街道办取消业委会筹备组资格案例分析一则

在西安市未央区建设和住房保障局释法后，谭家街办仍取消4名业主代表候选资格，8月25日，西安铁路运输法院一审宣判，认定谭家街办限制筹备组成员中业主代表候选人条件之行为系滥用职权，并撤销原先的推选结果公示。

新闻回顾

辛苦几月资料被弄丢了

去年12月，位于西安市凤城三路的香克林小镇小区业主代表杨女士，找到西安市未央区谭家街办，询问去年5月份递交成立业委会材料的处置情况，却发现当初递交的资料已找不到了。

面对业主的质疑，接收资料的街办党政办工作人员称，交给领导和相关科室了，但科室负责人却称他根本就没有见过资料。

今年1月起，新修订的《西安市物业管理条例》正式实施。在华商报公益律师、北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师的法律援助下，香克林小镇小区业主再次启动业委会成立流程，并在短期内完成了规定的5%业主联名书面告知。

为了防止再次出现资料丢失的情况，在律师的要求下，谭家街办城管科负责人给业主们手写了一张收条。1月13日，谭家街办负责人同意并承诺，街办协助该小区成立筹备组。

第二次推选增加多项条件

今年3月7日，按规定和程序，小区业主经过联名推选后产生四名代表进入筹备组，但此后没有了下文。在该小区业主多次追问下，3月21日，谭家街办城管科负责人表示，原因是推选的四名代表变成了八名。

华商报报道后，谭家街办城管科以“未按规定递交推选表”为由取消了后面4人的参选资格。

4月19日，谭家街办在该小区公示了《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组业主代表第一次推选结果公示》（第2号），称前面四名业主代表，因有未及时缴纳物业费和拖欠物业费的行为，被宣布取消候选业主代表资格。

5月2日，谭家街办在该小区又公示了《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》，并定于5月9日起在该小区进行第二次业主大会筹备组中业主代表的推选工作。

但与3月7日谭家街办阐述的推选办法不同的是，这一次额外增加了多项附加条件。比如“连续三次以上含三次未按照约定缴纳物业服务费或者一次性超过半年未缴纳物业服务费”、“未拖欠住房专项维修资金，无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录”、“持有西安市户口或持有公安机关办理的居住证”等。

华商报记者随后获悉，公安机关早就不出具无犯罪证明这类公文了。

业主资料街办内被撕碎

但即使按照5月2日谭家街办第3号公示文件的要求，香克林小镇小区业主代表发现，想要成立小区业委会也绝非易事，5月17日是该小区业主大会筹备组成员第二次推选截止日期，但在5月16日23时许，业主代表潘先生家电表箱内的入户线被人铰断。5月17日下午6时，当业主代表拿着推选候选人资料进入谭家街办城市管理科时，遭到了一群人撕扯、推搡，资料被撕碎，拍摄的手机也被摔碎。

业主代表拍摄的视频显示，当时谭家街办的两名保安就在一旁站着，面对业主的质问，其中一名保安进入值班室后关闭木门，再也不出来。

争议焦点

四名业主代表资格能否取消

谭家街办2号公示中，以该小区业主有过拖欠物业费为由取消四名业主代表资格，业主随后将谭家街办诉讼至西安铁路运输法院，8月23日，西安铁路运输法院公开审理此案，8月25日做出一审判决。

针对此事的认定，西安市未央区建设和住房保障局曾于2017年4月1日给出书面答复：“只要不是恶意拖欠物业费，并能在第一时间补缴都应理解为及时缴纳物业服务费。”

在庭审期间，谭家街办称，《西安市物业管理条例》第十二条中规定“筹备组成员中的业主代表还应该遵守临时管理规约，及时缴纳物业服务费”，作为成立业主大会筹备组成员及业委会组成人员的必须具备要件之一。既然是必备要件，那么不符合该条件，就不能成为该成员的主体。

对于西安市未央区建设和住房保障局的释法，庭审第三人开城物业称，《西安市物业管理条例》属于地方性法规，制定机关应该是西安市人民代表大会及其常务委员会，其他机构无权解释。

法院审理认为，《西安市物业管理条例》第四条规定，区物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理，街办在区物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

西安市未央区建设和住房保障局已经对“及时缴纳物业费”进行了解释，但谭家街办未在未央区建设和住房保障局的指导下，查清这四名业主代表拖欠物业费的行为是否系恶意拖欠。而对筹备组成员中的业主代表条件作出限制规定，该行为减损了四名业主代表的合法权益。其限制业主代表候选人条件之行为系滥用职权。

西安铁路运输法院一审判决，谭家街办2号公示违法，应予撤销。

增加多项推选条件是否合法

对于谭家街办3号公示中，额外增加多项推选条件，在该小区业主诉讼后，8月23日西安铁路运输法院公开审理此案，并在当日就做出一审判决。

庭审中，谭家街办称：“连续三次以上含三次未按照约定缴纳物业服务费或者一次性超过半年未缴纳物业服务费”、“未拖欠住房专项维修资金，无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录”、“持有西安市户口或持有公安机关办理的居住证”等依据来自于《西安市物业管理条例》第十一条、十二条外，还参照了村民委员会组织法。

法院审理认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》与《西安市物业管理条例》分属两种不同的法律关系，不得作为依据。而《西安市物业管理条例》第十一条、十二条也无相对应规定。

法院认为，行政机关未经法律、法规等合法授权，不得作出减损相对人合法权益的行政行为，即“法无授权不可为”。谭家街办限制筹备组成员中的业主代表候选人条件之行为，超越法定职权，应予以撤销。

西安铁路运输法院一审判决，3号公示中三个违法项应予撤销。

谭家街办对此事暂未回应

8月31日下午3时，华商报记者多次致电谭家街办城管科负责人，但其手机和座机无人接听。

随后，记者又拨打谭家街办党政办电话，一位工作人员表示，城管科所有人被临时抽调到其他地方，对此事均不清楚。华商报记者陈思存摄影陈团结

律师：

判决生效后应认定4名业主代表资格有效

北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽表示，香克林小镇小区业主代表状告谭家街办一审胜诉，在此判决生效后，谭家街办应该按照西安铁路运输法院的要求，撤销《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组业主代表第一次推选结果公示》（第2号）及《关于香克林小镇小区首次业主大会筹备组中业主代表产生办法的公示（第3号）》中的三个违法项。

而对此前被街办宣布取消候选业主代表资格的四名业主，他建议，街办应承认此前选举有效，并给予公示，然后按照召开业主大会的流程进入下一个环节。

韩朝泽表示，谭家街办纪检监察部门和未央区纪检监察部门，应对谭家街办在香克林小镇小区业委会成立过程中，工作人员滥用职权和超越法定职权的行为进行追责和问责。