物业公司因保安不到位、技防设备老化造成业主家被盗被判赔偿案例

袁XX诉成都加成物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉一案

二审代理意见

尊敬的审判长、审判员：

四川法银律师事务所受袁XX的委托并指派我担任袁XX诉成都加物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉一案中袁XX的代理人。现本代理人发表如下意见，供参考：

一、一审法院对技防系统是否正常运行、技术资料是否齐备、运行记是否完整的举证责任分配错误。

1、根据《物业管理委托合同》第三条第二款约定，被上诉人保证“设备良好、运行正常、无事故隐患”，“技术资料齐备，制定每日设备运行记录，随时查阅”。现双方对是否履行了上述约定发生争议，上诉人要求查阅案发当的技防设备“技术资料”和“运行记录”。但被上诉人一直称：设备运行良好，却拒不提供“技术资料”和“运行记录”。

根据《民事诉讼证据规定》第5条第2款的规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，现被上诉人拒不提供案发当天的技防系统“技术资料”和“运行记录”，应由被上诉人承担不利后果。

2、凭常理可知：技防设备的“技术资料”和“运行记录”系由被上诉人保管。但被上诉人在公安调查过程中，以及人民法院的一审、二审程序中，都自始没有提供该项证据。根据《民事诉讼证据规定》第75条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，人民法院应当做出不利于被上诉人的推定。

3、一审法院笼统地依据《民事诉讼证据规定》第2条“谁主张，谁举证”的原则，便将设备是否运行良好、是否有完备的运行记录的举证责任分配给了上诉人，要求上诉人完成一项不可能完全的举证任务。《民事诉讼证据规定》第2条与第5条、第75条之系原则与细则、一般性规定与特别性规定的关系。当存在细则和特别规定的情况下，法院不能直接适用原则性和一般性规定，这是法律适用的基本常识。一审法院却在该举证责任分配上犯了常识性错误。

二、一审法院对被上诉人多次自认的违约事实，视而不见。

1、《告翠拥天地业主书》属于被上诉人的自认。从中可以得出被上诉人的如下违约事实：

（1）被上诉人自称“出现严重亏损状态，已无法正常运转”，“无法正常运转”即无法提供正常的物业管理服务，已构成违约；

（2）被上诉人两处自认“隐藏一定安全隐患”，“已为小区的安全带来隐患”。一审法院对被上诉人自认存在安全隐患的关键性违约事实，却仅以“等内容”三个字轻描淡写，一笔带过；

（3）被上诉人自认“下一步打算”“抓安全管理，对小区已经陈旧，老化的技防系统进行更换，使得小区真正的达到人防技防相结合，确保小区的安全”。这说明：①小区安全设备已陈旧、老化；②目前所谓的人防技防相结合是“假的”。被上诉人的自认已表明其违反了《物业服务合同》第三条所做的有关服务质量的承诺。

2、在《物业服务合同》第三条第二项中，被上诉人承诺“设备良好、运行正常、无事故隐患，保养、检修设备制度健全”。在庭审中，被上诉人也明确承认“设施设备因陈旧需维修或更换是事实”（判决书第4页1-2行）。由此可以认定被上诉人已违反了《物业服务合同》第三条第二项关于“设备良好、运行正常、无事故隐患”的约定。但一审法院却对此视而不见、充耳不闻，仍称不足证明被上诉人违约。

三、被上诉人未按规定对进出人员进行登记，构成违约的事实清楚，证据确凿。

《物业管理委托合同》第二条第四款第1项约定被上诉人“实行24小时封闭管理”。为此，被上诉人专门制定了《成都加成物业管理有限公司翠拥天地进出人员登记表》（以下简称《进出登记表》），《进出登记表》属于被上诉人就有关外来人员进出登记问题向全体业主作的承诺和服务细则。其具体要求为：

进门：登记来访人姓名、性别、事由、证件号码、进入小区时间、交纳押金、进门处值班人员签字、发放出入证；

出门：登记来访人出小区时间、退还押金、出门处出值班人员签字、收回出入证、记录编号。

案发后被上诉人向公安机关提供了《进出登记表》，并称其中“王繁”于案发当日拜访了上诉人的家。但该《进出登记表》漏洞百出：

1、外来人员进入前应征得上诉人的同意方能放人进入，而被上诉人并没有与上诉人进行任何联系即放人进入；

2、《进出登记表》反映出人员进入小区时大门根本无人看守。

《物业服务纠纷司法解释》第三条第2款规定“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。被上诉人制定的《进出登记表》属于被上诉人对全体业主做出的服务承诺和服务细则，被上诉人不按《进出登记表》的规定进行登记，即构成违约。

