物业公司起诉住建委撤销行政处罚案例分析

物业公司起诉住建委撤销行政处罚案例分析导读：2013年10月16日，广东省某市金溪花园业主委员会（以下简称业委会）向某市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）投诉反映其通知为金溪花园提供物业服务的某市金衡物业管理有限公司（以下简称金衡物业公司）退出小区管理，但金衡物业公司不予退出，要求住建委对金衡物业公司予以处理。

住建委经查，金溪花园的建设单位与金衡物业公司签订的《金溪花园前期物业服务合同》中订明：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年6月，业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会就另聘物业管理公司进行表决并将结果公布，结果显示：同意另聘物业管理公司的业主户数275户、建筑面积17325平方米，分别占总户数和小区总面积的75.76%和74.86%。2012年10月1日，业委会公告拟采用书面征求意见的形式召开业主大会，就是否聘用某市秀霖物业管理有限公司（以下简称秀霖物业公司）进行表决。2012年10月15日至18日进行了投票表决，业委会并将结果公布，结果显示：同意聘用秀霖物业公司的业主户数为231户，建筑面积15494平方米，分别占总户数和小区总面积的63.6%和63.7%，不同意的户数3户，弃权户数为10户。

2012年10月11日，因部分业主对业主大会表决事项持有异议，约123户业主（占小区业主总数的33.88%）提出紧急动议，提议召开业主大会临时会议。

2012年12月16日，经金溪花园辖区居民委员会见证，向小区业主采用书面征求意见的形式就聘请某市秀霖物业公司或聘请金衡物业公司的方案进行表决并对结果进行了公示。结果显示：同意聘请某市秀霖物业公司的业主户数为168户、建筑面积10056平方米，分别占总户数和小区总面积的46.28%和43.69%；同意聘请金衡物业公司的业主户数为51户、建筑面积3064.9平方米，分别占总户数和小区总面积的14.05%和13.3%。2013年2月18日，业委会与某市秀霖物业公司签订了《物业管理委托合同》。2013年9月24日及9月27日，业委会向金衡物业公司发出信函并要求金衡物业公司于2013年10月15日前退出小区管理，金衡物业公司未办理退出及交接手续。

住建委接到业委会的投诉后，向金衡物业公司发出《关于做好金溪花园物业管理权移交工作的通知》，金衡物业公司未按通知办理交接手续。2014年11月20日，住建委向金衡物业公司发出《责令限期退出通知书》，责令金衡物业公司在收到通知书之日起15日内与业委会进行物业交接，并依法退出金溪花园物业管理区域，并告知若金衡物业公司不依法退出，将按规定依法进行处理。但金衡物业公司未依上述通知书退出金溪花园小区。

2014年12月9日，住建委以金衡物业公司在金溪花园业主大会决定选聘新的物业服务企业后，存在不按规定退出物业管理区域的行为，拟对金衡物业公司作出五万元以上十五万元以下罚款，并吊销资质证书的行政处罚并告知金衡物业公司享有陈述申辩及申请听证的权利。住建委依金衡物业公司的申请举行了听证。经过审查，住建委于2015年2月16日作出《行政处罚决定书》决定：一、金衡物业公司应当于2015年3月10日前改正拒不退出管理区域违法行为；二、对金衡物业公司的违法行为处罚款人民币15万元；三、吊销金衡物业公司物业管理资质证书。

金衡物业公司不服上述处罚决定，作为原告向法院提起诉讼，要求撤销住建委作出的行政处罚决定。金衡物业公司认为，第一，超过20%的业主提议召开临时业主大会，在居委会的主持下，就是否聘请其还是聘请秀霖物业管理有限公司进行表决，表决结果是其和秀霖物业均未过半数，因此，其继续留在小区为业主提供物业服务符合法律规定，住建委在此情况下对其进行处罚缺乏法律依据。第二，行政处罚过重，其未退出小区物业管理存在合理理由。

被告住建委答辩称，业委会通过召开业主大会，选聘了新的物业管理公司，前期物业服务合同终止，原告应依法撤出涉案小区。虽然小区业主召开了临时业主大会，但未形成有效决议。原告在被告发出责令限期退出的通知后，仍拒绝退出小区，违反了相关规定，被告作出行政处罚具有合法依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

争议焦点

一、原告以临时业主大会未超过50%的业主选聘秀霖物业为由拒绝退出小区是否合法？

二、被告对原告的处罚是否合法？

律师评析

一、原告以临时业主大会未超过50%的业主选聘秀霖物业为由拒绝退出小区不符合法律规定。

《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会就另聘物业管理公司进行表决，同意另聘物业管理公司的业主人数和面积均已超过半数。

后业委会再次召开业主大会，就是否聘用秀霖物业公司进行表决，结果显示同意聘用秀霖物业公司的业主人数和面积均已超过半数。业委会根据上述业主大会表决结果与秀霖物业公司签订了物业服务合同，在此情况下，建设单位与原告签订的前期物业服务合同终止。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。第五十一条规定：“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

”本案中，金溪花园有人数和面积超过20%的业主提议召开临时业主大会，在业主委员会拒绝召开的情况下，街道办事处委托居委会组织召开临时业主大会符合法律规定。但根据临时业主大会的表决结果显示，同意聘请秀霖物业公司的业主人数和面积均未过半数，同意聘请原告的业主人数和面积也未过半数。根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，临时业主大会并未形成有效决议，不足以推翻业委会之前已经形成的有效决议。在业委会形成的另聘物业服务企业和同意聘用秀霖物业公司的有效决议未被撤销的情况下，前期物业服务合同终止，原告应退出物业管理区域。

二、被告对原告的处罚具有合法依据。

《行政处罚法》第二十三条规定：“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。”《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定：“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”第六十三条规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质书……”根据被告查明的事实，金溪花园小区已召开业主大会及作出决议选聘新的物业管理公司并与之签订《物业管理委托合同》，业委会明确告知原告要求其移交小区的物业管理，而原告在前期物业服务合同约定的合同终止条件成就的情况下，却未按上述规定自觉退出物业管理区域，且原告在收到被告发出的责令退出通知书后仍拒不退出原物业管理区域，被告认定原告的行为构成违法符合法律规定。

法院判决

2012年12月的临时业主大会的表决未能形成有效决议，其不能作为推翻2012年6月和10月业主大会表决结果的依据。在涉案小区已召开业主大会并与作出决议选聘出的新物业管理公司签订《物业管理委托合同》，原告仍拒不退出原物业管理区域的情况下，被告认定原告拒不执行业主大会决议退出管理区域的行为违反了《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，并依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款规定作出责令原告限期改正拒不退出的行为并予以罚款并吊销其物业管理资质证书依法有据，判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，原告提起上诉，二审法院经审理后，驳回了原告的上诉，维持原判。