物业服务不到位 法院判决按7折交纳物业费

小区清洁、维修不到位，保安形同虚设，有业主不干了，拒缴物管费。物管公司将业主告上法庭，法官判定还是得缴，不过，因为物业服务质量“打折”，物管费也要相应打折。今（3）日，重庆市渝北区法院召开新闻发布会，介绍了该院物业审判的相关情况，并发布典型案例。

物业公司服务“打折”物管费也被判打折

2012年，重庆一家物业公司与渝北某小区业委会签订《物业服务合同》，此后，这家公司便为该小区提供物业服务，直到两年合同期满后一个月。

但在此期间，物业公司与业主闹得有些不愉快。因为认为小区清洁、维修不到位，保安形同虚设，服务质量存在严重瑕疵，有两名业主拒缴物管费和水电公摊费。

收不到钱，物业公司将两人告上法庭，请求法院判令对方支付服务期间的物管费及违约金。但业主辩称，自己并非物业服务合同当事人，并且原告在物业服务期间严重不作为，请求法院驳回原告诉请。

法院审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，法院不予支持。

在合同履行期限届满后，物业公司继续为小区提供了一个月的物业服务，业主予以接受，应认定双方存在事实的物业服务合同关系，理应给付相应的物业服务费用。

物管费该给，但既然服务“打折”，是不是费用也可以打折？法院查明，该物业公司的服务质量的确存在重大瑕疵，故物业服务费用按70%主张较为公平、合理，被告应按此标准给付。

值得注意的是，该小区其他业主的物业纠纷也应当参照该判决结果。也就是说，“打七折”适用于该小区全体业主。

发生物业纠纷业主应举证

针对上述案件，法官提醒，面临物业纠纷时，业主应依法理性解决，积极应诉、举证。根据“谁主张谁举证”的原则，在物业服务合同纠纷案件中，物业公司服务不到位、服务有严重瑕疵的情况应由业主进行举证，相关证据包括房管局的通报文件、行政部门的处罚文件、被盗窃的报案记录、街道或者社区对物业公司的评分等。

法官表示，若物业公司服务质量存在瑕疵，法院一般不会支持违约金的诉讼请求；若经法院查明物业公司服务质量，一定程度上违反了物业服务合同的约定，法院可根据审理查明情况酌情对物业服务费进行下调处理。

这些问题最易引发物业矛盾

渝北法院民四庭庭长黄青松介绍，今年1-7月，渝北法院共受理物业服务合同纠纷案件2362件，涉及102个物业公司的120余个小区，与去年同期1679件相比增长40.7%。其中审结1877件，与去年同期1090件相比增长72.2%，调解结案238件，撤诉700件，按撤诉处理462件，调撤率达74.6%。

引发物业矛盾的原因多样，从已审结的案件来看，业主拒缴物业服务费的原因主要存在几个方面，包括物业公司不具备物业管理资质；物业服务合同无效；物业服务不到位、物业服务质量存在瑕疵，如小区内乱搭乱建、业主车辆丢失、居所被盗、居民受伤、小商小贩滋扰、噪声污染等；物业公司多收费、乱收费；房屋存在漏水、裂缝等质量问题；小区设备设施不完善或无法使用等。

无故不交物业费这种做法要不得

物业服务涉及到日常生活，该如何尽量避免纠纷，维护自身合法权益？

法官提醒，业主不能无故不交物业费，若物业公司的服务质量构成对合同主要条款违反等根本性违约，业主有权根据《合同法》第六十七条的规定提出抗辩，暂时不支付物业服务费。但是，若物业服务只是存在服务质量不到位等一般瑕疵，不对合同目的实现构成实质性影响，则业主可要求物业公司按约继续履行、采取补救措施等，而不是直接不支付费用。

在日常物业纠纷中，也有不少是因为房屋质量存在瑕疵的情况。

法官表示，若房屋质量存在瑕疵，比如漏水，业主应弄清房屋漏水原因。若在五年质保期内的，业主可要求开发商进行维修；若超过了质保期，可以要求业主委员会向有关部门申请动用大修基金进行维修。若房屋漏水是因为与邻居之间的相邻关系造成的，则涉及相邻权的问题，物业公司只能从中协调处理。