小区业委会起诉房管局架空层登记错误案例

8月23日，就南昌市阳光枫情小区业委会起诉南昌市人防办“不作为”一案进行了关注，稿件刊发后，引发社会热议。同时，记者从业委会处了解到，该小区还存在其他需要通过行政诉讼解决的问题，如小区9#楼一层101室，规划图上是架空层，在房管局的初始登记上却显示为住宅，现实中也的确被当做住宅售出。

为维护权益，8月25日，阳光枫情业委会的第二宗行政诉讼，即起诉南昌市房管局房屋登记行政纠纷一案在东湖区人民法院开庭，原告（阳光枫情小区业委会）、被告（南昌市房管局）、第三人（江西明星房地产开发有限公司以及涉案房屋现产权人刘某某、黄某）出庭。

注：“第三人”指应当作为被告参加诉讼，但因原告不指控，而被法院作为第三人通知参加诉讼的公民、法人或其他组织。

南昌市规划局规划是架空层房管局登记却为商品住宅

2004年12月，南昌市城乡规划局核发阳光枫情9#楼项目建设工程规划许可证，建设规模一栏明确：有架空层95平方米。建设期间，涉案房屋（现为9#楼一层101室）为开发商办公处。

2009年4月，9#主体楼栋完成规划验收。

2010年4月，开发商将房屋卖给刘某某、黄某，并签订了《南昌市商品房买卖合同》。

2010～2011年期间，南昌市房管局为涉案房屋进行了初始登记，登记为商品住宅。2011年6月，该房屋在市房管局进行了产权转移登记，登记产权人为刘某某、黄某。

2013年，小区业主就小区内违建现象向南昌市规划局投诉，规划局发函（洪规字[2013]835号）回复，称按规划9#楼等楼栋底层有部分架空，2006年起陆续通过规划验收，接投诉后经现场核查，9#楼底层架空部分被搭建为房间。

2015年2月起，小区现业委会就9#楼等楼栋架空层被该规划一事向有关部门信访。

2016年4月1日，南昌市规划局回复《关于阳光枫情小区业主信访有关问题的回复》（洪规字[2016]169号），并附上洪规字[2013]835号和836号文件，其中仍然明确涉案房屋位置规划上为架空层。随后，业主据此在南昌市城建档案馆调出一份设计单位为江西华杰建筑设计公司2004年5月提交的阳光枫情9#、10#、11#楼规划设计立面图，图上靠西位置，1层存在架空层。

2016年9月，阳光枫情业委会针对9#楼一层101室被登记为商品住宅一事，对南昌市房管局提出行政诉讼，要求撤销该登记，并就其违法行政行为赔偿原告经济损失170000元（涉案建筑面积117.77平方米，租金按2500元/月计算为人民币170000元，自2011年1月暂计算至2016年9月，最终计算至产权更正为止）。

问题1：原告能否作为诉讼主体、是否超过行政诉讼期限？

被告：原告未经过业主大会授权且超过诉讼期限

被告提出，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业委会有关共有和共同管理权利的其他事项，应当由业主大会共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。原告作为涉案房屋所属小区的业委会，提起本案诉讼未经过所在小区业主大会授权，非本案适格诉讼主体。

此外，依据《行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，公民、法人或其他组织直接向法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。被告认为，暂且不论原告诉讼主体是否适格，因涉案房屋登记时间发生在2011年6月，即便按照原告成立时间2012年10月起算，如果原告认为被告登记错误，也应在其成立后6个月内提出行政起诉，而原告在2016年9月才提起本案行政诉讼，显然已超过了法定起诉期限。

原告：已经过小区500名业主签名授权

针对被告所言，原告提出，阳光枫情小区业委会是经过业主大会合法选举产生的并经街办房管局批准设立的业主自治组织，其诉讼主体资格早已为司法机关确认无疑；其次，提起本案诉讼经过小区500位业主签名授权，已达到过半要求，系为业主维护合法权益进行的诉讼，也就是经过业主大会授权的司法活动，原告显然有权实施。随后，原告现场提交了500位业主授权的签名材料。被告指出，该材料未标注签名业主的房号、购房合同备案号等信息。

在诉讼时效上，原告称，尽管涉案房产登记时间发生在2011年6月，原告成立时间为2012年10月，但是，被告所做房产登记并不是一项公开的信息，原告在未得到有关部门的回复前，根本无法了解被告实施了违法登记的行政行为（既不知道涉案房产的规划情况，也不知道登记情况），怎么可能知道被告实施了违法登记行为呢？实际上，原告2016年4月1日在得到南昌规划局的回复时，也仅仅知道开发商未按规划用途建设存在违法搭建行为，并不知道被告具体实施了违法登记行为，只是在原告得知开发商的建设违反了规划后，原告通过多方查询，才有可能知道被告实施了违法登记行为，由此至原告起诉时，并未超过6个月的诉讼时效。

问题2：涉案房屋登记行为是否合法？

被告：开发商申请材料齐全登记合法有效

被告提出，根据当时实施的《江西省城市房屋权属登记条例》，房屋权属登记应由当事人提出申请，申请房屋权属登记应提交相关材料。涉案房屋在2007年1月办理了竣工备案，开发商企业申请权属登记，提交的建设工程规划许可证、测绘报告等材料齐全；其与现产权人之间的权属转移登记，提交的材料齐全，两次登记申请材料均符合《江西省城市房屋权属登记条例》的规定，权属登记合法有效。

那为何规划上是架空层的地方被登记成商品住宅呢？第三人江西明星房地产方称，2007年6月，设计单位向规划部门提交了一份《阳光枫情9#楼建筑设计修改方案》，提出将该楼底层架空层处改为住宅，该修改得到了规划局的同意。原告也提出，根据项目工程规划查验表，最后的房屋现状通过了规划验收，经房管部测绘，与规划验收竣工图一致，达到发证的条件。记者在这份查验表上看到，该表为分段验收，在9#楼“施工至±”一栏，规划主管部门2007年12月25日在表上注明：“与调整后的规划位置图相符”，但具体是什么调整，该表未注明。

原告：修改方案未经规划批准

原告称，按照被告及第三人所说，规划部门对9#楼的修改进行了许可，可事实上，南昌市规划局于2013年11月4日发布的文件确认，截至2013年11月4日，规划局对9#楼的规划没有作出修改，仍有架空层（101室），从而证明被告提交的江西省华杰建筑设计有限公司出具的《阳光枫情9#建筑设计方案（修改）》（2007年6月），未经南昌市规划局批准，该修改方案不符合规划，是无效的修改，并且，修改规划需要依法办理规划变更，被告及第三人至今未拿出任何证据证明涉案房屋办理了规划变更。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明等材料，也就是说建设工程符合规划的证明是办理房屋权属初始登记的法定条件，截至开庭当天，原告仍没有看到9#楼建设工程符合规划的证明，实际上，被告是在规划验收后，按照开发商擅自修改的建设方案办理初始登记，是违法登记行为。

对此，被告提出，房管部门只看最后的房屋现状有没有通过规划验收，而是否需要办理规划变更，是规划部门的问题。

当天，东湖区法院就此案未作当庭宣判。