业主因房屋漏水不交物业费被诉案例分析

业主因房屋漏水不交物业费被诉案例分析

王林（化名）被小区物业起诉到了法院，原因是她从2008年起就没有交物业费，而王女士不交物业费也是有理由的，她家房子漏水一直没有得到维修。近日，新城区法院调解了这起案件，听听调解法官怎么说。

案例

业主不交物业费被诉至法院

王林2006年8月入住了位于咸宁东路的某商业小区，王女士入住后不久家里房屋出现漏水现象，报到物业后一直没有得到维修，王女士从2008年开始拒交物业费。

几个月前，小区物业公司将王女士起诉至法院，要求王女士支付2008年1月至2016年12月的物业管理费4472.52元及滞纳金38299.47元，暖气费2121.12元，总计45193.11元。物业公司表示，他们按合同约定为业主王女士所在的小区提供了物业管理服务，但业主却拒不履行自己的缴费义务长达8年，物业公司多次催缴，未有效果，故向法院提出诉讼。

业主和物业都有自己的理由，这起矛盾该如何化解？记者了解到，目前这起诉讼已经由法官调解解决。

调解

业主与物业需认清权利与义务

该案主审法官表示，以前小区还没有商品化的时候，小区有家委会、居委会等解决小区内的问题，小区商品化以后，对居民和物业公司来说，面对的都是新生事物，一些物业公司与业主不清楚自己权利与义务的边界，比如有些物业公司认为他们是管理方，业主应当服从管理，而有些业主则过于强调自己的权利，认为物业公司应该满足自己的任何要求。“因此，调解的第一步就是给物业和业主讲明自己的权利与义务，让双方的心态都平和下来。”法官说，物业的实质工作是为业主提供服务，而不是进行管理，业主对物业提出的要求也应当符合当初签订的服务协议。

在调解过程中，业主王女士表示，不是她不愿意交物业费，房子漏水后，家里的装修、家具都有所损坏，自己甚至还得到外面租房子住，她不仅不应当交物业费，物业还得赔偿自己的损失。

主审法官表示，这里又涉及到一个问题，房屋出现漏水的情况，业主首先得弄清楚是什么原因造成的漏水，是房屋质量问题还是物业服务问题，如果是开发商的问题，需要开发商来负责维修，如果是物业公司在服务过程中造成的，就应当由物业来负责维修。

法官告诉记者，这起案例没有做责任鉴定，因为房屋已经交付超过10年，已过了房地产商的保修期，而物业公司与业主签订的服务合同里，注明了物业公司应当负责房屋的维修。小区物业公司表示，该小区业主入住时没有交大修基金，他们也没有资金去维修房屋。法官表示，物业当初入驻时应该申请大修基金，但该物业当时未申请。在法官的讲解下，物业公司也认识到了未申请大修基金是自己的责任。

法官表示，业主自己修的话，如果在修理过程中造成其他业主或房屋主体的损害责任谁来承担，因此不合适让业主自己维修，专业的事情还是应当由专业的人士来干。物业公司也表示，小区里还有几户有漏水情况的业主，与其让业主自己修出现其他麻烦还不如物业一次性修好，大家都方便。现在维修垫付的资金，在大修基金里折回来，和业主的关系缓和了，矛盾也没有了。

建议

物业费要交服务纠纷合法维权

根据核算，王女士共欠物业公司6000余元，在法官的调解下，王女士和物业公司达成协议，王女士在调解书生效后十日内支付物业公司物业费、暖气费、滞纳金共计6000元；物业公司在2018年6月30日之前对业主房屋的飘窗侧面外墙、厨房楼上顶部、楼梯间暖气管道渗水问题进行维修，逾期不维修，业主自行维修的话由物业公司承担费用。

“我们提倡的还是有什么问题应当先交物业费。”主审法官说，如果大家都不交物业费，小区则无法正常运转，等于侵害了其他业主的权益。主审法官建议，业主享受了物业的服务，就有义务交纳物业费，物业公司收取了业主的相关费用，就应当提供合格优质的物业服务。如果双方出现纠纷，首先应当协商解决，并注意提取和保存相关证据，以备诉讼之用。如协商不成，应尽快通过合法途径维护自己的权利，在没有分清责任的情况下，业主不能动辄拒交物业服务费用，不交物业服务费用，不仅仅不利于矛盾的解决，长此以往也侵害了其他业主的权利，小区品质也会下降，形成双输的局面。