物业管理不当致外来人员占用业主车位案例分析

【审判规则】

由于物业服务企业未完全履行物业服务合同约定的义务，致外来人员所驾驶的车辆占用业主的车位并与之发生纠纷。在争执过程中，外来人员用刀将业主划致轻微伤害，故应认定物业服务企业所提供的物业服务存在瑕疵，属违约行为，应承担违约责任。至于违约责任的承担，应参酌物业服务企业不完全履行合同义务的情形，以其收取的物业费用酌情承担。但由于业主所遭受的伤害系外来人员侵权所致，与物业服务企业的管理不当无直接因果关系，故业主无权要求物业服务企业对其赔礼道歉并赔偿精神损失。

【关键词】

民事物业服务合同物业服务企业合同义务外来人员占用车位轻微伤害违约责任物业费用侵权管理不当因果关系赔礼道歉精神损失

【基本案情】

明月物业公司（南京明月物业管理有限公司）系南京市江宁区明月港湾小区的物业管理公司，詹X系该小区业主。詹X向明月物业公司缴纳2011年度物业费的同时，还缴纳了车位费。2011年6月，外来人员张X勇驾车进入詹X所在小区，其所驾车辆占用了詹X的车位。詹X开车回到小区后，把车停在张X勇所驾车辆的前面，堵住了张X勇所驾车辆的出口。其后，明月物业公司的保安要求詹X到停车处移车。詹X赶到后，与张X勇发生争执。其间，张X勇用刀将詹X划致轻微伤害。后张X勇被公安部门处以行政拘留，并赔偿詹X28850元。

詹X以明月物业公司未尽到管理责任为由，提起诉讼，请求判令令明月物业公司向其赔礼道歉，并在小区门口张贴道歉信；双倍赔偿其2011年全年的物管费及车位费，计3548元；赔偿其精神损失费1500元。

明月物业公司辩称：本公司每天在小区内巡逻不少于四次，已尽到物业服务义务；詹X与张X勇之间的纠纷与本公司无关；张X勇在詹X受伤后已被拘留，并赔偿了詹X各项损失，故詹X无权要求本公司双倍赔偿物业费、车位费及精神损失补偿。请求驳回詹X的诉讼请求。

【争议焦点】

物业服务企业疏于管理致外来人员所驾车辆占用业主车位，进而引发外来人员侵害业主身体健康的后果，此时物业公司是否构成违约。

【审判结果】

一审法院判决：明月物业公司返还詹X车位泊位费80元；驳回詹X的其他诉讼请求。

詹X不服一审判决，提起上诉称：本人与明月物业公司之间的前期物业管理服务协议中明确约定明月物业公司对车辆的进入实行验证制度，但明月物业公司并未实施外来车辆登记制度，导致外来车辆长时间占用本人车位，最终导致纠纷发生；明月物业公司违反合同约定，未对外来车辆进行登记、管理，给本人造成损害，应当承担法律责任。综上，请求二审法院撤销一审判决、改判支持本人一审诉讼请求。

经二审法院调解，明月物业公司与詹X达成调解协议，内容如下：明月物业公司给付詹X补偿款1000元。

【审判规则评析】

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的，又或法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由此可知，业主有权要求不履行或者不完全履行物业服务合同的物业服务企业承担违约责任。物业服务企业不履行或者不适当履行物业服务合同约定的义务，致业主由于第三人侵权而遭受损害，虽然第三人已经赔偿业主的经济损失，但由于物业服务企业违反合同约定的行为，构成违约。根据权利义务对等原则，其仍应当向业主承担违约责任。至于违约责任的承担，应参酌物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的情形，以其收取的物业费用酌情承担。

本案中，明月物业公司作为南京市江宁区明月港湾小区的物业管理企业应对该小区业主完全履行物业服务合同。詹X作为小区业主有权在明月物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同义务的情况下要求其承担违约责任。詹X依法缴纳车位费后，其对其车位享有使用权。小区外来人员张X勇驾车进入小区并占用詹X的车位，詹X发现后经车停在张X勇所驾车辆前面，堵住了张X勇所驾车辆的出口。双方由此发生争执，张X勇致詹X轻微伤害。该事件发生后，张X勇赔偿詹X28850元。由于明月物业公司未完全履行物业服务合同的约定，未尽到适当的管理服务义务，致张X勇车辆占用詹X的车位并与之发生纠纷，最终造成詹X受伤，即应认定明月物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，应承担违约责任。但詹X受伤系张X勇侵权所致，与明月物业公司的管理不当无直接的因果关系，故詹X无权要求明月物业公司对其赔礼道歉并赔偿精神损失。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

南京市物价局、南京市房产管理局2005年《南京市物业服务收费管理实施办法》第十七条住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

【法律文书】

民事起诉状民事答辩状民事上诉状民事上诉答辩状律师代理意见书民事一审判决书民事二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例有效参考适用

詹X诉南京明月物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

【案例信息】

【中法码】房地产法·物业管理制度·物业服务合同·责任承担·物业公司责任·管理不当（R08030701021）

【案由】物业服务合同纠纷

【权威公布】被江苏省高级人民法院《江苏省高级人民法院公报》2012年第6辑（总第24辑）收录

【检索码】B030412015JSNJ++0412D

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审级程序】第二审程序

【审理法官】汤雷李飞鸽付双

【上诉人】詹X（原审原告）

【被上诉人】南京明月物业管理有限公司（原审被告）

【裁判文书原文】（如使用请核对裁判文书原件内容）

《民事调解书》

上诉人（原审原告）：詹X，男，住南京市江宁区东山街道明月港湾小区。

被上诉人（原审被告）：南京明月物业管理有限公司（以下简称明月物业公司），住所地在南京市江宁区东山江宁商城。

上诉人詹X因与被上诉人南京明月物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2012）江宁民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：

