服务存在瑕疵 法院判决按90%交纳物业费

近日，赫章县人民法院第一人民法庭依法处理了赫章县新城国际小区与物业服务合同纠纷案件，受到了双方当事人的一致好评。

案情回放

据了解，赫章县新城国际小区因部分业主以房屋质量存在问题、反映问题得不到物业公司的解决、物业公司不遵守约定、乱收费及物业公司与房地产开发企业系“一家人”等情况为由拒绝交纳物业服务费，其他近400户业主持观望态度，未按时交纳2016年和2017年的物业服务费，在协调和催交无果的情况下，物业公司遂将七户典型业主告上法庭。

以案说法

法庭受理后，了解到物业公司在履行物业管理服务义务过程中具有一定瑕疵，所提供的物业管理服务不完全符合协议的约定，个别业主未交纳物业服务费也属事出有因，结合了解到的情况，法庭积极为业主与物业公司搭建起沟通平台，同时建议物业公司提高物业服务意识，完善物业服务协议。同时倡导物业公司在今后的工作中应与业主多沟通、相互配合，不断提升完善物业管理服务水平，为构建和谐、文明的小区环境而努力。

在承办法官的不懈努力下，一户业主与物业公司达成了调解协议，一户自愿交纳物业服务费后物业公司自愿撤回了起诉；对两起物业公司未先进行书面催交的物业纠纷，法院依法裁定驳回了物业公司的起诉，同时敦促物业公司在起诉前先行书面催交并与业主友好协商；对经书面催交后未拒绝交纳的三起物业纠纷，法院认定物业公司在履行物业管理服务义务过程中具有一定瑕疵，所提供的物业管理服务不完全符合协议的约定，工作中难免有不尽如人意之处，业主未交纳物业服务费也属事出有因，酌情判决支持了物业公司90%的诉讼请求。

案件审结后，双方当事人均未上诉。更为可喜的是，物业公司主动上门与业主协商，大多收取90%的物业服务费。通过沟通和提高服务质量，该小区近400户业主及时交纳了拖欠的物业服务费。

法辞典

一、裁定驳回起诉

1.《物业管理条例》第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

3.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。

二、判决

1.《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

4.《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。