物业公司装修管理费案例 物业公司装修押金案例分析

诉讼背景

2016年2月19日，四川省阆中市市场监管局执法人员根据举报，对四川艾明物业公司阆中分公司检查时发现，该公司从2015年6月开始，利用“华胥南苑”小区房屋交接，业主领取住房钥匙之机，在向业主按照服务合同收取物业管理费的同时，还要求业主签订《装饰装修管理服务协议》，并收取业主房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费和建渣清运费，如业主不签订《装饰装修管理服务协议》及交纳协议中明确的四种费用就不给业主发放入户钥匙。至案发时，当事人某物业分公司在收取物业管理费的同时，另外收取了房屋装修押金1758800元、装修许可证工本费9470元、装修管理费275471元、建渣清运费269032元。

阆中市市场监管局认为，当事人强制向业主收取房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费的行为违反了《四川省消费者权益保护条例》第六条“消费者依法享有《消法》规定的人身和财产不受损害权、知情权、自主选择权、公平交易权、受偿权、获得有关消费和消费者权益保护方面的知识权、受尊重权、监督权和依法成立消费者维权组织的权利”之规定，损害了消费者的公平交易权，依据《四川省消费者权益保护条例》第六十八条，对当事人处违法所得一倍的罚款284941元；当事人与业主签订装修协议收取建渣清运费的行为，侵犯了消费者的自主选择权，违反了《四川省反不正当竞争条例》第二十八条“经营者不得以下列强制行为参与市场交易：（一）迫使他人与自己交易”之规定，依据《四川省反不正当竞争条例》第四十三条，对当事人处罚款2万元。

当事人不服处罚决定，向阆中市人民法院提起行政诉讼，并向南充市中级人民法院申请要求阆中法院回避。之后中级法院裁定该案由南部县人民法院管辖。一审南部县人民法院认为执法机关责令当事人立即改正违法行为不当，处罚收取建渣清运费的行为适用法律不当，要求执法机关重新作出处罚。执法机关和当事人对一审裁定均不服，上诉至南充市中级人民法院。

诉争焦点之一：市场监管部门是否有案件管辖权？

当事人诉称：其收取的四种费用属于物业服务收费，依据《物业管理条例》第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督”之规定，市场监管局无管辖权。且《消法》及条例都明确其他法律法规有规定的，应当适用特别法。

市场监管局辩称：《物业管理条例》第四十三条只是对价格和房地产主管部门的监管责任作了规定，并未排除其他行政管理部门依据法定职责对物业服务行为的监管。同时物业分公司的行为也并非单纯的物业价格行为，它损害消费者依法享有的公平交易权和自主选择权，而物业管理相关法规并未有对损害消费者两项权利的具体处罚条款，依据当地政府的“三定”方案（市场监管局承担原工商、质监、食药监三部门的职责）和《消法》第五十六条、《反不正当竞争法》第三条的规定，市场监管局对侵害消费者权益的行为有法定监管权。

诉争焦点之二：当事人收取的四种费用是否合法？

当事人诉称：其收取装修管理费、建渣清运费是以阆中市发改局文件为依据的；收取装修押金和装修许可证工本费这是行业惯例，押金最终是要退还的，每户10元的工本费，并不产生利润，这两项费用均不以营利为目的，仅仅是一种管理方式。上述四种费用都是与业主签订的《装饰装修管理服务协议》中约定的，此协议未被确认无效或撤销、变更前，对协议双方有约束力，行政机关当慎入民事领域。

市场监管局辩称：一是阆中市发改局文件规定的是收取业主房屋装修时的物业管理费（当事人已收取），而不是再另行收取装修管理费，规定装修垃圾清运费协商收取而不是强制收取。二是装修管理本身就是物业管理的内容之一，并不是延伸服务。《物业管理条例》第四十六条第一款和第五十二条第二款均明确了物业管理必须管理装修事项。而前期《物业管理服务合同》也约定了服务内容包括“房屋装修管理”，故当事人在收取物业管理费的同时再另行收取房屋装修押金、装修许可证工本费、装修管理费是不合法的。办理装修出入证是物业管理的需要，应在物业管理成本中列支，不应让消费者承担该费用。三是物业公司与业主签订《装饰装修管理服务协议》，均采用格式合同，并未与业主充分协商，且当事人以不签订该协议就不给业主房屋钥匙之手段胁迫业主签订，也不是业主真实意思的表示。对此，执法机关依据相关法规查处于法有据。四是《四川省物业管理条例》第六十二条明确规定业主装修建筑垃圾可以自行清运，并非必须由物业服务企业清运。显然，强行清运并收取费用是不合法的。

诉争焦点之三：对强行清运垃圾并收费的违法行为处罚，定性是否准确？

当事人诉称：强行清运并收取费用的行为如果不合法，只是损害了消费者的权益，并不构成不正当竞争，执法机关适用《四川省反不正当竞争条例》处罚定性错误，罚款应扣减垃圾清运的必要成本，计算出违法所得。一审法院也认为物业分公司附设签订协议强行交易的目的不是为了排挤其他经营者，损害业主合法权益的行为应当适用《消法》等进行规范。

市场监管局辩称：一是当事人以业主不交费就不给房门钥匙，提供格式合同，迫使业主签订《装饰装修管理服务协议》，强行向业主收取建渣清运费，既侵犯了业主的自主选择权，业主因当事人的行为无法选择自己清运或委托他人清运，也在客观上排除了其他经营者与业主交易的机会，因此物业分公司的行为产生了排挤竞争对手的客观后果。二是《四川省反不正当竞争条例》第一条明确规定，立法的目的不仅是保护经营者也是保护消费者的合法权益，第二十八条将物业分公司这种迫使他人与自己交易的行为定性为不正当竞争，《消费者权益保护法》和《四川省消费者权益保护条例》虽对该行为作了禁止性规定，但《四川省消费者权益保护条例》第六十八条规定：“侵害消费者合法权益的，法律、规、规章对处罚方式有规定的，从其规定。”所以，依据《四川省反不正当竞争条例》对该违法行为处罚完全准确。三是《四川省反不正当竞争条例》第四十三条是处行为罚，不需要计算违法所得。

诉争焦点之四：关于责令当事人立即改正违法行为是否正确？

一审法院认为，责令立即改正时限不具体，因为该案涉及的业主众多，需要一定的时间和程序才能改正；改正的具体内容不明确，没有达到对业主实体利益的保护之目的，改正的结果应当达到恢复业主被侵害的利益之目的。

市场监管局辩称：《行政处罚法》第二十三条规定，行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。从该法的法律释义看，该条的目的是中止违法行为，之所以责令物业分公司立即改正是基于该违法行为事实清楚，立即中止可以避免因制止不及时，物业分公司继续损害消费者的合法权益。同时，责令当事人立即改正对恢复正常的管理秩序，也具有更加积极的社会效果。如何补救业主的实体利益，《消费者权益保护法》第三十九条明确规定，可以通过五种途径解决，本案所涉法律法规对责令改正的具体内容均无明确规定，所以责令立即改正并无不当。

2017年8月8日，阆中市市场监管局收到四川省南充市中级人民法院的终审判决书：撤销一审法院判决，驳回四川艾明物业公司阆中分公司的诉讼请求，维持阆中市市场监管局的处罚。至此，持续一年有余的物业分公司侵害消费者权益及不正当竞争案诉争终于尘埃落定。