四、一审法院无正常理由，拒不采信上诉人提供的证明被上诉人安防设备损坏的照片，导致案件事实认定不清。

一审中，上诉人提供了五张照片证明被告共9个视频监控设备，目前已有5个不能正常使用；红外防盗系统在有人伸手遮挡的情况下，仍无法报警；小区栏杆已有部分损坏，且损坏处外高内低，人员极易进入。

一审法院却以上述证据的真实性、关联性无法确定而不予采信。本代理人在此声明，上述证据系代理人亲自收集，若作伪证自愿承担法律责任。况且，照片反映的情况能与《告翠拥天地业主书》中被上诉人自认的“技防系统设备陈旧、老化”的事实相互印证。一审法院对该关键证据予以排除，并得出证据不足的结论。

五、一审法院对上诉人各项诉讼请求之间的逻辑顺序完全颠倒，导致审理思路错误。

上诉人的诉讼请求包括三项：（1）确认被上诉人违约；（2）要求继续履行合同；（3）赔偿损失。三项诉讼请求之间呈递进关系。第（1）项请求即确认违约，是第（2）、（3）项诉讼请求的前提条件。只有在该前提明确的基础上，才能确定是否应当继续履行和赔偿损失？

而一审法院却颠倒顺序，在是否违约尚未明确的情况下，先行认定是否应当赔偿损失？在一审法院认为赔偿损失证据不足的情况下，便倒推出是否违约的证据亦不足的结论。其审理案件的逻辑顺序是发生颠倒和混乱。

六、被上诉人违约造成上诉人的财产损失事实清楚，应当赔偿。

1、郭XX、王XX的《询问笔录》均证实上诉人家里共有3台笔记本电脑，且在2009年8月8日带回了家，2009年8月9日家中三台笔记本电脑完全丢失。

2、最新的情况是，2010年3月7日（上周日）上诉人接到通知：盗窃上诉人家三台笔记本电脑的小偷因涉嫌其它刑事案件已被锦江区公安局抓获。侦查人员已带犯罪嫌疑人到上诉人家辩认现场。嫌疑人对盗窃事实、经过等供认不讳。因此，一审法院认定“证据尚不能证明袁XX家中被盗和给袁XX造成了37360元损失的事实”便有了新的、最直接、最有力的证据，并足以认定上诉人家中被盗及具体损失的事实。

3、3月7日公安机关还带犯罪嫌疑人辩认了同在“翠拥天地”小区的其他多处犯罪现场。该犯罪嫌疑人已在“翠拥天地”多次做案，并频频得手。需要说明的是，“翠拥天地”属于别墅区，为维护别墅区形象，小区住户均不加装防护栏，仅有玻璃不具有任何防盗功能。所有业主的人身和财产安全就完全寄托在被上诉人所谓的“高级”物业服务身上了。但被告的所有安防设备却已基本损坏，甚至人员进出都不进行登记。“技防”、“人防”双重措施通通落空，这才使得小偷能如入无人之境。已在小区多次做案，被上诉人却不能提供任何有价值的线索。试问这样的物业服务还不算违约、还不必赔偿？难道要等小偷把小区的所有财产都偷完了，甚至导致发生了命案才能引起重视吗？

综上，由于被上诉人在提供物业服务的过程中未按照承诺的进出门登记制度履行登记义务，在明知小区技防系统设备陈旧、老化，急需维修又拒不维修的情况下，才导致小偷“来无影，去无踪”地窃走了上诉人价值37360元的笔记本电脑3台。依据《合同法》第110条、第112条的规定，被上诉人应当承担修复技防系统、切实执行公开承诺的进出人员登记制度，为全体业主提供安全有保障的物业服务，并对因违约行为给上诉人造成的损失予以赔偿。

此致

成都市中级人民法院

四川法银律师事务所

代理人：杜正武律师

2010年4月14日

案件处理结果：

二审改判加成物业公司向原告赔偿损失10983元，并承担案件诉讼费。详见：成都市中级人民法院（2010）成民终字第1497号《民事判决书》。