被告明月物业公司系南京市江宁区明月港湾小区的物业管理公司，原告詹X系该小区业主。詹X于2011年2月27日向明月物业公司缴纳了2011年度全年的物业费814元。詹X于同年6月3日缴纳了2011年6月1日至12月31日的车位费560元。同年6月11日15时许，案外人张X勇驾车进入该小区，占用了詹X的车位。詹X开车回来发现后，把车停在张X勇（某外市领导的驾驶员）车辆前面，堵住了张X勇的车。15时40分许，明月物业公司的保安找到詹X要求詹X移车。詹X到停车处后，违停车辆的张X勇与詹争执并用刀将詹X划致轻微伤害。后经公安部门处理，张X勇被行政拘留，并赔偿詹X损失28850元。2011年12月，詹X认为明月物业公司未尽到管理责任，遂向原审法院提起诉讼。

詹X诉称：原告系南京市江宁区明月港湾小区的业主，被告明月物业公司系该小区的物业管理公司。原告缴纳了明月物业公司2011年度全年的物管费和车位费。2011年6月11日15时许，因明月物业公司疏于管理，导致外来车辆长时间占用原告车位，引发与外来驾驶员产生纠纷，致其本人受伤，车辆被损坏。原告认为由于明月物业公司管理不善，处理事态不作为，造成其受伤。现要求判令明月物业公司向其本人赔礼道歉，并在小区门口张贴道歉信；双倍赔偿其2011年全年的物管费及车位费计3548元；赔偿其精神损失费1500元。

明月物业公司辩称：被告公司在该小区每天巡逻不少于四次，已尽到了服务义务。原告詹X与他人发生纠纷，与其公司无关，且纠纷发生时，被告公司职员也做了协调沟通工作。詹X受伤后，致害人受到拘留等法律制裁，也已经赔偿了其各项损失，故詹X主张的要求双倍赔偿物业费、车位费及精神损失补偿无法律依据，请求依法驳回詹X的诉讼请求。

原审法院经审理认为：

物业服务企业不适当履行服务合同的约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理等义务，业主有权要求物业服务企业承担违约责任。本案中，被告明月物业公司未能尽到适当的管理服务义务，致他人车辆占用了原告詹X的车位并与之发生纠纷，造成詹X受伤，明月物业公司存在服务管理之不当。但詹X受伤系案外人侵权所致，与明月物业公司的管理不当并无直接的因果关系，故詹X主张的要求明月物业公司赔礼道歉并赔偿精神损失的请求，不予支持。因詹X的受伤系案外人占用其车位所致，詹X缴纳的物业费系其接受明月物业公司其他物业服务应缴纳的费用，故詹X主张要求双倍返还物业费的请求，不予支持。詹X的受伤系他人直接侵权所致，且直接侵权人也已经赔偿了詹X的损失，故詹X主张双倍返还车位费的请求，亦不予支持。囚明月物业公司对车位的管理有失，故酌定由明月物业公司减收詹X一个月的车位费，计80元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，南京市江宁区人民法院于2012年6月7日作出（2012）江宁民初字第265号民事判决：

一、被告明月物业公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告詹X车位泊位费80元。

二、驳回原告詹X的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原告詹X不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销原判、改判支持一审的诉讼请求。主要理由：上诉人与被上诉人在2006年12月20日签订了前期物业管理服务协议，其中明确约定被上诉人要确保小区公共秩序，公用设施设备24小时处于受控状态，对车辆的进入实行验证制度，车辆需按规定线路行驶，进场后需按指定位置停放，巡逻保安负责疏通和维护小区内交通秩序，车辆分类停放，无乱停乱放现象。还约定了所设的监控中心、门岗、道口岗、巡逻岗24小时值班等。上诉人于2011年2月27日缴清了2011年全年的物管费及车位费。但在2011年6月11日下午3点左右，被上诉人没有实施外来车辆登记制度，导致外来车辆长时间占用上诉人私人车位且通知物管后也找不到对方，最终导致上诉人与占用车位的人发生纠纷，造成上诉人车辆、财产、身体、精神等方面受到损害。根据合同约定，被上诉人没有按协议内容对外来车辆进行登记、管理，造成上诉人损害发生，应当承担法律责任。

二审法院经过审理确认原审查明的事实。

二审查明：上诉人与被上诉人于2006年12月20日签订前期物业管理服务协议，其中明确车辆的进入实行验证制度，车辆需按规定线路行驶，进场后需按指定位置停放，巡逻保安负责疏通和维护区内交通秩序，车辆分类停放，无乱停乱放现象。上诉人应按《南京市物业收费管理实施办法》缴纳车位有偿服务费用，为每年960元。

二审法院经审理认为，即使无前述之明确约定，被上诉人的义务亦属物业服务者本应履行的义务，应以结果作为考量是否已适当履行的依据，而不能仅依其自订的巡查制度。

后经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

明月物业公司给付詹X补偿款1000元。